导图社区 房地产市场运行机制
本导图总结了建筑与房地产市场运行机制的知识内容，房地产市场运行机制、投资决策、建设实施、房地产开发流程，收藏下图学习吧！
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华东区项目
建筑与房地产市场运行机制
运行机制
建筑市场运营机制
需求
政府（建设资金的角度）
企事业单位（房地产开发企业、房地产开发企业之外的）
个人
供给
建筑生产能力
工程勘查
工程设计
工程施工
运行特点
预先订货式
交易时间长
地区性
竞争方式以投标竞争为主
供求不均衡普遍存在
交易计价方式独特
风险大
从供给者角度和需求者角度来看
竞争激烈
计价特点
单价计价
产品多样性
多次计价
设计概算、施工预算到签约合同价
分部组合计价
单项、单位、分部工程和分项工程
房地产市场运行机制
市场主体：需求者、供给者、中介。市场客体：土地使用权、房屋所有权、使用权
供求
分类：生产性、消费性、投资性（双面作业),三者会区分
影响因素
国民经济发展水平（正相关）
投资规模
国民收入水平
资本收益
收益=价格-需求联动
利率水平
负相关
通货膨胀
正相关
消费者收入水平和结构
房地产商品价格、其他商品价格及消防结构
不明显
消费者对未来的预期
分类：增量房、存量房（二手房）
土地供应量
首要因素
市场价格
重要因素（弹性比较小）
开发成本
开发建设技术水平
开发技术水平、开发建设水平
政府政策
较大影响
对未来的预期
理解、辨析
区域性市场、周期性波动、不完全竞争性、层次性、多重性、多样性、价格确定的复杂性、风险性（5种风险）
价格影响因素
自身因素和周边环境因素-位置
行政和政治因素
速度相对较快
区域社会因素
渐变式（跟人的相关因素）
区域经济因素
宏观调控市场监管与诚信体系建设
宏观调控和市场监管
宏观调控
七个方面：法律法规、规范与标准、资质资格、安全和质量、行业准则、公共工程管理、市场开拓
市场监管
市场准入管理
负面清单、非禁即入
工程项目审批管理
告知承诺制
政府投资项目管理
9条
企业资质和专业人员资格管理
双随机一公开
实行联合审图和联合验收
诚信体系建设
工程建设领域诚信体系建设
6条
个人诚信建设
5条
工程建设程序
投资决策
资金来源
政府投资
直接投资、资本金注入
审批
项目建议书、可行性研究报告、初步设计和概算
投资补助、贷款贴息
资金申请报告
非政府投资
核准制
重大项目、限制类项目（维护社会公共利益角度）
备案制
其他
审批、核准或备案
审批内容
必要性
技术经济可行性、社会效益及项目建设资金落实情况
可行性研究报告批复及国家有个标准和规范要求
依照法律法规应当审查的其他事项
不予核准，书面说明(重大的应当机构评估、公众参与、专家评议、风险评估）
简化（已经明确、部分扩建改建、内容单一规模小、紧急）
非政府
核准
非政府投资（重大公共利益的项目）
政府负面清单
核准项目申请报告
自然资源行政主管部门用地预审和选址意见书
其他相关手续
核准内容
关键字”危害、规划、资源、公共利益“，重大专家评议
备案
非清单，不核准
建设实施
勘查设计
地质、地形及水文
初步设计
目的
指定的地点、时间和投资控制数额内，拟建项目在技术上的可行性和经济上的合理性，编制工程总概算
超过投资估算10%，重新报送可研
较大变更：原审批部门审批
技术设计（重大工程、技术复杂）
工艺流程、建筑结构、设备选型等等
施工图设计
完整地表现建筑物外形、内部结构、构造状况及周边环境的配合，及运输、通信、管道系统、建筑设备的设计
施工图设计文件审查（重大工程、技术复杂）
内容（7条）
强制性标准、安全性、消防安全、人防安全性、节能标准、施工图签章、其他
建设准备
工作内容
五点
场地平整、五通一平、选择供应商、施工图纸、办理工程质量监督和施工安全监督手续
办理工程质量和施工安全监督手续
工程质量监督手续
施工图设计文件审查报告和批准书、中标通知书和合同、各单位负责人和机构组成、施工设计和监理规划
施工安全监督手续
工程概况、管理人员一览表、危险性较大的分部分析工程清单、安全防护和文明施工措施费用支付计划、安全生产承诺书、其他安全措施的资料
办理施工许可证
条件
已办理建筑工程用地批准手续
取得建设工程规划许可证
拆迁进度符合施工要求
确定建筑施工企业
有满足施工需要的资金安排、施工图纸及技术资料
有保证工程质量和安全的具体措施
施工安装
土建工程施工、机电设备安装
生产准备
组建生产管理机构、制定有关管理制度和规定。招聘和培训生产人员，组织参加设备安装、调试和工程验收工作。落实原材料、协作产品、燃料、水、电气等需协作配合的条件。组织工装、器具、器具、备件等制造或订货等
竣工验收
联合验收（勘查、设计、施工、监理）
查阅工程档案--实地查验建筑安装工程实体（投资成果转入生产或使用的标志）
质保期：竣工验收合格之日起
后评价：有代表性已建成的政府投资项目（非政府项目项目单位决定）
房地产开发流程
开发机会选择
宏观
区域性市场选择（投资环境良好、有市场前景、企业有竞争优势）
中观
投资地区及具体城市
微观
类型和区位
开发项目决策
市场分析
目标
财务评价
经营收入、成本费用与盈利能力
项目决策
多个可供开发的项目，对比分析，择优选定
前期准备
取得建设用地土地使用权
出让
招拍挂协
注意协议出让5种方式”只有一个意向用地者、再出让、划拨再出让、申请续期及其他情形
划拨
定义
指县级以上人民政府依法批准，在土地使用这缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用这使用的行为
划拨范围
非营利性（了解）
用地申请
项目申请报告前核准，需备案的建设项目在办理备案手续后(建设用地单位提出申请）
用地预审与选址
已经依法批准的不再办理，需要办理由地方自然资源主管部门进行审查
有效期：3年，自批准之日起计算
建设用地规划许可
建设用地规划许可证
委托场地勘察
地形测量、工程勘察、地下水、地表水、气象调查
委托规划设计
主要控制性指标
容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、绿化覆盖率、建筑间距、建筑后退、居住人口密度
组织规划设计和组织建筑设计
组织规划设计（设计文件）
设计说明书
子主题
设计图纸
带“图”
组织建筑设计
住宅设计基本要求:舒适、方便、安全、卫生、经济、美观
合理确认平立面参数：层高、长度、宽度、户型、居住面积
申请规划设计方案审查和建设工程规划许可
地震安全性评价在工程设计前完成；其他开工前完成
申请规划设计方案审查
自然资源主管部门审查（主要内容）
审查意见可供房地产企业作为委托设计单位绘制施工图的依据
申领建设工程规划许可证
工程建设准备
组织准备、现场准备、物资和资金准备、建设管理准备、销售准备
申请施工许可（未取得施工许可证不得擅自开工）
开发建设
施工管理
质量控制、安全及环保管理、投资控制、进度控制
商品房预售
已全部交付，取得土地使用权证书
建设工程规划许可证
开发投入资金达到工程建设总投资的25%以上，并确定施工进度和竣工交付日期
其他条件
商品房预算许可证明
竣工验收和备案
一次委托，联合测绘，成果共享
报送城市档案馆
初始登记
不动产首次登记（6中材料）理解
开发的成败在很大程度上取决于
