Reits

Reits基金，基金中的收益高手，让你无所不能。

REITS

• 投资步骤
  • 第一步：选择好Reits
    • 1：打开富途牛牛电脑版
    • 2：点“行情”
    • 3.点“港股”
    • 4.点倒三角
    • 5.点“板块”
    • 6.点“行业板块”
    • 7.点“房地产信托”
    • 8.选择
      • 1.市值>100亿——富途牛牛
      • 2.每年分红且长期增长——雪球，搜索00823——财务分析——派息内容和派息日期
      • 3.出租率大于90%——公司概况，可以看到
      • 4.资产负债率小于40%——打开资产负债表，资产负债率=总债项/总资产=16.7%
  • 第二步：等待好价格
    • 1.香港：动态分红率大于10%买入，小于5%卖出。
      • 动态分红率=上一年度现金分红/现价
    • 2.美国：动态分红率大于8%买入，小于4%卖出。
  • 第三步：买进
    • 动态分红率>10%,分三次买。
  • 第四步：长期持有
    • 1. 3年以上
    • 2.每年两次分红，就像收租金
    • 3.长期持有不代表不卖，低于5%要卖。
  • 第五步：卖出
    • 1.动态分红率<5%卖出
    • 2.核心物业质量变差
      • 1.出租率下降3%
      • 2.每年看一下核心物业出租率，一旦下降3%，卖掉规避风险。
• Reits基金风险
  • 1.市场风险， 解决方案好价格买入
  • 2.利率风险，应避开加息周期
  • 3.社会风险，选择风险小的国家
  • 4.经营管理风险
  • 5.债务风险，避免买入资产负债大于50%的reits
• 特点
  • 1.定期强制高分红90%
  • 2.投资门槛底
  • 3.交易成本低
  • 4.流动性强
  • 5.专业化的管理
  • 6.收益率相对较高
• 分类
  • 权益性Reits
    • 直接投资房地产，风险小，主要投资对象。
    • 分为零售，住宅，写字楼，酒店，工业地产，自动存储等
    • 香港：写字楼，零售和综合reits
    • 风险：写字楼>零售>综合，优先考虑综合,其次零售，最后写字楼
  • 抵押型
  • 混合型
• 优势
  • 业务范围
    • Reits：投资房地产项目，90%的业务与总收入必须与房地产相关
    • 房地产股票：收入无要求
  • 派息比率
    • Reits：最低派息比率90%
    • 房地产股票：派息无强制要求
  • 组织形式
    • Reits：公司或信托形式
    • 股票：必须是公司
  • 借贷比率
    • Reits：比较低，美国无限制，香港借贷比率不能超过总资产45%
    • 股票：比较高，资产负债率往往在60%以上
  • 税后优惠
    • Reits：一般免除企业所得税
    • 股票：一般不免除
  • 与股市相关度
    • Reits：弱相关
    • 股票：强相关