4、美国：房价修复的魔力——房地产之中长期④

分析和描述各国房地产发展历史及情况。美国房地产崩盘后总能修复，金融化时期政府大幅加杠杆拥有快速“康复能力”。

美国：房价修复的魔力——房地产之中长期④

绪言

美国经济产业、货币信贷、房地产的相互作用逻辑

1）1970s之前，美国以发展工业为主，地产跟随实体经济扩张或收缩。

2）1970s之后，美国走上了金融化道路，金融过度创新催生地产泡沫，而依靠大规模资金输血走出危机。

美国两次地产崩盘的修复

1）大萧条是发生在美国工业化中期的一次大危机。由于当时的金融体系尚处探索发展阶段，地产表现为与经济同步收缩。

2）次贷危机是发生在美国金融化时期的典型房地产泡沫。

概况和作用逻辑：美国房地产崩盘后总能修复，金融化时期政府大幅加杠杆拥有快速“康复能力”

1.1 国际比较视角下美国地产情况：历史趋势、当前水平

1.1.1 历史房价走势：崩盘后再度修复，呈现长期上涨态势

美国房地产的特殊之处在于，其房价在明显崩盘后仍能得到“较快较好”的修复

1.1.2 当前房价水平：相较于主要国家的重点城市，美国房价位于中间水平，但由于人均GDP水平较高，其房价收入比处于末位

与国际经验类似，美国在城市化中后期，核心城市房价绝对值、涨幅均高于其他地区，这主要与人口不断向公共资源丰富、产业高度聚集的地区流动有关。

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1.2 作用逻辑：两次危机的原因和修复方式不同，大萧条中实体收缩传导地产下滑，依靠扩张性财政货币政策和新一轮技术变革修复，次贷危机中过度资产证券化催生地产泡沫，依靠大规模资金输血修复

美国房价崩盘后能够实现修复的原因

1）工业化中期，可以归因为综合国力更上台阶，其在制造业竞争中不断超越、成功确立了全球产业主导国的绝对地位；

2）金融化时期，可以归因为美元中心货币的地位政府拥有了无限加杠杆的能力。

经济产业：以1970s布雷顿森林体系瓦解为分界线，此前依靠制造业技术持续领先，赶超并确立了全球产业主导国地位，此后借助美元中心货币地位迈向金融大国发展

2.1 发展阶段：①渐进崛起-②二战超越发展-③制造业黄金时代-④金融化时期，地产两次深度调整但都再度恢复

1928年之前：开启工业化，渐进崛起。

1929-1945年：历经“大萧条”、“二战”，确立全球主导地位。

1946-1973年：制造业黄金时代。

1974年至今：金融化时期，美国经济模式发生重大转折。

2.2 产业主导国：持续引领第二、三次工业革命，主导二战后的全球经济产业秩序

2.3 发展模式转折：1970s贸易逆差不断扩大，依靠“金融”维持经济平衡运转

货币金融：依托强大实力建立美元霸权，政府加杠杆的空间极大

3.1 “霸权”的建立：强大的经济实力、发行自由化及中心货币地位构成了美元霸权的基础

3.2 美元的循环：经常账户流出、金融账户流入的“中心—外围”循环模式，使得美国政府拥有极大加杠杆能力

两次地产崩盘：“大萧条”与“次贷危机”，但房价最终都恢复上行

4.1 地产量价：近百年地产在多数时期较为繁荣，仅发生两次大的崩盘

4.2 大萧条：全面生产过剩导致大萧条，地产与实体经济同步收缩，罗斯福新政帮助美国摆脱困境，最终通过技术变革和世界格局重塑走向繁荣

4.2.1 原因及演变：生产性危机一全球金融危机一主要资本主义国家实体经济衰退

4.2.2 危机的化解：罗斯福新政加大了政府干预扶持，帮助美国走出大萧条泥潭，但最终走向繁荣依靠的是产业技术变革和全球格局重塑

罗斯福新政通过加大政府对经济的干预扶持，帮助美国走出大萧条泥潭，但美国经济走向长期繁荣最终依靠的是产业技术变革和全球格局的重塑。

4.3 次贷危机：金融过度创新加剧房价泡沫化，地产相较实体经济遭遇更大下挫，最终依靠大规模资金救助引导市场走出危机

4.3.1 泡沫的积累：过度金融化是推升地产泡沫的主要原因，而次贷及证券化使得金融系统性风险大大提升

与我国不同，当前美国房地产金融高度证券化，包括一级和二级市场。

面对热度较高的房地产市场，金融机构的过度参与助推了房地产泡沫的产生，高度证券化极大地撬动了美国住房金融体系的杠杆

次级贷款及证券化产品的快速增长，增大了金融系统性风险，为后续的次贷危机埋下巨大隐患。

4.3.2 危机的演变：加息刺破地产泡沫导致美国次贷危机，并迅速扩散为全球金融危机，相较于大萧条，美国实体经济受到的影响更小但地产由于“去杠杆”下挫更大

由美国房地产泡沫破裂引起的危机经历了“美国次贷危机—美国金融危机—全球金融危机—全球经济危机”的演变。

整体看，危机对美国的冲击主要集中在金融系统内，对实体经济的影响较小，大致一年左右时间经济就恢复了增长势头。但是本次危机对美国房地产市场的冲击更大、更持久，在2012年才止跌上涨。

美联储连续加息刺破房地产泡沫是本次危机的直接原因，房价下跌、断供螺旋导致不良率急剧上升。

4.3.3 危机的化解：货币财政政策及时引导干预，美国政府大规模加杠杆

货币政策方面

美联储实施大量常规货币政策工具，采取了大幅降低基准利率【注释13】，加大公开市场投放流动性力度，降低再贴现利率等传统政策手段

通过非常规政策工具【注释14】 扩张资产负债表，对金融体系进行直接救助

为了促进更强的经济复苏和确保通胀达到目标，美联储还在2009年开启了三轮量化宽松（QE）政策【注释15】，通过直接购买国债、企业债和MBS等证券的方式，越过商业银行，直接注入大量流动性

财政政策方面

危机发生后美国政府加大财政支出，采取了注资金融机构、扩大公共支出、减少税收等财政刺激手段

本质上看，美联储与财政部施救方案的核心是将居民部门与非金融企业部门杠杆通过各项复杂的新型工具转移为政府杠杆。

美国的启示：全球主导地位、人口持续流入是美国房地产崩盘后能够修复的特殊条件，很难被模仿