二手房购买避坑指南

梳理本人在购买二手房过程中踩过的坑，希望给大家一个购买二手房的大致思路，以及避免一些可能的烦恼。

二手房购买避坑指南

• 一、核实卖方身份选择可靠中介
  • 卖方
    • 身份证
    • 房屋权属关系
  • 中介
    • 工商执照
    • 房管局中介代理资质证书
    • 口碑：主要从专业性方面考虑，很多“洗剪吹”水平的中介在后期办理很多关键性业务时往往是懵逼的，会给购房者带来很多困扰和麻烦
    • 佣金收取情况
• 二、核实房屋基本情况
  • 房屋产权性质
    • 住宅
    • 公寓
    • 小产权等
  • 房屋建筑状况
    • 面积
    • 采光通风
    • 采暖
    • 防水
    • 水电气等
  • 小区状况
    • 物业费
    • 交通
    • 医院
    • 商业配套
    • 教育资源等
  • 房屋权利情况
    • 有无共有人
    • 有无抵押
    • 有无出租
    • 有没有拿到产权
    • 是否允许买卖，满五年？可以：需要缴纳增值税
• 三、核实产权是否清晰
  • 卖方必须为房屋的产权人
  • 产权的性质和内容
• 四、明确交易程序
  • 看房
    • 没有十全十美的房子，看自己关注的点，或者一些缺陷是否可以接受
  • 签约
    • 仔细阅读其中的条款，不明白的地方立刻提出质疑
    • 税费由谁承担
      • 往往中介这个地方会比较笼统地带过，实际上应该明确，尤其是增值税这样的大头，一定要写明哪些由卖方来承担
    • 明确违约责任，卖方违约，如未能按时办理过户，因支付买方一定违约金
    • 网签，如果房款过大此处可以和中介商议将网签金额报小一点，可以省部分税费
  • 按合同约定给首付款
    • 纸质收据或转账截图
  • 过户
    • 合同中注明过户之后才由银行放尾款
  • 交房
    • 水电气物业费结算
    • 房屋内的一些家电等是否一并转让需事先在合同中说明
  • 给余款
    • 银行资金监管
  • 关键性承诺要体现在合同里
• 五、明确房款付款方式和交易时间
  • 为避免纠纷，一定要在合同中明确总房款金额、付款方式、付款时间、付款条件、贷款方式等相关内容
• 六、贷款风险把控
  • 首付比例
    • 看自己的预算，注意因计算差异导致出现首付违约责任
  • 贷款方式
    • 纯商贷
      • 了解商贷利息
    • 纯公积金贷
      • 提前公积金试算，看能贷款的额度，一般这种情况比较少
    • 组合贷
      • 能用公积金一定要用，目前商贷利率普遍上浮，相比之下，公积金利息能省不少钱
      • 由于公积金放款慢，多数卖方不希望买房使用公积金，需提前和卖方沟通好
  • 还款方式
    • 等额本息
      • 所有期数还款金额不变
      • 适合刚出社会的年轻人，压力小一些
    • 等额本金
      • 还款金额递减，每期偿还的本金保持不变，比等额本息多还本金，但缺点是前期还款金额多，压力大
      • 适合有提前还款需求的
  • 选择最有利自己的方式
• 七、明确户口迁出期限
  • 一定在合同里注明，卖方迁出户口的期限，以明确卖方的迁出义务