序言
相互作用逻辑
1、韩国前半部分是高速发展的经济和不稳定的资金基础
2、后半部分是漂亮的国家宏观数据和膨胀的地产泡沫。
97年亚洲经济风暴后，韩国接受了IMF苛刻的条件，对韩国的国家控制力进行削弱
韩国房价在城镇化后期仍持续暴涨的原因
2）自亚洲金融危机后，韩国开启住房金融市场化，全球货币大宽松的环境下房地产调控面临掣肘。
1：概况和作用逻辑：
韩国经济腾飞和金融自由化带动房价持续上涨，居民杠杆高居全球前列
1.1国际比较视角下韩国地产情况
1.1.1 历史房价走势：持续上涨，几乎没有发生大幅度的调整
1.1.2 当前房价水平：相较于主要国家的重点城市，韩国房价、房价收入比处于较高水平，居民杠杆率全球领先
1.2 作用逻辑：韩国依靠内外举债和长期贬值开启“汉江奇迹”近40年高增长，1997年“国家破产危机”后政府控制力弱化、房价继续高涨
高速增长模式的资金基础是不稳定的
国外债务的扩张过快，特别是80年代韩国威权统治向民主改革转向后，外债规模愈加增长
2：“急行军式”经济追赶：
仅用两个20年，完成从一穷二白到工业体系初建，再到转型升级卡位全球产业链高端
2.1发展阶段：
②1960-1979，政府主导的出口导向型工业化带来高速增长
③1980-1996，政府主导产业合理化改革并完成转型升级，继续高速增长
④信息产业超长红利期，1997年增速换挡但地产泡沫持续累积
2.2 “汉江奇迹”和代价：
2.2.1 “汉江奇迹”：从一穷二白到工业强国，“举国之力+借助外债”驱动的政府主导型工业化
2.2.2 “优待”的外部环境：货币长期贬值，美国对日欧的贸易摩擦给予韩国产业卡位机会
代价：实现近40年的高增长，但依赖非可持续性资金的发展模式集聚巨大外债隐患
3：外债和 “国家破产危机”：
巨量短期外债引发危机，IMF救助虽然使得经济快速修复，但是国家对金融的控制力大大下降
3.1 金融开放与巨量外债：1990s初期不当的金融开放导致外债过快增长，埋下了金融危机隐患
3.2 “国家破产危机”的代价：被迫接受IMF救助，外商持股比例大增，政府对金融的控制权下降
3.3 危机后的经济修复：超长信息产业红利贡献了韩国近十余年来的GDP主要增长
4：地产泡沫和调控失效：
全球货币超发助长韩国楼市，而“弱政府”对地产调控力不从心
4.1 量价回顾：韩国房价五次暴涨，仅1992-1999年趋势性价格下跌，量保持高位震荡
第一次房地产投机风潮要追溯至1960s，当时朴正熙政府上台正积极开展经济开发五年计划
韩国在2001-2007年经历了第四次房价暴涨
与此前三次有所不同，此次房地产热潮发生于韩国城镇化后期，首都圈主导房价的上涨
2018-2022年韩国房价第五次大涨
首尔继续成为全国房地产投机中心，2018-2022年首尔房价上涨45%，全国房价涨幅为30%
4.2 地产调控失效：三轮调控仅成功一次，近20年未能成功一次
4.2.1 亚洲金融危机前：供应长期短缺导致调控失败，仅卢泰愚采取扩大供给政策调控有效
4.2.2 亚洲金融危机后：地产走向金融化道路，全球宽松背景下调控面临掣肘，且政府政策缺乏一贯性
21世纪以来的全球货币宽松，是韩国房价上涨的原因之一
4.3 信贷和奇特租房体系：1998年开启住房金融市场化，“全租房”租赁体系成为居民加杠杆推手
4.3.1 现代住房金融：1998年逐渐放宽商业住房贷款，此前以限制为主，地产在商业信贷中的占比相对不高
4.3.2 奇特的全租房制度：租赁与金融工具的“结合体”，对居民杠杆及房价有推波助澜作用
5：韩国的无奈：
政府房地产调控长期失效，经济已处于工业化后期，泡沫化解难度高，或无法避免破灭
