3、韩国：地产调控的失效——房地产之中长期研究

分析和描述各国房地产发展历史及情况。韩国经济腾飞和金融自由化带动房价持续上涨，居民杠杆高居全球前列。

【招银研究|房地产深度】韩国：地产调控的失效——房地产之中长期研究③

序言

相互作用逻辑

1、韩国前半部分是高速发展的经济和不稳定的资金基础

有利的外部环境--汇率贬值、日美贸易摩擦；

举国之力的资金支持

2、后半部分是漂亮的国家宏观数据和膨胀的地产泡沫。

97年亚洲经济风暴后，韩国接受了IMF苛刻的条件，对韩国的国家控制力进行削弱

韩国房价在城镇化后期仍持续暴涨的原因

1）“弱政府”管控能力有限，且难以一以贯之。

2）自亚洲金融危机后，韩国开启住房金融市场化，全球货币大宽松的环境下房地产调控面临掣肘。

3）全租房制度推升房价及居民杠杆。

1：概况和作用逻辑： 韩国经济腾飞和金融自由化带动房价持续上涨，居民杠杆高居全球前列

1.1国际比较视角下韩国地产情况

1.1.1 历史房价走势：持续上涨，几乎没有发生大幅度的调整

1.1.2 当前房价水平：相较于主要国家的重点城市，韩国房价、房价收入比处于较高水平，居民杠杆率全球领先

韩国房地产收入比为29，发达国家均值为11

1.2 作用逻辑：韩国依靠内外举债和长期贬值开启“汉江奇迹”近40年高增长，1997年“国家破产危机”后政府控制力弱化、房价继续高涨

高速增长模式的资金基础是不稳定的

国内资金的非市场化供给

国外债务的扩张过快，特别是80年代韩国威权统治向民主改革转向后，外债规模愈加增长

2：“急行军式”经济追赶： 仅用两个20年，完成从一穷二白到工业体系初建，再到转型升级卡位全球产业链高端

2.1发展阶段：

①1950-1959，朝鲜战争，外部援助主导重建

②1960-1979，政府主导的出口导向型工业化带来高速增长

③1980-1996，政府主导产业合理化改革并完成转型升级，继续高速增长

子主题

子主题

④信息产业超长红利期，1997年增速换挡但地产泡沫持续累积

2.2 “汉江奇迹”和代价：

2.2.1 “汉江奇迹”：从一穷二白到工业强国，“举国之力+借助外债”驱动的政府主导型工业化

2.2.2 “优待”的外部环境：货币长期贬值，美国对日欧的贸易摩擦给予韩国产业卡位机会

代价：实现近40年的高增长，但依赖非可持续性资金的发展模式集聚巨大外债隐患

3：外债和 “国家破产危机”： 巨量短期外债引发危机，IMF救助虽然使得经济快速修复，但是国家对金融的控制力大大下降

3.1 金融开放与巨量外债：1990s初期不当的金融开放导致外债过快增长，埋下了金融危机隐患

3.2 “国家破产危机”的代价：被迫接受IMF救助，外商持股比例大增，政府对金融的控制权下降

3.3 危机后的经济修复：超长信息产业红利贡献了韩国近十余年来的GDP主要增长

4：地产泡沫和调控失效： 全球货币超发助长韩国楼市，而“弱政府”对地产调控力不从心

4.1 量价回顾：韩国房价五次暴涨，仅1992-1999年趋势性价格下跌，量保持高位震荡

第一次房地产投机风潮要追溯至1960s，当时朴正熙政府上台正积极开展经济开发五年计划

第二次房价暴涨发生在1975-1979年

政府实施大规模城市开发政策，城市化全面开展

第三次住房投机热潮发生于20世纪80年代后期

韩国在2001-2007年经历了第四次房价暴涨

与此前三次有所不同，此次房地产热潮发生于韩国城镇化后期，首都圈主导房价的上涨

2018-2022年韩国房价第五次大涨

首尔继续成为全国房地产投机中心，2018-2022年首尔房价上涨45%，全国房价涨幅为30%

4.2 地产调控失效：三轮调控仅成功一次，近20年未能成功一次

4.2.1 亚洲金融危机前：供应长期短缺导致调控失败，仅卢泰愚采取扩大供给政策调控有效

4.2.2 亚洲金融危机后：地产走向金融化道路，全球宽松背景下调控面临掣肘，且政府政策缺乏一贯性

21世纪以来的全球货币宽松，是韩国房价上涨的原因之一

2002-2005

互联网泡沫破灭和“911”事件

2009-2010

2008年全球金融危机、

2020-2021

2020年全球新冠疫情

4.3 信贷和奇特租房体系：1998年开启住房金融市场化，“全租房”租赁体系成为居民加杠杆推手

4.3.1 现代住房金融：1998年逐渐放宽商业住房贷款，此前以限制为主，地产在商业信贷中的占比相对不高

4.3.2 奇特的全租房制度：租赁与金融工具的“结合体”，对居民杠杆及房价有推波助澜作用

5：韩国的无奈： 政府房地产调控长期失效，经济已处于工业化后期，泡沫化解难度高，或无法避免破灭