7 所有权

一、物权变动 1.基于民事法律行为 合同 2.非基于民事法律行为 政府征收、法律文书、继承、事实行为 3.善意取得 4.动产遗失物的拾得 5.先占：无主动产 6.添附 价值大的吸收价值小的 7.物权变动的学理分类 二、业主的建筑物区分所有权 住改商，有利害关系的业主享有一票否定权 三、共有制度 按份共有： 内部关系：有约从约 外部关系：共有物侵害第三人——共同侵害，对外连带对内按份

专题七 所有权

物权变动

动作

不动产：房子（4个）

签合同（债权效力）

买房在合同签订后1-2个月内交钱（债权效力）

卖房交房（债权效力）

过户登记（物权效力）

生效效力

动产

特殊动产

机动车（4个）

签合同（债权效力）

交钱（债权效力）

交车（物权变动）

只具有内部约束力

过户登记

只产生外部的对抗效力

船舶

航空器

普通动产

合同（债权效力）

交钱（债权效力）

交付标的物（物权效力）

法定分类

一般

基于民事法律行为（合同）

基本原理

登记生效主义：有效合同+登记＝不动产物权变动（约定无效，必须登记）

区分原则：未办理物权登记的话不影响合同效力，未进行动产交付的也不影响合同效力（民法典215条）

物权变动有因性原理：物权变动以合法有效的房屋买卖合同为基础和前提

公式：一般物权变动＝有权处分＋有效合同＋登记/交付＝物权变动＝继受取得

公示方法

不动产登记

更正登记和异议登记（名实不符：以别人名义买房）

不动产登记簿权利人书面同意更正或有证据证明登记确有错误，登记机关应当予以更正登记

申请人自异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记失效

预告登记

法条：民法典221条

情形：房屋买卖合同中的“一房数卖”问题

效力：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力（不影响合同的效力）

动产交付

现实交付

观念交付

简易交付

买方在购买标的物之前已经占有了标的物，先租/先借而后买（占有包括有权占有和无权占有）

指示交付

自己所有他人占有出卖返还原物请求权

占有改定

先卖而后借或后租 所有人变占有人

非基于民事法律行为

情形

政府征收

自征收决定生效时发生效力

法律文书

给付判决：不能立刻发生物权效力

形成判决：法律文书生效时立刻发生物权效力

继承

有一个唯一继承人：被继承人/遗嘱人死亡时立即发生物权变动，唯一的继承人取得财产所有权

事实行为

合法建造完成时（取得所有权）发生物权变动的效力

违法建筑不能取得物权

法律效果

处分不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未登记，不发生物权效力

不处分，不登记，再处分的，双重登记

每一次物权变动收一回税

特殊

善意取得

公式：善意取得＝无权处分＋有效合同＋登记/交付＝物权变动＝原始取得

构成要件

行为人无权处分

以自己的名义处分他人（或共有）的财产

相对人主观上善意且无重大过失

不知情、不了解、不知悉

一直都知道，物权变动时间点上仍知道

相对人客观上支付合理对价

支付：仅需约定的价格合理即可

合理：≥时价或市价

对价：有偿

已经完成公示

应登记的已经登记

不需登记的已经交付

动产交付不得采用占有改定的方式

适用范围

不动产

夫妻共有房屋，但产权只登记在一人名下

法院做出判决后导致记名产权人和实际产权人不一致

动产占有委托物

基于租赁合同关系、借用合同关系、保管合同关系、委托合同关系、承揽合同关系、运输合同关系等占有他人之物

占有脱离物，盗赃物、遗失物、埋藏物、隐藏物不适用善意取得

民法典312条

法律效力

行为人善意取得标的物后对标的物的再处分属于有权处分

拾得遗失物

遗失物

所有权人或其他权利人有权追回遗失物

法条：民法典312条

遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无权处分权人请求损害赔偿，或自知道或应当知道受让人之日起两年内向受让人请求返还原物

受让人通过拍卖或向具有营业资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付费用

性质

法律事实：法律效果由法律直接规定与行为人的行为能力无关

拾得人的义务

返还原物

通知义务

保管义务

拾得人的权利

必要费用请求权，参照无因管理

悬赏报酬请求权

拾得人基于单方允诺之债可以请求权利人给付

权利丧失（侵占遗失物零容忍）

拾得人侵占遗失物的，丧失必要费用请求权和悬赏报酬请求权

先占、添附

先占，事实行为与占有人的民事行为能力无关，对象是无主动产

添附

种类

附合

不动产＋动产

动产＋动产

混合

动产＋动产

加工

动产＋劳动

原则：依价值确定

价值大的拿物权

价值小的拿债权

孳息

学理分类

所有权的取得

原始取得

法律规定的强行的

继受取得

基于当事人意思

业主的建筑物区分所有权

构成

专有权

对象：房屋的套内空间面积

内容：业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益

共有权

对象：对共有部分

内容

不得以放弃权利为由不履行义务

业主找各种理由不交物业费

各区所有权人之间不存在优先购买权

共有部分

全小区共有

物业服务用房

维修资金

业主大会请求业主缴付公共维修基金或维修资金的权利可以类推投资关系规则，不适用诉讼时效限制

车位、车库

归属

原始车位：开发商

新增车位：业主共有

使用

应当首先满足业主的需要（成员权）

全楼共有

外墙、屋顶

利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有

两户共有

楼板、承重墙以外的其他墙体

成员权

基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权

内容

一般事项

具体内容

制定和修改业主大会议事规则

制定和修改管理规约

选举业主委员会或更换业主委员会成员

选聘和解聘物业服务企业或其他管理人

使用建筑物及其附属设施的资金维修

行权：定改规则和规约，选换成员聘企业，使用资金变三一

特殊事项

具体内容

筹集建筑物及其附属设施的维修资金

改建、重建建筑物及其附属设施

改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动

总结：筹集资金，建设施，改变用途，搞经营

业主的权利和义务

权利

义务

禁止住改商

业主住改商的，有利害关系的业主享有一票否决权

禁止权利滥用

业主大会或业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失

共有制度

按份共有

内部关系

管理

保存行为：有约从约，无约均有

重大事项

内容：对共有的不动产或动产作重大修缮（改良行为）、变更性质或用途

有约从约，无约应当经三分之二以上份额共有人同意

收益分配

先看约定，有约从约

看出资额

推定等额

费用负担

有约从约，无约按份

分割

有约从约，无约随时分，不受诉讼时效期限的限制

处分

条件：应经2/3以上的按份共有人同意，但另有规定的除外

对外转让：其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利

转让份额多少：自由的，无需经过其他按份共有人的同意

外部关系

共有物侵害第三人

对外连带，对内按份（共同侵权）

共同共有，夫妻共有