个人贷款概述

宁波市房地产商品房销售人员服务卡初始教育考试必备之个人贷款概述，已排版A4可清晰打印，需要的收藏！

第 一 节 个 人 住 房 贷 款 概 述

• 一 、 个 人 住 房 贷 款 的 概 念 和 种 类
  • 概念
    • 贷款是指商业银行或其他信用机构以按一定的利率和期限还本付息为条件，将货币资金转让给其他资金需求者的信用活动。个人住房贷款是一种房地产贷款。
  • 种类
    • 贷款用途是房地产
      • 如将贷款用于房地产开发或房屋改造、修缮，用于购买或租用房地产；
      • 按 贷 款 用 途 分类
        • 房地产开发贷款
          • 向房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）
        • 个人住房贷款
          • 贷款人向自然人发放的用于购买、建造和大修各类型住房的贷款。对于房地产经纪人员，尤其是房地产经纪人协理而言，主要接触的是个人住房贷款业务。
    • 贷款的担保物是房地产
      • 即房地产抵押贷款，即以房地产为担保发放的贷款，该贷款可能用于房地产，也可能用于其他方面，
      • 例如某公司以房地产作抵押向银行申请贷款，用于公司经营。
    • 典型的房地产贷款是两者兼而有之的贷款，即这种贷款既用于房地产，又以房地产作担保。
      • 例如，用于房地产开发的贷款通常对应的是土地使用权抵押和在建工程抵押，用于购买商品房的贷款通常对应的是预购商品房贷款抵押。
• 三 、 个 人 住 房 贷 款 主 要 参 与 者
  • 贷款人、借款人等。
  • 担保（保险）人
    • 担保自然人
      • 是指，借款人的亲属、朋友等，跟借款人有关系并具备一定条件，能够在借款人能力不足的情况下提供担保还款义务。
    • 担保机构和保险机构
      • 包括各类担保公司、保险公司，它们通过提供房地产贷款担保和保险，为贷款人防范贷款风险提供保障，促进房地产贷款业务的发展。
  • 服务机构
    • 是指为房地产贷款当事人提供专业服务的房地产经纪机构
    • 房地产经纪机构
      • 可代为办理个人住房贷款、不动产抵押登记等手续。
    • 房地产估价机构
      • 负责评估抵押房地产的价值。客观公正地评估房地产抵押的价值是防范贷款风险的重要手段。
      • 贷款人在发放抵押贷款前一般均要求对抵押房地产的价值进行评估。
      • 建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于2006年1月下发《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房{2006}8号），对房地产抵押价值确定、抵押估价委托、估价机构选用、贷后评估、抵押估价指导意见等作了规定。
      • 商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当提供房地产抵押估价报告。
    • 律师事务所
      • 主要为抵押贷款提供法律服务，如起草借款合同或协议、受托人与借款人签订借款合同或协议、处理违约贷款的法律事务等。
  • 有关政府部门
    • 主要是指办理房屋买卖、抵押合同网签的房地产管理部门、不动产抵押登记部门等。
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• 第六章、按揭贷款知识
• 第 一 节 个 人 住 房 贷 款 概 述
  • 二、个人住房贷款特点
    • 个人住房贷款对象仅限于自然人，而不包括法人。
    • 个人住房贷款申请人必须是具有完全民事行为能力的自然人。
    • 从贷款的目的可分为
      • 个人住房贷款、
      • 个人经营贷款等。
      • 个人消费贷款
      • 个人商业用房贷款、
    • 个人住房贷款是我国最早开办、规模最大的个人贷款产品。
    • 与其他个人贷款相比
      • 一是贷款期限长，通常为10—20年，最长可达30年；
      • 二是还款方式绝大多数采取分期还本付息的方式；
      • 三是大多数是以所购住房抵押为前提条件发生的资金借贷关系。
  • 四 、 个 人 住 房 贷 款 的 分 类
    • 按 照 贷 款 性 质 划 分
      • （1）商业性个人 住房贷款
        • 商业性个人住房贷款是指商业银行用其信贷资金向购买、建造和大修各类型住房的个人所发放的自营性贷款。
        • 具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买城镇自住住房时，以其所购买的住房（或银行认可的其他担保方式），作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。
      • 2）住房公积金 贷款
        • 是指由各地住房公积金管理中心运用归集的住房公积金，委托银行向购买、建造和大修各类型住房的住房公积金缴存职工发放的住房贷款。
        • 该贷款实行低利率政策，贷款额度受到限制，带有较强的政策性。
        • 住房公积金
          • 是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。
          • 职工缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，是职工按照规定储存起来的专项用于住房消费支出的个人储金，属于职工个人所有。职工离退休时本息余额一次付偿，退还给职工本人。
      • （3）个人住房组合贷款
        • 是指借款人申请个人住房公积金的贷款额不足以支付购房所需资金时，其不足部分向银行申请商业性个人住房贷款，个人住房公积金贷款和商业性个人住房贷款两者的组合，称之为组合贷款
        • 其中，个人住房公积金贷款部分按住房公积金贷款利率执行，商业性个人住房贷款部分按商业性个人住房贷款利率执行。
    • 此外，还有贴息贷款
      • 它是指住房公积金管理中心与有关商业银行合作，对商业银行发放的商业性个人住房贷款，凡符合住房公积金管理中心贴息条件的借款人，由住房公积金管理中心根据借款人可以申请的贴息额度给予利息补贴。
      • 该贷款产品性质属商业贷款，只是对于住房公积金管理中心核定的可享受贴息部分的贷款，借款人实际上享受的是住房公积金贷款的利率。