序言
日本经济产业、货币信贷、房地产的相互作用逻辑
1）前半部分是经济起飞赶超作用于日本的货币、信贷、地产。
2）后半部分是不动产泡沫破灭击溃金融体系，进而拖累日本经济和产业
日本泡沫破灭的教训：“《广场协议》”、“长期低利率”、“不良贷款
概况和作用逻辑：日本是唯一地产崩盘的发达国家，战后经济快速赶超和金融自由化催生泡沫
1.1 国际比较视角下日本地产情况：历史趋势、当前水平
1.1.1 历史房价走势：大起大落，泡沫破灭后房价一去不返
日本“大起大落”的房价走势与大多数的发达国家不同，其他主要发达国家的房价大多呈现持续上涨或稳定的态势。
1.1.2 当前房价水平：相较于主要国家的重点城市，日本房价处于较低水平、房价收入比处于中等水平
2023年东京、大阪中心区的房价约为6747、5989美元/平米，处于主要国家重点城市的较低水平；房价收入比约11左右，处于主要国家的重点城市的中等水平。主要发达国家重点城市的中心区房价中位数约为13000美元/平米，房价收入比约11左右。
从居民宏观杠杆率来看，日本2022年为68%，处于主要发达国家的中等偏低水平，介于英美与法德之间
1.2 作用逻辑：战后日本经济快速赶超和金融自由化催生地产泡沫，而泡沫破灭又直接导致“失落20年”
经济产业：日本战后经济快速起飞，产业实力曾一度赶超美国，但1991年不动产泡沫破灭是由盛及衰的分界点
2.1发展阶段
高速-①战后经济起飞
日本经济起飞始于1950年，国内市场化机制激活叠加外部政治贸易环境持续向好，使其开启持续20年的“投资+出口导向型”增长，其在1950-1973年的GDP年均增长率高达9.3%。
中速-②产业转型
970-80s日本成功产业转型、实现技术赶超后，此前受益于美国主动产业转移带来技术红利逐渐弱化，叠加日美贸易冲突的影响，日本在1974-1990年的GDP年均增长率降至4-5%附近。
低速-③泡沫破灭长期停滞
1991年不动产价格泡沫破灭，冲击金融体系和实体产业，日本再次增速降档，进入通缩的“失落二十年”。1992-2012年的GDP年均增长率降至0-1%，明显低于其他可比欧美发达国家1-3%增速。
修复-④安倍时代缓慢复苏
2013年安倍上任推行大规模量宽和经济结构性改革，日本结束通缩，开始缓慢复苏，经济增长向潜在增速回归。但是由于老龄化、技术红利弱化及全球制造业向中国和东南亚转移，日本潜在增速较低，2013-2019年GDP年均增长率回升至0.9%。
2.2 产业追赶：在美国主动产业转移之下，日本完成重化工业体系建立，一度成为世界最先进的工业国家
2.2.1 重启和转型：1980s日本制造业实力赶超美国，汽车家电半导体产量居世界第一
2.2.2 贸易出口：1980s贸易顺差快速扩大，是后续汇率战的直接原因
货币信贷：政治金融地位与产业的强势竞争力不匹配，日元被迫升值是地产泡沫的间接导火索
3.1 货币政策：1980s中后期日元快速升值使得当局被迫长期维持低利率
一是其在1980s长期宽松货币政策加速了泡沫的膨胀
地产泡沫：低利率使泡沫不断累积，而“史诗级”泡沫破灭危及到金融稳定，进而拖累经济出清
4.1 量价回顾：两次调整，以1991年泡沫破灭前为顶峰，呈倒V型
第一次发生在1974年“住宅量高位下台阶”
第一次深度调整时间较短，受益于1970s产业转型成功经济向好，后续住宅市场表现为房价继续上涨，而量在相对高位震荡
第二次是1991年“泡沫破灭房价暴跌”
第二次深度调整是日本地产市场的转折点，表现为后续量价长期持续下跌
4.2 泡沫的累积：房地产信贷显著增长是拉动地产的直接原因
4.3 泡沫的破灭：加息、限贷、地价指导/税，货币信贷与土地政策重拳击溃泡沫
一是日本央行的连续紧缩政策（1989年5月-1990年10月5次加息，详见3.1节）
二是实施“融资总量限制”，1990年3月大藏省要求各金融机构在每一个季度的不动产贷款额的增长率不得高于贷款总额增长率，同时要求定期汇报“泡沫三产业”（不动产、建筑业和非银金融机构）的贷款执行情况。
三是政府直接指导土地成交价格，要求土地交易必须向地方政府主要机构提出报告，防止土地高价交易
四是完善土地税制，强化土地保有课税、土地取得课税的征收
4.4 泡沫的后果：大量不良债权处置滞后，危及金融体系稳定，经济负重难行陷入长期收缩
1）泡沫破灭后的第一个五年，经济增长在1991年下半年明显放缓，直到1993年经济触底，时任日本首相宫泽推出一揽子大规模经济刺激政策和救市维稳政策。
2）第二个五年，日本金融业大幅动荡。银行依靠增加放贷隐瞒了大量不良贷款。随着亚洲经济危机蔓延，原本“积重”的日本银行业压力倍增。
4）全球金融危机阶段。日本经济的曙光又被金融危机的溢出效应所中断，
日本的教训：监管意识存在历史局限，对外汇率决策缺乏独立性
