拓展业务逻辑梳理

这是一个关于拓展业务逻辑梳理的思维导图，详细概述了城市更新和村改过程中的全链条资产管理流程。整个流程以整治类和按改造力度为起点，随后细分为不同类型的改造对象，如城改、厂改等。

增益机会点

• 资产持有方
  • A类：央企/外地国企-存量资产或城市更新资产或金融类资产，涵盖办公、园区等
    • 中远海运、邮储、辽宁金控、东方、信达等
      • 缺少运营能力，明确资产盘活诉求
  • B类：市属国企-全市范围内存量资产，厂房或办公为主
    • 百联、上汽、隧道股份等-有自主经营的品牌或业态、也有新开发园区类项目
      • 自有资金投资为主，招投标寻找运营机构
    • 纺织、电气、光明等-合作参与为主
      • 存在较多闲置资产，无公寓团队，但内部决策机制复杂，机会型跟进
  • B类：区属国企-区域范围内存量资产，厂房或办公为主
    • 杨科创、北外滩、新长宁、中环等
      • 持有R4或建立公寓团队，个别优质资产需等到期，存在落税要求，机会型跟进
  • A类：混改公司-上海历史遗留工业厂房为主
    • 上海广播器材厂（上海航天工业）、上海机床厂（上海电气）、上海纺织等
      • 上层穿透股权较为多样，存在较大增益机会，但需寻求业态组合合作
  • A类：国企合资公司-大型城市更新或开发为主
    • 临港新业坊/漕河泾
      • 缺少公寓经验及团队，无需进场交易，存在较大增益机会
  • B类：民营/混合企业/机构-头部房企城市更新或新开发配建
    • 金地威新、万科、各类小房开商
      • 存在闲置资产，但利益关系复杂，房企存在风险，机会型跟进
  • C类：政府平台公司-区公房运营公司、村镇街道等
    • 资产类型以公房、保障房、回迁房为主，合作类型不匹配
• 政府职能
  • 协会（工业旅游促进中心、上海城市更新研究会、上海城市更新开拓者联盟、上海城市更新促进会）
    • 触达各类老旧资产及市场参与者
  • 园区办（科委）
    • 触达各园区
  • 经信委
    • 涉及产业更新与城市更新，可触达工业企业及实业公司
  • 商委、街道办（投促）
• 市场玩家
  • 各类基金管理方
    • 配合机构资产管理推进
  • 各类园区运营方
    • 德必、锦和、安垦、创邑、宏慧、大树下
  • 国企背景运营方
    • 上汽资产（上汽·坊）、百联资控（百空间）、科房投资（多品牌）、上服（多品牌）、华鑫（新象限）
  • 市场化二房东
    • 福建系（东阔）等
• 缺少
  • 商委
  • 园区运营方
• 储备资源
  • 亿瀚-国央企，园区型公司资源，长租机构未合作，研究不深
  • 上海城更研究会
  • 睿和-保租房方向
  • 克而瑞-叶茂-3场6W
• 营销配合活动
  • 100个商机，10个重点项目，1个签约
  • 1.合作方角度
    • 园区运营方-城市更新主题沙龙（协会牵引）-一场以市场化非头部安垦、宏慧、大树下等为主，触达10家以上合作方，10个商机；一场国企运营机构为主上汽、百联等，触达5家以上国企，10个商机
    • 城更合伙人-高能级二房东，各主流运营机构高管或前高管，小型资源型房开商-10位储备人员，10个商机，2个重点合伙人
  • 2.持有方角度
    • 工改租-政府牵引（协会+科委）加持-行业参与者-Q4大会品牌推广-30个商机
    • 资产盘活-第三方平台克而瑞城更沙龙-闭门会邀约国央企资产持有方，3场，15家企业，30个商机
  • 3.常规化
    • 生活馆打造标准化营销场景，2周一次，10次定向会议，10个城更合作伙伴深度沟通，10个有效商机

全链条资管

• 融
  • 自有资金
  • 城更基金
  • 并购基金
• 投
  • 保租房（存量资产改建/园区配建）
  • 自持物业（住宅、办公、商业）
  • 市场化公寓
  • 人才公寓
  • 开发商配建/存量资产/R4
• 建
  • 前策咨询&设计
  • 工程、成本管理&施工
  • 装配供应链
  • 合规办理
• 管
  • 数智化管理
  • 物业管理
  • 商业管理
  • 异业合作
• 退
  • 基金收购
    • 住房租赁基金-建万住房
    • 并购基金-博枫、领盛
    • 城市更新基金-秀领如寰
  • Reits
• 海尚项目
  • 城更基金投资
    • 基金概况
  • 自持办公改建保障性租赁住房
    • 物业情况-中远海运&自持办公
    • 合规要求
    • 合作模式
  • 自如EPC总包&工程包干
    • 纳保要求
    • 设计规范
    • 工程改造要点
    • 产品供应链
  • 自如全流程管理
    • 产品定位
    • 运营体系
    • 营销模式
    • 商业合作
    • 补贴申请
  • 保租房Reits
    • 发改投资[2024]1014号
    • 基金收购
• 城市更新
  • 按改造力度
    • 整治类
    • 改建类
    • 拆建类
  • 按改造对象
    • 村改
    • 城改
    • 厂改