手把手教你合同管理

筑龙学社丹珊课程笔记。合同管理是当事人双方或数方确定各自权利和义务关系的协议，虽不等于法律，但依法成立的合同具有法律约束力，工程合同属于经济合同的范畴，受经济和刑法法则的约束，合同管理主要是指项目管理人员根据合同进行工程项目的监督和管理，是法学、经济学理论和管理科学在组织实施合同中的具体运用。

合同管理

• 1、合同应该如何学习？
  • 先学习工作中常用的条款，学会使用方法，先会用。然后再抽时间全面通读合同，了解合同的构成
• 2、合同内容组成
  • （1）中标通知书（如果有）；
  • （2）投标函及其附录（如果有）；
  • （3）专用合同条款及其附件；
  • （4）通用合同条款；
  • （5）技术标准和要求；
  • （6）图纸
  • （7）已标价工程量清单或预算书；
  • （8）其他合同文件
• 3、合同各部分组成的作用
  • （1）协议书
  • （2）通用条款：针对一般工程的常规处理方式
  • （3）专用条款：针对本工程的专门规定
  • （4）合同附件
• 4、合同有哪几种类型
  • （1）单价合同
  • （2）总价合同
  • （3）成本加酬金合同：工期较紧，抢险救灾之类的工程使用。
• 5、各类型合同的特点
  • 单价合同单价合同是指合同当事人约定以工程量清单及其综合单价进行合同价格计算、调整和确认的建设工程施工合同，在约定的范围内合同单价不作调整。合同当事人应在专用合同条款中约定综合单价包含的风险范围和风险费用的计算方法，并约定风险范围以外的合同价格的调整方法，其中因市场价格波动引起的调整按第11.1款（市场价格波动引起的调整）约定执行。
  • 总价合同：总价合同是指合同当事人约定以施工图、已标价工程量清单或预算书及有关条件进行合同价格计算、调整和确认的建设工程施工合同，在约定的范围内合同总价不作调整。合同当事人应在专用合同条款中约定总价包含的风险范围和风险费用的计算方法，并约定 风险范围以外的合同价格的调整方法，其中因市场价格波动引起的调整按第11.1款〔市场价格波动引起的调整）、因法律变化引起的调 整按第11.2款（法律变化引起的调整）约定执行。
• 6、合同清单的意义
  • 了解到如下内容：（1）合同总价（2）费率信息（企业管理费率、利润率、税率）（3）人材机报价价格（4）各清单项目的工程数量及综合单价（5）综合单价的组价原则
  • 这些是后续业务流程得以开展的基础性内容
• 7、预付款申请相关资料及流程
  • （1）按照合同规定的期限和方法计算预付款申请金额；
  • （2）根据计算的金额填写预付款申请表，并附上相应的合同条款；
  • （3）提交审核流程：监理人-造价咨询公司-发包人；
  • （4）审核完成后按照合同要求开预付款保函；
  • （5）提交预付款保函后，发包人按照审核金额和合同要求期限付款;
  • （6）按照合同要求在进度款支付过程中扣回预付款。
• 8、进度款申请相关资料及流程
  • （1）查阅合同，了解本合同的付款节点的规定（按月或者按节点）；
  • （2）对合同清单按规定的节点进行工程量的分解；
  • （3）每期到规定付款节点，申请监理、甲方确认工程实际形象进度；
  • （4）按照分解的合同清单，结合实际签发的形象进度计算本期实际完成的工程价款；
  • （5）根据进度付款的项目填列，并计算本期应支付工程进度款
• 9、变更、洽商、签证的区别
  • 设计变更：由设计方及发包人同意后发给承包人，一般是对设计图纸的增加、减少或者变更。
  • 洽商：合同范围内除设计变更之外的其他事项。
  • 现场签证：合同外的零星项目，需要有甲方发出的签证通知单。
  • 工作联系单：甲乙双方在合同执行过程中工作沟通的书面文件。
• 10、变更、洽商、签证的注意事项
  • （1）工程变更或者设计变更，是发包人经由监理人发出的，如果是设计变更，还需要由设计确认；
  • （2）现场签证是对合同外的内容的确认，一般会有发包人提出的签证通 知单的前置流程，然后承包人通过现场签证单进行工作内容的确认；
  • （3）洽商的使用比较灵活，双方商量的事项常用，比如一些施工合理化 的建议，施工工艺顺序的改变，承包人可以提交发包人洽商单或者工 作联系单。
  • 工作中具体使用还是要参考双方合同的具体要求。
• 11、设计变更处理流程
  • （1）建设单位下发设计变更通知单，需要设计盖章；
  • （2）施工单位接收设计变更单，根据设计变更内容计算相应的工程量及 报价；
  • （3）根据设计变更涉及的内容，同时需要考虑是否需要扣除合同内的价款，如果是已经实施的，还需要计算拆除的费用，考虑拆除费用时如果有可回收利用的需同时考虑这部分价格。
• 12、洽商的处理流程
  • （1）根据洽商产生的原因和申请方填写洽商记录单，建设单位、监理单 位、施工单位进行签字确认；
  • （2）施工单位在合同规定限期内进行洽商工程量及报价的申报；
  • （3）同时需要考虑是否需要扣除合同内的价款，如果是已经实施的，还需要计算拆除的费用，考虑拆除费用时如果有可回收利用的需同时考虑这部分价格。
• 13、签证的处理流程
  • （1）根据甲方指令或工作联系单进行工作；
  • （2）工作结束后及时进行工程量的签证确认；
  • （3）如果合同中有相应的计日工部分的人工、材料、机械的价格，需要 按照合同内的价格执行；
  • （4）如果合同内没有相关的价格可以参考的话，需要双方协商确定价格。
• 14、暂估价的管理方式
  • 材料、设备暂估价：（1）甲供材：数量、价格（2）乙供材：价格
  • 专业工程暂估价：（1）进行招投标，多投标单位报价对比（2）直接由承包人实施，承包 人报价，发包人审核。
• 15、暂估价的确价流程
  • 13清单计价规范：15. 2. 9. 3 执行暂定供应项目的设备/物料报审时，总承包方须对每种设备/物料提供至少三 种选择方案并附有相应的报价单价，供业主及其工程顾问有效的完成审核。业主不负责因总承包方未按前述要求执行报审所产生的虚耗时间
  • 暂估材料签认最终确认的价格时候，要在认价单中明确说明是否为含税价避免结算时发生争议。报价中是否包含运输费用、装卸费用，以及报价的有效期等信息。避免甲方同意之后价格还会增加，而且还有采购渠道的真实性。
• 16、甲供材、乙供材价格的调整方式
  • 调整方式一：15.2.4合同清单中材料设备“暂定供应单价”的最后确定，由业主通过后期招标或询价方 式确定，结算时仅对该项材料或设备的供应价差部分和相应税金进行调整，由总承包人填报 的安装单价及其他费用包干，不予调整。15. 2. 9. 4若实际的供应单价与原暂定供应单价有所不同，则按以下公式计算材料价差，合同总价及中期付款额亦相应调整；。15. 2. 9.5材料价差=图纸计算之装妥后程量X （实际供应单价一暂定供应单价）×1. 034（即税金）。增值税情况下应该按照相应的增值税率调整税金的计算。
  • 调整方式二：将确价后的暂估价材料价格计入综合单价中，并进行相应的取费和计取税金之后，计算两者的差价进行合同价格的调整。还会影响以材料价格为计算基数的总价措施费，比如安全文明 施工费等。
• 17、甲供材的合同条款规定（举例某合同约定）
  • 8.4指定供应材料设备超供部分的扣除价款的确定原则：
  • 8. 4.1和该项材料有关的分项工程施工完毕后，即可进行核算是否超供；
  • 8. 4.2超供量在应供量的10%以内，从下一月度的进度款中一次性扣除超供部分材料设备的 市场釆购信息价；
  • 8. 4.3超供量在应供量的10%以外：从下一月度的进度款中一次性扣除超供部分材料设备的 市场采购信息价加上5%的采保费；
  • 8.5业主供应材料设备损耗率的确定：总承包人投标时填报并经业主批准的或合同约定的损耗率优先：若没有约定损耗率.可按XX市XX定额相关项冃确定:若定额中无相同或类似项目，则通过现场测定确定。
  • 甲供材应供应数量二按照清单计算规则计算的净用量+合理的损耗量
• 18、暂估材料、设备价格的管理
  • （1）施工过程中提供至少三家的报价单进行确价申报，由咨询公司和发 包人审核后确认施工中暂估价的最终价格；
  • （2）如果是甲供材的话，还需要在过程中做好供应数量的审核工作，对 于超供部分的数量应按照合同规定予以扣除；
  • （3）根据确认的价格进行暂估价价差的调整，具体调整方式应该参考合同的规定。
• 19、特殊问题注意事项
  • （1）在看合同和合同清单的时候就要理解清单报价的意义；
  • （2）实际合同执行过程中，所有变更洽商的报价申报要和合同清单形式 保持一致；
  • （3）施工单位不能直接用分包单位的报价单形式向甲方进行款项申报, 所有的申报要符合合同及合同清单的要求。
• 20、两种调价方式
  • （1）采用价格指数进行价格调整（一般考试）
  • （2）采用造价信息进行价格调整（通常采用）
    • ①承包人在已标价工程量清单或预算书中载明材料单价低于基准价格的：除专用合同条款另有约定外，合同履行期间材料单价涨幅以基准价格为基础超过5%时，或材料单价跌幅以在已标价工程量清单或预算书中载明材料单价为基础超过5%时，其超过部分据实调整。
    • ②承包人在已标价工程量清单或预算书中载明材料单价高于基准价格的：除专用合同条款另有约定外，合同履行期间材料单价跌幅以基准价格为基础超过5%时，材料单价涨幅以在已标价工程量清单或预算书中载明材料单价为基础超过5%时，其超过部分据实调整。
    • ③承包人在已标价工程量清单或预算书中载明材料单价等于基准价格的：除专用合同条款另有约定外，合同履行期间材料单价涨跌幅以基准价格为基础超过±5%时，其超过部分据实调整。
    • ④承包人应在采购材料前将采购数量和新的材料单价报发包人核对，发包人确认用于工程时，发包人应确认采购材料的数量和单价。发包人在收到承包人报送的确认资料后5天内不予答复的视为认可，作为调整合同价格的依据。未经发包人事先核对，承包人自行采购材的，发包人有权不予调整合同价格。发包人同意的，可以调整合同价格。
• 21、合同调价种类及幅度
  • （1）结合通用条款和专用条款一起看；
  • （2）通用条款一般规定的是调价的基本方法，比如会规定调价可以使用 两种方法，价格指数和造价信息方法，在专用条款中再进行专门选择;
  • （3）专用条款会专门约定调价的具体种类及幅度，以及调价需要采用的 具体方法。
• 22、材料调价的流程与方法
  • （1）先看合同确定需要调价的材料种类和调价的幅度，不在合同规定范围内的材料不能进行调价；
  • （2）理解三个价格，基准价格、投标报价价格、施工期市场价格；
  • （3）按照合同规定的调价期间进行调价（每月或者按照合同规定节点），先计算材料价格的涨幅或者跌幅是否超过了合同规定的幅度，不超过的不能调整；
  • （4）超过调价的幅度的按照规定进行调整，并根据合同规定计算相应的税金，计入相应期的进度款支付。
• 23、结算资料要求
  • （1）工程竣工验收单，这个是竣工结算的先提条件
  • （2）完整的招标文件和投标文件
  • （3）工程施工合同
  • （4）工程技术要求、技术交底、图纸会审纪录、招标图纸、竣工图纸
  • （5）设计变更、工程洽商、现场签证资料及索赔资料
  • （6）建设单位供应材料明细表（含名称、规格、数量、价格）、施工单位领用材料记录
• 24、结算合同条款及要求
  • （1）组织竣工验收合格，整理过程资料；
  • （2）按照结算报价的要求编制竣工结算汇总表；
  • （3）根据合同要求计算应付结算款，编制付款申请表。