2023年海南房地产研判-刘鑫2023.01根目录

2023年海南房地产研判，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

中心主题

• 1.历史性突破
  • 超越开盘5年累计销售额，同比18年业绩增长105%； 销售利润率稳步上升，截止目前利润率已达6.18%；
    • 连续4年取得哈尔滨市商品房销售金额与销售面积前10名成绩，从项目每平方米均价：4700元至17400元；已售利润率达到6.18%。 各年度项目销售额：2016年4.8亿；2017年8.6亿；2018年19.6亿；2019年32.7亿
• 2、全业态产品合理搭配， 保证均衡去化，达成业绩兑现
  • 大小户型均衡去化促业绩9.18亿元 AB区剩余房源产品持续加推
  • 车位开盘 直面压力，销售金额0.15亿元
  • 单月劲销9.0亿元 C区首开2.8亿元，C2#热势加推业绩达成2.33亿元
  • 员工政策，鼓励购房2.56亿 多业态、分批次逐步去化
  • 商铺业绩翻倍增长2.21亿 调整责任书，整合资源去化
• 3.破常规，团队管理优化
• 自渠爪牙，遍布全市
  • 700,000 累计call客拨通电话70万组； 200,000 累计派发单页20余万张； 8,000 累计拜访各行业精英8,000余次； 2,843 累计到访客户2,843组； 32 累计圈层资源营销32场。
• 分析市场
  • 调价20余次，稳步调售价，为下半年销售做铺垫； 大小户型搭配推货，合理化下半年各户型配比；
• 内部突破
  • 调整运营责任书，利润达标的前提下，根据市场情况合理化商铺价格； 对高总价的住宅产品实施分期政策；公积金贷款政策。
• 滞销户型样板间呈现， 户型优势凸显，带动去化。
  • 月均成交套数提升279% 销售均价提升9.81%
• 海口三亚供应占比87%
• 海南市场
  • 1.2022年全国出台78条政策，仍围绕需求端
    • 供给端
      • • 保障性租赁住房
      • • 资金监管
      • • 债券、信贷、股权融资开放
    • 需求端
      • 放宽三限
      • 首付降低
      • 放松公积金贷款
      • 首套房利率下调
      • 二手房“带押过户”
    • 金融端
      • 契税补贴
      • 购房补贴
      • 信贷融资
      • • 债券融资
      • 股权融资
  • 2.保交楼”、预售监管资金、房企并购 三箭齐发
    • 交易商协会已受理龙湖、美的置业、新城控股、万科、金地、金辉储架式发债申请，分别为200亿元、150亿元、150亿元、280亿元、 150亿元、20亿元，合计950亿元
    • 第二支箭”类型为经营稳健的民营房企、混合所有制企业及个别出险房企
  • 3.置换金额
    • 置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。
  • 4. M1，M2增速回升
    • 广义货币(M2)余额264.7万亿元，同比增长12.4%，
    • 狭义货币(M1)余额66.7万亿元，同比增长4.6%
  • 5.海南CPI
    • 受国内疫情影响全国CPI环比由涨转降，
    • 月居民消费价格指数（CPI）海南2022年在全国水平线上
    • 全国生产者物价指数（PPI）全国PPI同比持续下降
  • 11月，海南共出台2条政策， 3项利好
    • 1.纾困解难方面围绕优化营商环境，通过让制度成本降下去，能有效激活市场主体 11月22日，海南发布《海南省人民政府办公厅关于进一步优化营商环境降低市场主体制度性交易成本的实施意见》，从六大方面提出17条举措，推动全省助企纾困政策落实。其中也确定实施“机器管招投标”制度。完成“机器管招投标”系统建设，实现招投标全流程电子化、不见面开标和招投标领域数字证书跨地区、跨平台互认
    • 2.安居房方面，通过打击中介违法销售安居房，维护安居房市场稳定以及消费者权益。 11月1日，海南发布《关于严禁房地产经纪机构违规销售安居房相关事项的通知》，规定：房产中介机构不得发布安居房销售、诱导居民可以买卖安居房准购资格、更改排序入围选房等虚假广告信息；不得为私下转让购房指标、买卖安居房等违法行为提供居间服务
    • 3.11月22日，海南发布《关于进一步优化营商环境降低市场主体制度性交易成本的实施意见》，覆盖优化营商环境、降低制度性交易成本的全流程管理，提出17条落实政策。
    • 5.11月，共7个市县接连发布国土空间总体规划（2020-2035年），明确了未来城市发展目标及发展格局。至此海南18个市县新版国土空间规划全部出炉。围绕人口增长、经济发展
    • 6.自贸港 11月22日，海南省发改委发布《新海陆岛物流园区建设规划
    • 4.CPI：2022年11月份，海南居民消费价格同比上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，食品价格上涨4.2%，非食品价格上涨0.2%；消费品价格上涨2.1%，服务价格下降0.6%。
  • 7.安居房
    • 海口一级市场 1.海口市场化住宅用地供应17.52万㎡，环比上涨163%，同比下降58%；成交3.89万㎡，环比上涨63%，去年同期无成交。今年首次安居房用地供应45.14万㎡，成交挂零。 2、龙华区 海口出457亩安居大盘规划，原属孔雀山沁源汇存量土地：建设小学、幼儿园等教育项目，以及产权式酒店等商业项目，规划容纳常住人口1.1万人、旅游人口0.06万人 3.秀英区 长秀仕家 长秀仕家安居房项目启动剩余148套房源申购 4.美舍区 美舍仕家 首批安居房项目碧桂园美舍仕家顺利 交付-历时两年
    • 三亚一级市场 1.供求量价：11月供应143.46万㎡，环比上升275%，同比上涨101%；成交38.21万㎡，环比 下降6%，同比上涨636%；成交楼面价4789.71元/㎡，环比下降41%，同比上升467%，本月供应为三亚今年以来土拍市场最大月供应量，单月供应已超过今年三亚土地供应量总和，预计下个月三亚将迎来土拍成交高峰； 2.成交结构：供应端方面，住宅、商服、产业用地均有供应，住宅用地为主要供货主力，共计供应75.9万㎡，其次为产业用地，共计61.74万㎡，最后为商服用地，5.84万㎡。成交端方面，三类用地均有成交，主力成交为商服用地，共计成交20.58万㎡，其次为住宅用地，14.34万㎡，其次为产业用地，3.29万㎡。 3.供求量价：本月三亚经营性用地供应81.74万㎡，环比上升134%，同比上升16%；成交34.92万㎡，同比下降14%，去年同期无成交；成交楼面价为5161.91元/㎡，环比下降37%； 4.三亚住宅用地（不含安居）供应46.08万㎡，环比上升221.34%，去年同期无供应；成交14.34万㎡，环比下降28.34%，去年同期无成交；成交楼面价5929.80元/㎡，环比下降41.4%；安居房用地本月供应29.82万㎡，上月无供应，同比下降29.84%，无成交； 三亚商办用地供应5.84万㎡，环比下降71.62%，同比下降78.99%；成交20.58万㎡，环比下降0.82%，去年同期无成交；成交楼面价4626.72元/26.61%。
    • 二级市场|商品房丨 疫情缓解，市场热度缓慢恢复， 总体依旧不及同期水平
      • 1.供求量价：本月供应23.19万㎡；环比上涨217%，同比上涨7%；成交4.25万㎡，环比上涨12%，同比下降32%；成交均价38099.79元/㎡，环比上涨18%，同比上涨7%；疫情缓解，市场热度缓慢恢复，国锐亚沙村东区以40000元/㎡均价入市抬高整体均价，总体来访成交较同期依旧处于低位； 2.成交结构：市场成交以普通住宅产品为主，占比72.93%，其次为办公产品，占比8.26%； 3.区域：吉阳区为主力成交区域，共成交2.24万㎡，占比52.79%；其次为天涯区，共成交1.02万㎡，占比23.98%。 4.存量：截至2022年11月，三亚市商品房可售库存量约为173.96万㎡，本月供应量大增，去化周期上涨至35个月。 5.三亚别墅供应端低迷，已连续五月无新增供应；成交0.30万㎡，环比上涨30%，同比下降3%，成交均价60511.63元/㎡，环比上涨30%，同比下降3%；成交端方面，成交项目主要集中于海棠区，其次为吉阳区；但整体去化低迷，无较大波动，截止今年11月底成交总量仅为去年41% 6.商办丨市场有所回暖，供应成交均环比上涨，市场整体量价齐涨 供求量价：本月，商办供应12.48万㎡，环比上涨690%，同比上涨9940%；成交0.85万㎡，环比上升60%，同比下滑52%；成交均价31127.65元/㎡，环比上升2%，同比基本持平； 商办成交结构：办公产品成交0.35万㎡，占比41.35%；商业产品成交0.26万㎡，占比30.55%，公寓产品成交0.24万㎡，占比28.09%。 7.公寓丨整体量价齐跌，岛外旅居登岛，住宅成为市场主流产品，商住产品热度有下降 供求量价：本月供应0.52万㎡，环比下降46，去年同期无供应；成交0.24万㎡，环比下降25%，同比下降67%；成交均价24773.57元/㎡，环比下降12%，同比下降18%；整体量价齐跌，岛外旅居登岛，住宅成为市场主流产品，商住热度有所下降； 区域：主力成交为吉阳区，成交0.16万㎡，占比65.16%，其次为崖州区，成交0.03万㎡，占比13.17%。可售库存22.24万㎡，去化周期37个月，去化压力持续上涨 8.办公项目大量入市，企业复工及国内外各大企业入驻，成交量预计将持续上涨 供求量价：本月供应11.81万㎡，上月及同期无供应；成交0.35万㎡，环比上涨218%，同比下滑57%；成交均价30155.08元/㎡，环比下降3%，同比基本持平；市 场热度恢复，办公项目大量入市，企业复工及国内外各大名企入驻，成交量预计将持续上涨； 办公成交区域：成交集中于吉阳区迎宾路段，其余区域无办公产品成交。 办公可售存量23.86万㎡，去化周期37个月，去化压力大幅上涨 9.三亚商业丨吉阳区多为集中式商街等类型产品，而崖州区多为项目底商类型 供求量价：本月三亚商业供应0.15万㎡，环比下降75%，同比上涨21%；成交0.26万㎡，环比上涨160%，同比上涨8%；成交均价38286.14元/㎡，环比上涨2%，同比基本持平。 成交区域：成交区域主要集中于吉阳区及崖州区，其中吉阳区多为集中式商街等类型产品，而崖州区多为项目底商类型。 存量：截至2022年11月，商业可售库存量约为19.99万㎡，去化周期上涨至89个月，去化压力持续高位。 10.预售本月8个项目取证，合计23.19万㎡，合计1508套 预售情况：11月，三亚共8个项目取证，其中三亚金茂湾、中粮大悦城分别取证7.61万㎡和4.20万㎡办公产品，合计供应住宅449套；保利崖州湾供应4.29万㎡住宅，共384套住宅。 11.成交排行丨11月TOP10项目共成交7.05亿元，一山湖持续热销 企业榜单：11月top3成交项目分别为一山湖、国锐亚沙村东区、金冠亚沙村西区；其中，一山湖以上月开盘余温持销，本月共成交1.52亿元位局榜首，国锐亚沙村东区开盘入市，但整体去化效果不佳，仅去化15套，以0.98亿元位于第二。 12和泓海棠府&三亚星港&三亚万科项目&保利崖州湾——特价房源及抽奖送礼吸引来访促进去化 三亚星港双十一购房享特价，降价幅度达26%，加以小面积产品，低总价促进成交； 保利崖州湾推出8套特价商铺，单价下降幅度达14%，促进去化； 三亚万科及和泓海棠府均开启抽奖送礼等营销方案，促进客户关注度，带动来访以提高成交量； 公园88号借由世界杯，开展世界杯观影活动，增加客户到访，帮助项目去化。
  • 6.海南11月商品房排行榜
    • 1.住宅榜单，华润润山府及海垦金湖壹号加推，分别以3.88万㎡、3.87万㎡成交 2.商办榜单中，海南生态软件园一期以成交5套共1.35万㎡的办公产品位居榜首， 其次为碧桂园东海岸的65套公寓产品，合计成交0.60万㎡ 3.华润置地以华润润山府住宅产品开盘入市及华润时光里项目持销，共成交10.53亿元 位居榜单第二11月榜单首位，海垦·金湖壹号加推共成交7.36亿元助海垦集团位； 4.1-11月碧桂园因碧桂园中央半岛持续大量走货，以及其他市县所属项目持销共成交77.16亿元，遥遥领先于海南各大房企，比之第二名雅居乐集团超出19.30亿元之多。
  • 5.二级市场
    • 1.本月10个市县取证共计供应86.33万㎡，海口供应51.93万㎡占比60% 2.29个供应项目，供应套数6736套，供应TOP3为海口、三亚、临高，其中仅海口供应超50万㎡，供应51.93万㎡，占全省供应60%。 3.存量及去化周期截至11月底可售库存1746.61万㎡，去化周期43个月，压力提升
  • 4.11月供求量价：
    • 本月全省商品房供应86.33万㎡，环比下降2%，同比下降14%；成交38.64万㎡，环比基本持平，同比下降31%；成交均价19402.17元/㎡，环比上涨6%，同比下降4%；11月供应量延续10月热度持续高位运行，各开发商为年底冲量纷纷推出特价房、系列购房优惠活动、渠道激励政策等加大促销力度，但由于经济下行、居民收入缩水等原因，市场成交未见明显起伏，仍低于去年同期水平
  • 3.一级市场
    • 3.一级市场丨11月三亚、海口为主力供应，三亚、儋州为主力成交，海口楼板价最高达6100.27元/㎡，1-11月，供应前三位为海口、三亚、临高，分别占总量的22%、14%、10%；成交前三市县为海口、三亚、陵水，成交楼板价前三市县为三亚、海口、保亭，其三亚、海口成交楼板价超3000元/㎡。
  • 2，供求结构：
    • 2，供求结构：11月，海南供应住宅用地181.46万㎡位居第一，占比40%，其次为产业用地157.31万㎡，占比约35%，商服用地供应占比20%；成交端本月商服用地 及产业用地占据主力，分别占比37%、36%，其次为住宅用地，占比22%，最后为其他用地，占比5%。
  • 1.供求量价：
    • 1.供求量价：11月，全省土地供应449.44万㎡，环比上升185%，同比上涨7%；成交111.53万㎡，环比下降50%，同比下降17%；成交楼面均价2828.84元/㎡，环比上升19%，同比上涨91%；土拍市场热度持续升温，本月供应量为近一年来最高供应量，预计12月成交量将大幅上升。
  • 全省市场分析