CPA《会计》-第五章-投资性房地产

这是一篇关于投资性房地产的思维导图，主要内容包括：处置，转换，后续计量，初始计量，范围。

投资性房地产

• 范围
  • 属于
    • 出让或转让取得，且以经营租赁方式出租的土地使用权
    • 准备增值后出租的土地使用权
    • 已出租的建筑物（a.产权归企业自己；b已签订协议（虽目前空置，但董事会等作出书面决议）；c安保、维修等辅助服务不重大
  • 不属于
    • 自用房地产
    • 开发商作为存货的房产
    • 分为AB两部分：A用来赚取租金或者资本增值，B自用，能单独计量时，A作为投资性房地产，不能单独计量，均不是投资性房地产
• 初始计量
  • 取得方式
    • 外购
      • 计入成本的项目同固定资产，购入的同时开始对外出租或用于资本增值，才能称为外购的投资性房地产
    • 自建
      • 成本包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。非正常损失，不计入成本
    • 转换
  • 资本化支出（原值、累计折旧等转入“投资性房地产——在建”而不是在建工程
    • 成本模式
      • 转入在建
        • 借：投资性房地产——在建 投资性房地产累计折旧/摊销 贷：投资性房地产
      • 发生支出
        • 借：投资性房地产——在建 贷：银行存款
      • 完工后
        • 借：投资性房地产 贷：投资性房地——在建
    • 公允价值模式
      • 转入在建
        • 借：投资性房地产——在建 贷：投资性房地——成本 ——公允价值变动（或借方）
      • 发生支出
        • 借：投资性房地产——在建 贷：银行存款
      • 完工后
        • 借：投资性房地产——成本 贷：投资性房地——在建
    • 提示：对某种投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，开发期间继续将其作为投资性房地产，但开放期间不计提折旧或摊销
  • 费用化支出
    • 两种模式均为 借：其他业务成本 贷：银行存款
• 后续计量
  • 1.后续计量模式
    • 成本模式
      • 按月计提折旧或摊销
        • 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧/摊销
      • 取得的租金收入
        • 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额）
      • 存在减值现象的，经减值测试后确定发生减值损失
        • 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
    • 公允价值模式
      • 不计提折旧或者摊销，资产负债表日按照公允价值计量
        • 假设：公允价值>账面余额 借：投资房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益 注意：贷方不是其他业务成本，公允价值变动最终处置时转入其他业务成本 假设：公允价值>账面余额 反方向分录
      • 取得的租金收入
        • 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额）
      • 存在减值现象的，经减值测试后确定发生减值损失
        • 不需要减值
  • 2.模式转换
    • 计量模式一经确认，不得随意转换
    • 可以成本模式转为公允价值模式，不能公允价值模式改为成本模式
• 转换
  • 非房地产企业（不涉及存货）
    • 1.成本模式下的转换
      • ①投资性房地产转换为非投资性房地产：
        • A.投资性房地产转换为自用房产
          • 将投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等分别转入“固定咨产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。 借：固定资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产减值准备
        • B.投资性房地产转换为存货
          • 借：开发产品（原投资性房地产的账面价值） 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
      • ②非投资性房地产转换为投资性房地产：
        • A.作为存货的房地产转换为投资性房地产
          • 借：投资性房地产（存货在转换日的账面价值） 存货跌价准备（已计提的跌价准备） 贷：开发产品（账面余额）
        • B.自用房地产转换为投资性房地产
          • 借：投资性房地产 累计折旧或累计摊销 固定资产减值准备或无形资产减值准备 贷：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备
    • 2.公允价值模式下的转换：
      • ①投资性房地产转换为非投资性房地产
        • 应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）
          • 借：固定资产、无形资产或开发产品（公允价值） 贷：投资性房地产-成本 投资性房地产-公允价值变动（或借记） 公允价值变动损益（或借记）
      • ②非投资性房地产转换为投资性房地产 (投资性房地产按照转换当日的公允价值计价。)
        • A.转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益（其他综合收益）
          • 借：投资性房地产--成本（公允价值） 累计折旧或累计摊销 固定资产减值准备、无形资产减值准备或存货跌价准备 贷：固定资产、无形资产或开发产品 其他综合收益
        • B.转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）
          • 借：投资性房地产——成本（公允价值） 累计折旧 固定资产减值准备或存货跌价准备 公允价值变动损益 贷：固定资产或开发产品
  • 房地产企业
    • 固定资产替换为开发产品，固定资产减值准备转换为存货跌价准备，不存在累计折旧/摊销问题，其他分录相同
• 处置
  • 成本模式
    • 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额）
    • 借：其他业务成本 投资性房地产累积折旧/摊销 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
  • 公允价值模式
    • 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额）
  • 提示
    • 计入"其他业务收入"，这里按全额收入，不同于固定资产等按差额确认收支