黄奇帆：关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考

17年5月，全国人大财经委副主任黄奇帆做客复旦大学中国经济研究中心第11期“中国大问题”讲堂的演讲。

黄奇帆：关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考

• 房地产和实体经济失衡的10个方面
  • 1、土地供应
    • 土地供应总量减少，供不应求
      • 18万亩耕地红线保证粮食安全
      • 农业耕地转为城建用地逐年下降，用于居住比例仅10%
  • 2、土地价格
    • 拍卖制度推高
    • 供不应求
    • 拆迁成本高
  • 3、占用的社会资源：固定资产投资比重太大
    • 房地产投资占城市每年投资的25%，占个人家庭消费和GDP的1/6
  • 4、占用的社会资源：绑架金融
    • 房地产投资占GDP的7%，却占总贷款额100万亿的27%
  • 5、占用的社会资源：税收
    • 财政收入的35%，地方税的40%与之相关
  • 6、销售租赁比例
    • 美国租赁占50%，新加坡租赁占80%，中国占10%
    • 租赁市场的不足
      • 租房人是弱势群里，无议价能力
      • 出租人随意把房子收走
      • 权力不对等：无法享受学区、医疗等
  • 7、房价收入比
    • 合理年限：6-7年，目前一线城市40年
  • 8、房地产内部结构
    • 有的地方卖不动，有的地方供不应求：资源错配，需供给端调整
  • 9、市场秩序
    • 如，随意转化用途、变更容积率、融资混乱
  • 10、调控方向：缺乏理性的长周期措施
• 失衡的后果：实体经济脱实就虚
• 长效机制
  • 土地：爬行钉住，按照需求配置供应
  • 法律：减少工业体量提高利用率，拍卖适可而止，融资严控
  • 税收
    • 遏制高端、鼓励中端、保障低端
    • 物业税、房地产税
  • 租赁市场
    • 公租房的5个要点
      • 数量不能太多
      • 公共基础设施配套完全
      • 不能有二房东
      • 不能造贫民窟
      • 租金是市价的50-60%，后续可转共有产权房
  • 地票：复垦农民进城后的宅基地
    • 好处：耕地保护、反哺农村、增加农民收入、改善进城后生活