如何买房子成为富翁

每次回国都感慨祖国的发展，可奇怪的是，每次都看到，对房产一成不变的固定的思维方法，总是在讨论房子该不该涨，开发商多么黑总是看到几个“专家”“学者”睁着眼睛说瞎话，别有用心地哗众取宠。我们走的是改革开放的路，学的是自由经济的商品体系，资本主义百年的经验、百年的发展史难道不是我们最好的教材?你说纽约的房价高吗，你说悉尼的房价高吗，但房价怎么还大幅上涨呀?国家经济发展了，通货膨胀了，难道人们生活的主要商品“房子”要越变越不值钱吗?

如何买房子成为富翁

• 历史上说：土地是农民的命根子
• 第一章 怎样理解财富
  • 从时间的角度看，财富是指一个人如果停止劳动能够按照自己的意愿和既定的生活标准继续生活下去的长度。从这个角度来看，财富就是指自由生活的时间。
  • 从空间的角度来看，财富是指一个人拥有能够实现自身愿望的能力或者是广度。财富并不能保证带来幸福，但就如罗格克(Groucho)所说，它能给你带来更多的选择。
  • 第一节 财对人生有多重要
    • 累加你所拥有的资产，然后减去所有的负债，剩下的就是你的净资产
  • 第二节 哪种类型的人会更好的积累财富
    • 推迟满足型
    • 即时满足型
  • 第三节 创造更多的财富-做一个富翁
    • 对一般的工薪阶层来说，投资商品住房是创造财富的最好工具
• 第二章 什么也不做 --你将无法为自己养老
  • 三根支柱
    • 公立的:全国范围内的主要来源于税收的政府养老基金
    • 强制性的:以单位为基础的，强制性缴纳的个人养老基金
    • 非官办的:出于自愿的为养老所作的投资
  • 第一节 福利金--应享的权利还是特殊待遇
    • 养老金制度只是一种特定时期内的待遇而不是一种权利
  • 第二节 全球老龄化的潮流
    • 我国老龄化基本特点
      • 首先，中国的人口老龄化是在经济尚不发达的时期就到来，由于是“未富先老”，因而更加缺乏足够的经济基础来承担庞大的老年群体的养老保障;
      • 二是我国老年人口规模大、老龄化发展速度快，目前是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的1/5
      • 三是中国老龄化程度在地区间极不平衡，老龄化首先出现在经济发展较快，计划生育工作搞得较好的城市地区;
      • 四是老龄化在发展时间上受到生育高峰带来的影响很大
  • 第三节 老龄化形势下政府可能得选择
    • 选择一：减少或取消养老金
    • 选择二：取消一些基本福利
    • 选择三：从百姓手中借更多的钱
    • 选择四：增加未来劳动者的税收
    • 选择五：增加税收的种类
    • 选择六:增加劳动者的数量
• 第三章 创造财富的心理准备
  • 第一节态度决定成功的高度
    • 著名的心理学家威廉·詹姆士(WilliamJames)这样写道:我最大的发现便是:一个人如果改变了他的生活态度，他的生活也就能够随之发生巨大变化。
    • 挖掘积极的因素，且不允许消极的思想破坏你计划好的目标
  • 第二节 勾画心中的蓝图
  • 第三节 告诉自己一定能成功
    • 只有有想法，才会有办法
    • 与成功者相比，一般人所缺乏的不是力气，也不是知识，而是求胜的欲望
  • 第四节 提高负担债务的水平
  • 第五节 抛弃学校教育带来的思维定式
    • 跳出以前在学校里形成的思维模式，重新思考和学习怎样才能变得富有的基本原理，重新评价、重新定位你目前的投资理财模式，其中最根本的就是要增加你投资理财的智慧。
  • 第六节 恐惧或胆小-会阻碍你建造财富
    • 搞清楚怎样投资住房和商品房，克服恐惧，舒适和充满自信地开始你的投资计划，带着足够的信心行动并开始奔跑吧!
• 第四章 创业与房产是否都能带你走向富有
  • 第一节 时机性
    • 创业是机会识别和开发的过程
      • 2000年，谢恩(shane)和维卡塔拉曼venkataraman)
  • 第二节 创业有风险
    • 创业者们所应具备的特征
      • 1、心理特征
        • 成就需要
        • 控制欲
        • 自行自信
        • 开放的心态
        • 风险承担倾向
        • 创业精神
      • 2、行为特征
        • 一个好的计划现在就执行要比下周执行一个完美的计划好得多
        • 勤学好问
        • 执着
        • 灵活应变
        • 吃苦耐劳
        • 脚踏实地
        • 雷厉风行
        • 良好的商业道德
        • 高度的责任感
      • 3、知识特征
        • 坚实的基础知识
        • 广播的专业知识
        • 学习新知识的能力
      • 4、能力特征
        • 经营能力
        • 管理能力
        • 人际关系能力
• 第五章 投资股票和房产哪种更好
  • 普通工薪阶层创造财富的最有效途径是---投资房产，因为他不需要特别的幸运
  • 第一节 回报
    • 术语解答
      • 总回报
        • 从资产的增值中得到的资本金的总增长
      • 净收益
        • 从总回报中扣除成本金所得到的差额
      • 回报率
  • 第二节 风险
  • 第三节 传动能力
    • 什么是传动性
      • 资本负债比率或者叫联动率
  • 第四节 能否负担得起
    • 投资房产80%的花费是由租客负担的
  • 第五节 流动性
    • 投资房产时不能认为卖房子是得到现金的唯一方式
    • 用房子做抵押，可以从银行、当铺、甚至朋友受众借到钱
  • 第六节 可控制性
    • 投资房地产，可以掌控投资过程中所有方面，
  • 第七节 投资股票还是投资房产更合适
    • 子主题
• 第六章 什么样类型的房产适合普通投资者
  • 第一节 投资商业用房为啥不太合适
    • 不稳定的房产价值
    • 高低难控的租金回报
    • 长时间无法有效出租
  • 第二节 什么样的商品住房更适合你投资呢
    • 刻度在3-5之间的房子
  • 第三节 中位价格的商品住房
    • 有一半房子卖的比他贵 有一半房子卖的比他便宜
    • 为什么中位价格的房子适合投资？
      • 高价房收益率低，卖价高，月供高，不具有良好的传动性
      • 低价房不容易出租，传动性差
      • 中位房价格相对稳定，传动性高
  • 第四节 选择的房子应适合出租
    • 建筑类型
    • 建筑材料
    • 内部情况
    • 建筑年龄
    • 房屋面积
    • 停车位
    • 内装修
    • 家具
    • 区域
• 第七章 房产选择的基本因素
  • 第一节 位置---哪一座城市
    • 流动和移民模式
    • 几大城市的回报
      • 房屋升值与租金回报不协调
        • 租金上升总是滞后于房价上升
    • 开支
      • 高收益伴随着高支出
        • 高收益的地方人气聚集
        • 房租普遍较高
        • 权宜之计 租户变化快
        • 房屋的装修 广告费等提高
        • 花费更多的时间和精力
    • 空置率
      • 空置率低于5%是较好的低支出高收益模式
      • 谈判过程中，必须要有房屋空置期，空置期是最直接的收益
  • 第二节 位置---哪一个区域
    • 房价上升快的热点区域，租金收益率相对低
    • 房价上升慢的非热点区域，租金收益率相对高
    • 在城市建设高潮时期，房价的高成长会成为你投资收益中最大的部分
    • 城市的房价随着轨道交通的到达会快速提高
  • 第三节 位置---什么地点
    • 就近便利的交通
    • 就近有好的学校
    • 就近有方便的购物场所
    • 就近有公园
    • 就近有写字楼等大型场所
• 第八章 时间而不是时机
  • 无论你在哪个时间买了房 到目前都会有不小的收获
  • 第一节 房屋市场的周期循环
    • 对长时间的房产投资人来说 时间会让某一段时间的价格波动显得不那么重要
    • 历史将会不断地重演
  • 第二节 买卖房产的人们
    • 通过房屋买卖赚钱，三种人
      • 房屋改造者
        • 挖掘潜力 低买高卖
      • 开发商
        • 根据城市规划，赋予房子附加值
      • 投机者
        • 熟悉市场
  • 第三节 房屋买卖者与投资者不同
    • A:房屋买卖者 B:投资者
    • 1、时机
      • 买卖者
        • 市场波动会影响每一次买卖
      • 投资者
        • 房价周期循环上升 更关注退休时房子值多少钱
    • 2、贷款
      • 买卖者
        • 贷款政策收进时 会带来巨大损失
      • 投资者
    • 3、价格
      • 买卖者
        • 关注买入时的价格 低买高卖
      • 投资者
        • 长期投资 关注合适的价格
    • 4、成本
      • 买卖者
        • 做的越多 成本投入负担越重
      • 投资者
        • 前期交易成本对比后期收益 可以忽略不计
  • 第四节 致胜的关键是长时间持有
    • 房产景气周期7-8年
    • 保留房子10年以上
    • 对于一个知道怎样去等待的人来说，所有的事都会及时张开双手迎接它。
• 第九章 现在就心动---从自住房开始
  • 问题
    • 1、买房好还是租房好？
    • 2、有多少存款才能够买房？
    • 3、怎样尽快付清你的贷款？
  • 第一节 积累付首付的钱
    • 存钱的速度 远远赶不上房价上升的速度
    • 立足现实 选购一套总价不是太高的房产
    • 子主题
  • 第二节 从现实出发
    • 买一个负担得起的房产，保持最小额度的贷款，能带来最好的净资产回报
  • 第三节 减少你的房贷
    • 减少不必要的花销 尽快还请贷款
  • 第四节 边出租边投资
    • 最大的财富是尽早的投资时间
  • 第五节 一套房子够吗
    • 绝大部分的人，退休后不愿意搬出自己居住习惯的房子
  • 第六节 拥有多少套房子就富有了
  • 第七节 从房产中来
    • 富有的方法就是:在你年轻的时候就开始贷款，买房，然后尽可能地长时间持有。退休时调节债务，使租金收入能让你达到财务自由，不再需要政府或其他人的帮助。
    • 成功的秘方
      • 从你的第一套房开始
        • 从目标开始
          • 决定你什么时候想退休，计算出退休时有多少套房子为你带来多少收益才会使你过上财务自由的舒适生活
        • 在银行存钱
          • 尽可能早地养成在银行存钱的习惯，到你准备买第一套房屋时，应该有足够的首付款。
        • 购买第一套房
          • 贷款买你的第一套房，并确信这是你的意愿，现代化的生活设备以后再买。
        • 建立净资产值
          • 尽可能地早日还清房款，但有时也可根据情况不一定付完房款后再开始你的
      • 买一套投资房
        • 用你的第一套房做抵押
          • 用你的自住房作抵押，借出贷款为你的第一套投资房付首期房款，贷款的期限越长越好。
        • 买你的第一套投资方
          • 一般的指导建议就是找一个有发展的地区，一个有升值潜力的地区，买一个中低价的房子
      • 建立一个房产投资一览表
        • 买更多的房产
          • 增加你的现金流，不断地抵押贷款:买更多的投资房。
        • 要小心
          • 多准备出一些钱，仔细预算和学会怎样集中用钱，建立信用警戒线，保证手里有现金。设立合适的租金，及时维修房产
        • 要耐心
          • 制定和严格恪守投资纪律，不要被短暂利益迷惑，不要为证明你挣了多少钱而卖掉你的房产
      • 退休是调整你的债务
        • 调整债务
          • 当退休，租金已成为你主要的收入来源时，你就可以卖掉一些房产，还掉一些仍然负债很大的房产，使你的投资房的现金流都成为正数。
        • 享受生活
      • 买进即拥有
        • 最大限度地买进住房投资房产，保证现金流畅通，坐享物业资产的升值。而后你再抵押贷款，买进房产，更多地增加资产最终使你早日达到理想的财务自由。
      • 房屋上涨
        • 根本原因是土地的稀缺性
        • 纸币印刷
  • 子主题
• 第十章 探讨一下你心中的疑问
  • 第一节 从金融的角度来看，为什么投资房产最安全
    • 房子作为一种商品，假定它所包含的人类劳动不变，也就是说假定它的真实价值不变，可用来衡量它价值的度量衡--钱，不断贬值，相对来讲，房价就会逐年在上升
  • 第二节 30多万元买房租房哪个更划算
  • 第三节 看LOUIS投资体系示意图 解密地产投资成功奥秘
  • 第四节 房子会暴跌？
    • 经济衰退
      • 很多国家和地区都经历过复兴到高速发展后，突然遭受重创经济垮台，这种国家一般都是中小型国家的中心城市。拉美国家几乎都经历过此种情况，
    • 人口红利
      • 业化进程到一定阶段，城市化进程减退，老年人增多，城市中45岁以上人口比例大于50%。最具消费能力的年轻人减少时，房价会逆转。日本的东京房价暴跌，除了大量金融资本大量外逃的因素外，其根本原因就是人口过分老龄化，整个经济活力不够所导致。
    • 资本外逃
      • 高度集中的金融资本城市，受某些国际炒家操纵，资金恶意外逃，造成短时间流动性枯竭，导致房价下跌，如97年的中国香港和东南亚的一些城市如吉隆坡等。
    • 资源枯竭
      • 资源型城市都有一个特征，就是从一个很不起眼的小地方，逐渐成为个城市，房价在城市发展的过程中一路攀升，突然资源没了，或此资源不值钱了房价也会大幅下降，例如2011年的鄂尔多斯。东北的大庆市也应属于此类城市。
• 请立刻行动起来