商业思维导图

本导图介绍了遵义商业市场情况、区域商业现状、区域竞品成交客户情况、项目自身情况、招商及运营思考、商业销售思考，赶快收藏下图学习吧！

蘭台府商业

• 遵义商业市场情况
  • 整个遵义是7月份的市场供地情况下降了99.09%，6月份市场供地为16总751.98亩，7月份供地情况为1总6.88亩，成交也随着市场疲软下降了99.15%，6月份市场成交337.64亩，7月份市场成交1.53亩。成交单价并未递增，仍然为99万元/亩
  • 截止到7月31日，整个遵义商业市场库存为273.09万方，月均去化为0.81万方，成交单价为11065元/㎡，其中以汇川区为最明显，库存为101.24万方，月均去化0.18万方，成交单价为10391元/㎡，去化周期是562个月，商业市场极度低迷
  • 国家新出来的40%红线政策下，商业市场已经成交量跌到了冰点，前几年盛行的一铺养三代的时代已经一去不复返，商业现阶段更多需要多维度的包装推出市场，赋予全新的一个价值点才可以维持正常销售
• 区域商业现状
  • 沿街商家的租金基本在85-120元/㎡左右，租售比基本在150-180%的样子，年去化率基本只能到3%，这个情况低于市场的储蓄存款利率，如何解决这个投资回报率的问题
  • 汇川区现有的商圈是港澳商圈和广珠商圈，这两个商圈均是以老式的商超为主，区域街道布满了常规的生活需求业态，未来在苏州路可能会出现一个大型商业体，但是体量较小未来前景不知
  • 近三年来遵义的整体商业库存极大，且以汇川区为最大商业库存集中区域，现阶段库存已经足够支撑九年多的时间进行去化
  • 遵义的核心商业氛围在红花岗区和局部的新浦，汇川区是传统商业氛围，没有现代都市的商圈氛围
  • 现阶段整个汇川区分为三种业态最为盛行，港澳商圈的夜市酒吧夜场一条街；广珠商圈的商超业态（但是经营品牌过于老旧，已经无法满足现阶段很多人的生活需求和消费需求）；其他区域的小型餐饮及小型生活配套，也就是说整个区域没有很大型的主题商业街区或者主题商业购物中心等，很多时尚年轻化的消费均需要前往外区域进行消费
• 区域竞品成交客户情况
  • 成交客户中关注点前四的分别是：产品升值空间、商业氛围、地段属性、商管统一服务省心，商业现阶段的成交客户属性占比重自营客已经从传统的低占比演变成为今日的60%，这一数据说明在市场情况下，已经逐渐有一部分客户放弃了传统意义上那种朝九晚五打工日子，更喜欢的是选择自主创业经营，这类客群往往是社会的中高层人群，他们学历，阅历都比前几年的商业投资客户更睿智，他们之前的生活阅历和眼界让自己笃定了自己的选择即为正确
  • 主要成交客群主要居住或者上班区域集中在上海路、宁波路、南京路、香港路和澳门路一带，这一部分恰恰是整个汇川区现阶段中产阶级人群居住较为集中的区域
• 项目自身情况
  • 项目整体商业建面约为8300㎡，130套商业，除了S1为独栋商业为，其余的S2S3S4为退台式商业
  • 毗邻上海路这个汇川区主干道，也是整个汇川区非富则贵的区域，但是商业氛围严重不足，住宅氛围较为浓郁
  • 沿街的行道树、路网为快速干到的八车道等因素决定了项目的商业街区更多为目的性消费业态为主，随机性消费占比很低，所以在正常的商业定位和业态落位上，商业街暂时无法做随机性消费的业态，更多的通过主题打造，或者排他性的品牌作为吸引客户来访
  • 周边半径为1km的区域内住了大大小小2万人，项目商业的核心消费群体，怎样焕发这类客群的消费欲望是下阶段商业包装打造，商业定位，商业推广的重点诉求。
  • 主力户型的面积段在40-60㎡和60-100㎡这个面积段中，分别占比为48%和34%，成交总价分别在100-200万和200-300万这两个总价段，占比分别为30%和39%，这一情况就代表了我们的目标客群基本为中高端的商业客户，并非常规的小型餐饮店或者门店的业主（小型餐饮或者门店的经营者更多是租赁者，不会是业主作为经营者）
• 招商及运营思考
  • 商业街的主要定位肯定以休闲业态为主，辅助一些时尚元素和潮流元素，吸引周边的住户形成目的性消费。在整体商业打造上建议适当可以考虑下一线城市的休闲街区的打造方式，采取灯光、dp打卡点和休闲桌椅帮助商业氛围的落地
  • 一层商业建议以时尚休闲餐饮：例如星巴卡或者瑞幸咖啡、休闲书屋或者小资情调的下午茶场所、品牌电子门店例如外星人或者大疆无人机等为主，更多的需要实现区域内的品牌排他性，从而支撑客群的目的性消费
  • 二层商业以社区生活配套为主，例如宠物医院、干洗店或者重餐饮为主
  • 三层商业以高端私房菜、高端国宴菜或者网咖会所、红酒会所和鸡尾酒酒吧为主，拉升整体格调
  • 然后在商管服务体系上，可以参考龙湖商业或者国内知名商管公司的服务体系，做到可以从客户利益点出发，梳理出专业化的服务体系，让客户可以省事省心省力，从而支撑商业的去化
• 商业销售思考
  • 项目整体的定位案在8月下旬之前完成，8月底之前完成商包的定标，9月份完成商业调研和定价，10月上旬完成商包的呈现和炒作，10月中旬完成商业启动认筹，10月下旬完成商业第一批次的推售
  • 商业拓客需要通过多渠道一起发力，自拓团队主要针对竞品成交客户或者意向客户的热点地图进行精确拓客（可以适当花费一部分的费用采买相关的数据资料），也可以通过商业停车场或者小区停车场的挪车电话进行原始电话数据的收集
  • 商业街的认筹发布会如果可以建议在酒店进行，通过视频或者PPT的模式给到客户一个商业打造的视觉盛宴，让客户可以清楚知晓未来这片商业街区会是怎样的，发展可能会成什么样子，目标客户来这边消费客单价是多少，每天大约会有多少人愿意来这边，我们需要先感动自己才能感动市场和客户
  • 商业认筹进行精准的一对一落位模式，在销售案场呈现一个商业销控，凡是有兴趣的客户均可在销控图上签署自己的名字，不需要额外支付定金或者认筹金，用这种形式来反过来逼客户成交（看的人多关注的人多，中国人的趋众心理就可以充分使用）