土地增值税

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。

01.04税一.第四章 土地增值税

• 1.概述
  • 1.征税对象
    • 以转让房地产取得的增值额为对象
  • 2.征税面比较广
  • 3. 计算增值额
    • 采用 扣除法 和 评估法
  • 4.税率
    • 实行超率累进税率
  • 5.按次征收，纳税时间、缴纳方法 根据房地产转让情况而定
• 2.纳税人 和征收范围
  • 纳税人
    • 转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物 并取得收入的 单位和个人
    • 包括：内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等
  • 征收范围
    • 1.国有土地使用权转让
      • 集体土地不征
    • 2.权属转让
      • 不转让的不征（出租）
    • 3.有偿转让
      • 无偿转让一般不征
        • 继承、公益
        • 真系亲属赠予
      • 其他无偿视同销售
    • 情形
      • 新房销售
      • 存量房销售
      • 只卖地
    • 具体
      • 合作建房
        • 建成后自用
          • 暂免
        • 建成后转让
          • 征税
      • 房地产交换
        • 征收
        • 个人之间互换自有居住用房免征
      • 房产转让
        • 征收
        • 继承、赠与直系亲属、福利或公益性无偿转让的房地产
      • 房地产抵押
        • 抵押期：不征
        • 期满房地产抵债：征税
      • 房地产出租
        • 不征
      • 房地产评估增值
        • 不征
      • 国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物
        • 免征
      • 代建房行为
        • 不征
      • 土地使用者转让、抵押、置换土地
        • 征税
• 3.税率
  • 四级【超率】累进税率
  • 扣除金额比率 税率 速算扣除系数 不超过50%部分 30% 0 超50-100%部分 40% 5 超100-200%部分 50% 15 超200%部分 60% 35
• 4.应纳税额计算
  • 规则与步骤
    • 应纳税额
      • 1.应税收入
        • 不含增值税
      • 2.汇集扣除项目
      • 3.计算增值额=应税收入-扣除项目
      • 4.计算增值率，找适用税率
        • 增值率＝增值额/扣除项目
        • 扣除金额比率 税率 速算扣除系数 不超过50%部分 30% 0 超50-100%部分 40% 5 超100-200%部分 50% 15 超200%部分 60% 35
      • 5.应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
    • 各项费用
      • 如计入房价向购买方一并收取的，作计税收入
      • 如未计入房价，在房价之外单独收取的，不作计税收入
      • 县级及县级以上人民政府要求售房时代收的各项费用
    • 预征率
      • 东部地区省份
        • 不得低于2%
      • 中部和 东北地区省份
        • 不得低于1.5%
      • 西部地区省份
        • 不得低于1%
  • 房企销售
    • 分期开发转让 和预售房地产
      • 1.计税方法
        • 先按比例预征，然后清算
        • 预征率
          • 由地方根据不同地产类型确定
      • 2.清算时应补退税额
        • =应纳税额-已预征税额
    • 计税方法
      • 1.增值额
        • ＝收入-扣除项目
        • 应税收入
          • 1.正常收入+视同销售收入(同类价)
            • 各类收入，包括货币、实物和其他收入
            • 1.实物收入
              • 按收入时的市场价格折算
            • 2.无形资产收入
              • 评估确认价值
            • 【提示】
              • 收入不含增值税
              • 视同销售，一般按同类价确认收入
        • 扣除项目
          • 1.取得土地使用权 所支付的金额
            • 地价款：土地出让金
            • 有关费用：登记、过户费和契税
          • 2.房地产开发成本
            • 土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）
            • 前期工程费
            • 建筑安装工程费
              • （增值税发票的备注栏注明： 建筑服务发生地名称、项目名称）
            • 基础设施费
            • 公共配套设施费
            • 开发间接费用
          • 3.房地产开发费用
            • 期间费用
              • 销售费用
              • 管理费用
              • 财务费用
              • 不按账簿金额扣除
                • 能分摊并提供金融机构证明
                • 不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额
                • 不包括加息、罚息
                • 利息
            • 计算方法
              • 1.不能按项目计算分摊利息， 或不能提供贷款证明的
                • 开发费用＝(1.地价款及费用＋2.开发成本)×10%以内
              • 2.能按项目计算分摊利息， 并能提供贷款证明的
                • 开发费用＝利息＋(1.地价款及费用+2.开发成本)×5%以内
          • 4.与转让房地产 有关的税费
            • 城建税、教育费附加
              • 地方教育附加
            • 增值税、印花税（房地产开发企业）
              • 2016年前的 印花税在管理费中核算，已计入开发费用
            • 逾期开发缴纳的土地闲置费
          • 5.财政部规定的 其他扣除项目
            • 加计扣除＝(1.地价款及费用＋2.开发成本)×20%
            • 房地产开发企业特有
      • 2.增值率＝增值额/扣除项目
        • 3.根据增值率确定 适用税率 及 速算扣除系数
      • 4.应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目×速算扣除系数
      • 清算后转让 房地产的处理
        • 清算后转让的扣除项目金额
          • ＝转让面积×单位建筑面积成本费用
        • 单位建筑面积成本费用
          • ＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
          • 配比原则
          • 假设清算后增加计税成本？
    • 清算征收管理规定
      • 清算单位
        • 以国家有关部门审批的开发项目或分期项目为单位
        • 普通住宅与非普通住宅分别计算增值额、增值率，分别计税
      • 清算条件
        • 应当清算
          • 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的
          • 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
          • 3.直接转让土地使用权的
        • 可要求清算
          • 1.竣工验收 +已售(用)超85%
            • 已竣工验收的房地产开发项目
            • 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上
            • 或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的
          • 2.满3年未售完
            • 取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的
          • 3.注销税务未清算
            • 纳税人申请注销税务登记
            • 但未办理土地增值税清算手续的
          • 4.省税务机关规定的其他情况
        • 90天内
      • 清算收入
        • 已全额开具销售发票
          • 按照发票所载金额确认收入
        • 未开具发票 或未全额开具发票
          • 销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入
        • 未支付的质量保证金
          • 开具发票的
            • 按发票所载金额予以扣除
          • 未开具发票的
            • 扣留的质保金不得计算扣除
        • 清算补偿土地增值税
          • 不加收滞纳金
      • 清算审核
        • 建成后产权属于全体业主所有的
          • 其成本、费用可以扣除
        • 建成后无偿移交给政府、公用事业单位 用于非营利性社会公共事业的
          • 其成本、费用可以扣除
        • 建成后有偿转让的
          • 应计算收入， 并准予扣除成本、费用
        • 房地产开发企业 销售已装修的房屋
          • 其装修费用可以计入房地产开发成本
          • 预提费用，除另有规定外，不得扣除
        • 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施
      • 清算后有偿转让
        • 单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
        • 纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，
        • 扣除项目金额=清算时的单位建筑面积成本费用X销售或转让面积
  • 非房企销售
    • 增值额计算
      • 应税收入
        • 1.正常收入+视同销售收入(同类价)
          • 各类收入，包括货币、实物和其他收入
          • 1.实物收入
            • 按收入时的市场价格折算
          • 2.无形资产收入
            • 评估确认价值
          • 【提示】
            • 收入不含增值税
            • 视同销售，一般按同类价确认收入
      • 扣除项目
        • 1.取得土地使用权 所支付的金额
          • 地价款：土地出让金
          • 有关费用：登记、过户费和契税
        • 2.房地产开发成本
          • 土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）
          • 前期工程费
          • 建筑安装工程费
            • （增值税发票的备注栏注明： 建筑服务发生地名称、项目名称）
          • 基础设施费
          • 公共配套设施费
          • 开发间接费用
        • 3.房地产 开发费用
          • 期间费用，不按账簿金额扣除
          • 计算方法
            • 1.不能按项目计算分摊利息， 或不能提供贷款证明的
              • 开发费用 ＝(1.地价款及费用＋2.开发成本)×10%以内
            • 2.能按项目计算分摊利息， 并能提供贷款证明的
              • 开发费用 ＝利息＋(1.地价款及费用+2.开发成本)×5%以内
        • 4.转让有关税金
          • 城建税、教附、地方教附、印花税
    • 2.增值率＝增值额/扣除项目
      • 计算增值率，找适用税率
    • 4.应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目×速算扣除系数
  • 存量房销售
    • 1.增值额计算
      • 应税收入
        • 1.正常收入+视同销售收入(同类价)
          • 各类收入，包括货币、实物和其他收入
          • 1.实物收入
            • 按收入时的市场价格折算
          • 2.无形资产收入
            • 评估确认价值
          • 【提示】
            • 收入不含增值税
            • 视同销售，一般按同类价确认收入
      • 扣除项目
        • 无发票
          • 1.取得土地使用权所支付的金额
          • 2.房屋及建筑物的 评估价格
            • 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
            • 重置成本价
              • 是估价时点重新取得或开发的全新状态的待估价房地产 所必要的支出和应获得的利润之和的价格
            • 需要对房地 产进行评估
              • 出售旧房及建筑物的
              • 隐瞒、虚报房地产成交价格的
              • 提供扣除项目金额不实的
              • 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
          • 3.转让有关税金
            • 城建税、教附、地方教附、印花税
        • 有发票
          • 1.购房发票价 每年加计5%
            • 假设通货膨胀率5%
            • 每年
              • 满12个月为1年
                • 1年后超过6个月算1年，即2年
                • 1年后未超过6个月不计，即1年
              • 不满1年不计
          • 2.转让有关税金
            • 城建税、教附、地方教附、印花税
            • [购房时]契税
              • 不能作为5%加计扣除基数
        • 支付的评估费用
        • 扣除额=营改增后取得【普通增值税发票价税合计金额】X(1+5%)X年限+【转让税金】
    • 2.增值率＝增值额/扣除项目
      • 3.根据增值率确定 适用税率 及 速算扣除系数
    • 4.应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目×速算扣除系数
  • 土地销售
    • 1.增值额计算
      • 1.正常收入+视同销售收入(同类价)
        • 各类收入，包括货币、实物和其他收入
        • 1.实物收入
          • 按收入时的市场价格折算
        • 2.无形资产收入
          • 评估确认价值
        • 【提示】
          • 收入不含增值税
          • 视同销售，一般按同类价确认收入
      • 扣除项目
        • 1.取得土地使用权所支付的金额
        • 2.转让有关税金
          • 城建税、教附、地方教附、印花税
    • 2.增值率＝增值额/扣除项目
      • 3.根据增值率确定 适用税率 及 速算扣除系数
    • 4.应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目×速算扣除系数
• 5.税收优惠
  • 转让房屋，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税
  • 因国家建设需要免征土地增值税
  • 对个人销售住房暂免征收土地增值税
  • 对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税，予以免征
• 6.征收管理
  • 征收方式
    • 查账征收、核定征收
  • 纳税期限
    • 按次纳税
    • 经常发生房地产转让行为，难以在每次转让后申报的， 可按月或按省级税务机关规定的期限缴纳
  • 纳税地点
    • 房地产所在地