CFA二级复习-另类

2105的CFA二级复习笔记。主要是大框架和需要背的公式。都是根据个人对教材的理解整理所得，大家可以根据自己的复习情况进行增减。希望能帮助大家理清知识脉络、提高学习效率，祝大家考试顺利~供大家参考，祝早日上岸！

另类

• 房地产
  • 房地产投资形式
    • 维度一
      • private real estate 实体房地产投资
        • 个人独资
        • 共同出资
        • 有限合伙
        • 混合基金
      • public real estate 间接房地产投资
        • REIT(房地产投资信托基金)
        • REOC(房地产开发商的股票)
        • MBS / RMBS / CMBS
    • 维度二
      • Equity
        • 实体投资，REOC，REIT
      • debt
        • 贷款，MBS
  • 房地产特点
    • heterogeneity
    • high unit value
    • management intensive
    • high transaction cost
    • lack of liquidity
    • 估价困难
• private real estate investment
  • 实体投资分类
    • 维度一
      • residential properties
        • single family house(住房)
        • multi family propertis(公寓)
      • non-residential properties
        • farmland / timberland
    • 维度二
      • commercial real estate
        • multi-family properties公寓
        • office写字楼
        • industrial/warehouse工业地产
        • retail商场
        • hospitalily接待服务机构
      • non-commercial real estate
        • single-family house 自住房
      • unique categories
        • farmland / timberland
  • 投资风险
    • business conditions
      • 受宏观经济和商业环境影响
    • new property lead time
      • 计划到最终建成出租有时间差
    • cost and availability of capital
      • 资本成本及可获得性
    • unexpected inflation
      • 未预期的通胀
    • demographic factors
      • 人口因素
    • lack of liquidity
      • 流动性差
    • environmental issues
      • 周边环境变化
    • availability of information
      • 信息不透明
    • management expertise
      • 物业管理专业性强
    • leverage
      • 杠杆带来的财务风险
  • 投资收益
    • current income
      • 稳定的租金
    • capital appreciation
      • 资本增值
    • inflation hedge
      • 抗通胀
    • deversification
      • 风险分散
    • tax benefits
      • 税收优惠
  • 收益风险特征
    • bond-like定期收到租金
    • equity-like未来收益不确定性
  • 估值
    • income approach
      • direct capitalizaiton method
        • 一阶段模型，假设投资者记性永续投资
        • V0 = NOI/cap rate
          • NOI=无空房期租金+其他收入-空房损失-管理费用
            • 不需要减去折旧
            • 不需要减去利息，只需要减operating expense
            • 不需要减去税收，NOI是税前收入
          • cap rate = r-g = NOI/sale price of comparable
      • DCF method
        • 二阶段模型，关注未来多期的现金流
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    • cost approach
      • 1. 计算replacement cost，要考虑开发商合理利润
      • 2. 调整depreciation
        • 因为房龄带来的折旧，使用effective age rather than actual age
        • 调整functional/locational /economic obsolescence
      • 3. 加上土地价值
    • sales compatison approach
      • 1. 计算相似房产单位面积的近期交易价格
      • 2. 对比目标房产与可比房产的特征，进行调整
      • 3. 得到可比房产调整后的价格
      • 4. 加权平均多出可比房产
      • 4. 加权平均单价乘以目标不动产的面积
    • indices
      • appraisal based indices
        • 存在滞后性
        • 数据被平滑，波动被低估
        • 指数与其他资产的相关性被低估
      • transaction-based indices
        • repeat-sales index
        • hedonic index
    • 直接债务房地产投资评估
      • 清偿能力指标
        • DSCR=NOI/debt
          • 不动产收入是否能偿还债务，越大越好
        • LTV=loan amount/appraisal value
          • 借款额占估值百分比，越小越好
      • 收益类指标
        • IRR
          • unleveraged IRR 站在整个房子角度
          • leverage IRR 站在自有资金的角度
        • equity dividend rate = CF1/equity
          • 分红比率，越大越好
• public real estate securities
  • 间接房地产投资优点
    • 流动性高
    • 投资额低
    • 风险有限
    • 有机会间接拥有高端房地产
    • 专业基金经理主动管理
    • 监管严格，信息透明
  • equity reits
    • 分类
      • retail
        • retail sales growth
      • office
        • job creation
      • hotel
        • job creation
      • industrial
        • retail sales growth
      • healthcare
        • population growth
      • storage
        • population growth
    • 优点
      • 免税
      • 收益可以预测，高收益
      • 风险分散
    • 缺点
      • 免税有条件（分红率）
      • 投资者对房产没有控制力
      • 二级市场成本，手续费等
      • 二级市场交易，价格收到二级市场价格波动的影响
      • 缺乏灵活性
    • 估值
      • NAVPS
        • =(MV assets - MV liabilitis)/#share
        • 1. 估计房地产价值 2. (＋)加其他有形资产的价值 3. (－)减去负债价值 4. (÷)除流通份额
      • relative value approach
        • P/FFO
          • 
        • P/AFFO
          • 
  • reoc
• private equity valuation
  • control mechanisms
  • economic terms
  • 投资成本和风险
  • 类别及特点
  • PE退出策略
  • 估值
• commodities and derivatives
  • 大宗商品分类
  • 特点
  • commodity index
  • backwardation & contango
  • commodity swap