资产评估的基本方法

资产评估，即资产价值形态的评估。是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。

第二章 资产评估的基本方法

• 市场法
  • 一.市场法及其适用的前提条件
    • 概念
      • 也称市场比较法。 是指利用市场上同样或类似资产（即可参照交易）的近期交易价格，通过直接比较或类比分析被评估资产与参照资产的异同，并将参照资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。---最简单、有效的方法。
    • 原则
      • 替代原则
    • 前提条件
      • 1.需要有一个充分发育、活跃的市场
      • 2.参照物及其与被评估资产可比较的指标，技术参数等资料是可以收集到的。---关键
  • 二.市场法的操作步骤
    • • 1.选参照物
        • 与被评估资产相类似的参照物的成交价。
          • 1.参照物的成交价必须真实，即必须是实际成交价
            • 真实
          • 2.要选取多个参照物
            • 多个
          • 3.参照物与被评估资产之间大体替代，即要求两者尽可能要类似
            • 类似
          • 4.参照物的成交价应是正常交易的结果，即不能反映市场行情的关联性交易、特别交易不能被选作参照物
            • 市场
          • 5.参照物的成交时间尽可能接近评估基准日
            • 时间近
      • 2.调整差异
        • 1.时间因素
          • 方法：定基/环比物价指数法
          • 资产价格处于上升期间，调整系数大于1；反之则小于1.
        • 2.区域因素
          • 方法：打分法。
          • 参照物区域较好，调整系数＜1.对房地产影响尤为突出。
        • 3.功能因素
          • 方法：功能系数法
          • 考虑因素：本身功能的差异+购买方需要。
        • 4.成新率因素
          • 有形损耗方面的差异。 有形损耗率越高（或者说成新率越低），资产价格就越低。 将参照物的成交价向上调，即调整系数大于1.
        • 5.交易因素
          • 参照物-非正常交易：
            • a.交易双方有特殊的利益关系
            • b.法规或司法命令而不得不进行某项交易，如企业破产清算；
            • c.买方急于买，或卖方急于卖；
            • d.交易的卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融资，如允许买方分期付款
            • e.在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易。如相互承诺以低于市场价值的价格为对方提供服务或产品。
      • 3.确定评估值
        • 多个交易案例。算数/加权平均法
          • 修正后-若干个调整值
          • 算术平均或加权平均-最终确定评估值
  • 三.市场法的具体操作方法
    • 直接比较法
      • 单一因素比较法 相同或者差异仅体现在某一基本特征上
        • 现行市价法
          • 资产评估值=本身/参照物评估基准日现行市价
            • （本身/基本相同）
          • 适用：评估对象本身具有现行市场价格或评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格。
        • 功能价值类比法
          • 资产评估值=参照物成交价格*（评估对象生产能力/参照物生产能力）x
            • X=1，资产价值与其功能呈线性关系-生产能力比例法 0＜X＜1，资产价值与其功能呈指数关系-规模经济效益指数法
              • 功能差异
        • 价格指数法
          • 资产评估值=参照物成交价格*（评估基准日资产定基价格指数/参照物交易日基准日资产定基价格指数）
            • 时间差异
          • 资产评估值=参照物成交价格*参照物交易日至评估基准日环比价格指数乘积
          • 适用：评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异，时间差异不能过长。
        • 成新率价格法
          • 资产评估值=参照物成交价格*（资产成新率/参照物成新率）
            • 资产成新率=资产的尚可使用年限/（资产已使用年限+资产的尚可使用年限） =资产的尚可使用年限/资产总使用年限
              • 新旧程度差异
        • 市价折扣法
          • 资产评估值=参照物成交价格*（1-价格折扣率）
            • 交易条件差异
          • 适用：仅存在交易条件方面差异。---销售条件、销售时限等方面。
      • 类比调整法 （大体相似）
        • 市场售价类比法
          • 资产评估值=参照物售价*（评估对象差异值/参照物差异值）
            • （功能、市场条件和销售时间等差异）
        • 价值比率法
          • 经济参数或经济指标相比较形成
          • 成本市价法
            • 资产评估值=参照物成交价格*（评估对象现行成本/参照物现行成本）
          • 市盈率乘数法
            • 企业评估值=被评估企业相同口径收益额*参照物（企业）市盈率
              • （企业价值评估）
    • 间接比较法
  • 四.市场法的优缺点
    • 优点
      • 市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。 1.能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格 2.评估结果易于被各方面理解和接受
    • 缺点
      • 1.需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用。 2.不适用于专用机器，设备、大部分无形资产以及受地区、环境等严格限制的一些资产评估。
• 成本法
• 收益法
• 资本评估方法的比较和选择
• 主题
• 补充知识
  • 1.定基指数： 以某一固定时期作为对比基础的指数
    • 环比发展速度VS定基发展速度 1、环比发展速度：报告期水平与前一期水平之比。环比发展速度=报告期水平/前一期水平=a1/a1-1=a1/a0*a2/a1*......*ai/ai-1=ai/a0 2、定基发展速度定基发展速度=报告期水平/固定时期水平=a1/a0=（ai/a0)/（ai-1/a0)=ai/ai-1
  • 2.环比指数：以上一期为对比基础的指数
• 万能公式
  • （求主角配角乘，主角上，配角下）
  • 主角值=配角值*主角指标（性质）/配角指标（性质）
  • 求谁，谁是主角