房地产设计的成本管控思维导图

这是一篇关于房地产设计的成本管控的思维导图，该思维导图归纳总结了地产成本管控、设计成本管控、房地产成本管控等三个方面所需要注意的问题，有一定的参考意义。

地产设计端的成本管控

• 地产设计端的成本管控
  • 01聚焦投资拓展，设计管控做点什么？
    • 碧桂园4321原则
      • 投资拿地决定了项目40%的成败
      • 拿地阶段的定位又决定了30%的成败
      • 营销策划决定20%
      • 市场机会决定10%
    • （一） 投拓阶段，项目失控的原因：
      • ① 75%的原因来自：前期缺乏数据库或数据库不足，计算错误，计算基础明显错误、费用计算随意；
      • ②10%的原因来自：前期无相对明确的计算方案，导致实际成本增加的，如基础工程费按建筑预估；
      • ③ 10%的原因来自：地对地块调研不充分，导致成本少算漏算；
      • ④ 5%的原因来自：投资阶段对项目定位不清，导致成本漏算少算，如产品定位不清；
      • 总结1投拓阶段根成本控制，貌似人为失误，实在是人才专业度、企业制度、标准化体系、数据沉淀等芳芳绵绵的失控。要想成本可控，要在方方面面做足功课
    • （二） 投拓阶段，设计管控的主要内容：
      • 【关键点一】：争取开发商利益最大化
        • 协商项目指标：配套面积、车位配比、容积率、绿地率、建筑形态等等；
      • 【关键点二】：明确规划要求
        • 当地政府在规划指标、代建、拆迁、限高、绿地率、容积率、停车配比、配套、绿建、装配式等政策上的特 殊要求。
        • 碧桂园前置条件一览表
          • 用地红线
          • 准确地行图
          • 规划设计要点
          • 地块调研报告纪产品规划建议或户型配比
          • 当地城市规划技术管理规定
          • 地块周边情况（建筑层数、建筑性质、建设情况）
          • 上层次规划（当地城市总规划、控制性详细规划等）
      • 【关键三】：排查市政配套成熟程度、区内的不良环境和地质，预估成本费用。
      • 【关键点四】： 前期定位准确、售价预估合理，产品排布货值/利润最大化
        • 所谓定位：在对本产品和竞争产品深入分析，对消费者的需求进行准确的研 判的基础上，确定产品与众不 同的优势及与此联系的消费者心中 的独特地位，并将它们传达给目标消费者的动态过程。
  • 02聚焦方案设计，设计管控做点什么？
    • ① 项目总图货值最大化，项目总图设计做到功能合理、经济适用；
    • ② 项目可售比最大化，降低项目地下空间的不合理使用，避免过多的赠送空间，限制地下单车位面积；
    • ③ 单体设计时，立面风格符合大众审美需要，应控制体形系数、外立面率，避免线条复杂带来的成本增
    • ④ 满足建筑防火疏散要求，避免防火疏散带来的施工图反复设计修改。
    • ⑥ 各机电专业设计的系统选型对项目成本起着至关重要的作用；选用合理的设计标准和参数，将影响到总 设计容量；优化配置标准、末端点位数量和位置，使项目投资更加经济；设备和材料采用集团战略合作供应 商名录选择与项目档次相匹配的产品和厂家；各机电专业及专项做到设计单位与施工单位分开，总成本将更 加节省。
    • 【案例】方案阶段，资源利用最大化，案例来源网络
      • 外部资源：外部配套、道路交通、景观河道、山体海景、市政配套等不属于项目用地范围内却可以带来较大 流量，需要深挖外部资源带来产品溢价
      • 内部资源：可以分为地块内的核心景观、面宽资源、场地资源以及企业自身的IP都属于内部资源，此部分资 源也要实现资源利用最大化，产生最大化的产品溢价
    • 【案例】可售比控制
      • 可售比（售建比）率=可售面积/总建筑面积可售面积：按规定可供销售的地上面积。不可售面积：地下 室、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积，车位不论是否可售，暂一 律不计入可售面积。
      • 目的：为合理分配项目成本，提高销售利润率
        • ⑤ 结构设计方面，在满足结构安全的前提下，首先应积极争取外部设计条件；其次，应重视结构方案的优 化、基坑支护方案的比选和基础方案的选型；再次，还应注意结构配筋原则及配筋方式，规避重大设计变 更；
      • 可售比指标编制目的：
        • 1、控制地下车位比例，控制单车位指标，控制地库设备用房面积，降低地库总面积，降低地库土建成本。
        • 2、控制地面不可售面积，包括非必要的架空层面积、配套用房面积、减少此部分建安成本。
        • 3、控制住宅内部不合理的偷面积，避免过度赠送；高层产品遏制过度偷面积造成的非常规户型，别墅及洋 房产品避免过度建造地下室，变相拉低单方售价。
  • 03聚焦施工图设计，设计管控做点什么？
    • 01桩基成本的控制
      • 桩基成本四问：
      • ① 甲方第一问：可否采用天然基础；
      • ② 甲方第三问：是否可以改变桩型？
      • ③ 甲方第三问：桩基承载力是否用足；
      • ④ 甲方第四问：成桩工艺可否改变；
      • ⑤ 甲方第五问：桩基设计可否更加精细化；
    • 02支护降水成本的控制
      • 基坑工程中常用的基坑支护形式包括：放坡；土钉墙；复合土钉墙；重力式挡墙；悬臂桩；双排桩（双排桩 +锚）；单排桩锚；钢板桩；SMW工法桩等。应根据每种围护形式的特点和适用条件进行选型。
      • 一般同等条件下支护形式的造价从低至高依次为：放坡开挖＜土钉墙＜复合土钉墙＜拉森钢板桩＜型钢水泥 土搅拌墙（SMW工法）＜锚桩/悬臂桩支护＜地墙＜内支撑。
    • 03含钢量/含混凝土量
      • 控制布墙率、体形系数、高宽比及建筑层高等。
      • 建筑方案设计时，其较为规则的平面布置，表现为内凹、外突较少，利于结构专业的剪力墙布置，且利于剪 力墙长墙的布置（较短墙而言，长墙的边缘构件更少，配筋更少），另外平面规则利于轴线齐平，结构扭转 效应会少。
      • 高宽比对结构成本影响也较明显，当高宽比超限时，结构设计经济性也较差。 住宅设计时，剪力墙布置应遵循“两端、周边重点布置，中间、核心筒减少布置”原则，用较少的剪力墙数量 保证结构抗震扭转指标满足要求。
    • 04门窗工程
      • 门窗工程的成本控制策略：控制体形系数、约束窗墙比、节能计算精细化、保温和门窗协调性、门窗分格精 细化等等。
      • 【案例】门窗分格精细化
    • 05外立面工程
      • 外立面工程的成本控制策略： （1）方案设计：对标、限额、适配 （2）施工图设计：精细化、成本不均衡投入
    • 06保温工程
      • 管控要点是“两个重视”：重视保温方案的选择、重视节能计算；
      • 外保温系统的比选可以从以下四个方面进行充分考虑：
        • 1、材料的保温性能和防火性能。一般情况下保温效果好时，燃烧性能就差，两者很难兼得；
        • 2、保温系统的实用性、安全性和耐久性；
        • 3、成本因素、市场的供求关系；
        • 4、耐火窗的选择既要考虑其成本因素，又要考虑与整个保温系统的匹配，要在满足节能和耐火性能的同时 寻求经济合理的解决方案。
        • 精细化设计：屋面保温、采暖和非采暖、构造设计等
    • 07建筑做法