与房地产管理及交易相关的概念

宁波市房地产商品房销售人员服务卡初始教育考试大纲及复习指南之与房地产管理及交易相关的概念，已排版A4可清晰打印。

15、与 房地产 管理 及交易 相关的 概念

• 16、与房屋有关的概念
  • 1) 房屋的实用建筑面积：
    • 指建筑物各屋墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。
  • 2) 房屋的公用建筑面积：
    • 指建筑物主体内、户内以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼悬、挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯间等。
  • 3) 建筑面积：
    • 房屋实用面积与分摊公用面积之和。
  • 4) 实用率：
    • 房屋实用面积与建筑面积之比。
  • 5)套内使用面积系数：
    • 指房地产套内使用面积与套内建筑面积加应分摊的公用面积的比率。
  • 6) 容积率：
    • 规定地块上全部建筑总面积与地块面积之比。
  • 7) 绿化率：
    • 绿化率=绿化总面积÷占地总面积×100%。
  • 8) 样板房：
    • 指与实际房屋结构相同，但装修标准按开发商售楼书而定的房间。
  • 9) 示范单位：
    • 与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户装修参考而经过精心设计装修的。
• 17、房地产成本和价格
  • 不同的房地产企业的成本归类有些许差别，大致分类如下：（以住宅小区为例）
  • 1) 土地成本：
    • 房地产企业获取土地的成本，主要包括土地获取价款、土地契税和拆迁补偿费用。
  • 2) 前期工程费用：
    • 在项目正式建设之前除土地成本之外的支出，主要包括可行性研究及咨询费用、招投标费用、勘察测绘费、设计费、前期报批报建费用、三通一平工程费、自用临时设施费用、预算编制费用等。
  • 3) 基础设施费
    • （这个是建设成本分类，指的是项目主体外的建设费用）：主要包括社区管网工程费、景观环境工程费、社区弱电工程费等。
  • 4) 建筑安装工程费用
    • （这个就是俗称的建安成本）：主要包括建筑工程（基础、主体钢筋混凝土、门窗、外墙装饰等）、户内精装修（如有）、安装工程（室内给排水、强弱电、消防、电梯等）、工程检测费用、监理费用、其他工程相关费用（结算审计、后期维修等费用）。
  • 5) 公用配套费：
    • 主要包括小区内幼儿园、学校等建筑安装费用；居委会、会所等装修费用；基础配套设施（中水站、设备费等）建设费用、红线外电力设施等（如有）。
  • 6) 开发间接费用：
    • 工程管理费、物业服务等费用。
  • 7) 资本化利息：
    • 建设(含销售周期)期间贷款利息。
    • 子主题
• 15、与 房地产 管理 及交易 相关的 概念
  • 17、房地产成本和价格
    • 8) 财务角度
      • :除上述开发建设成本外，还有管理费用、营销费用、财务费用，税金（土地增值税、营业税等）；
    • 9) 企业肯定是追逐利润的，在成本测算可靠的前提下，用假设的利润水平或利润率就可以反推出收入从而制订房价。当然现实中房价的制订不是这样的，据我所知现实中的新开楼盘的房价制定主要是结合项目定位和周边市场状况，先有个大致的区间，然后结合成本测算估算出大致利润率，在公司上层通过讨论后决策项目利润应该在一个什么样的水平下规划销售价格区间的。
  • 18、房地产开发步骤
    • 1) 可行性研究
    • 2) 取得土地
    • 3) 设计方案
    • 4) 扩初设计阶段
    • 5) 施工图设计
    • 6) 开业典礼
    • 7) 售楼处　样板房　样板区开放
    • 8) 取得预售许可证
    • 9) 开盘销售
    • 10) 竣工验收
    • 11) 房屋交付
    • 12) 售后服务
  • 19、期房：
    • 是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
  • 20、现房：
    • 是指开发商已取得房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
  • 21、准现房：
    • 是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。准现房仍属于期房，准现房是一个非官方的说法。
  • 23、房地产抵押：
    • 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押一种形式。
  • 24、房地产抵押登记：
    • 房地产抵押登记是抵押双方当事人为使抵押成立而在房地产登记机构依照法定程序履行的法定行为。抵押登记的作用是为了交易安全。
  • 25、契税：
    • 是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖赠与和交换等 。
  • 26、住宅专项 维修资金：
    • 收取比例：按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权时按照总房价1%~3%的比例缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。维修基金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。
    • 是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，不得挪作他用。
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• 第一章 房地产概述