2021二集中土拍调控，“控地价，限房价”

2021年第二轮集中土拍调控影响及未来趋势分析，这是“9·30”新政出台后首批“控地价、限房价”地块。 9月30日,我市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，提出“控地价、限房价”的土地出让方式，在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件，鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，满足城市居民租房需求。

2021二集中土拍调控，“控地价，限房价”

• 背景
  • 杭州在首轮集中拍地时,有多达57宗涉宅地中有40余宗溢价封顶并转入竞报自持比例,部分地块自持比例竟然高达40%,近20个板块创下地价新高,整体溢价率高达26%,市场热度持续高涨。
  • 政策加码(溢价率上限下调)之后的无锡第二次土拍尽管溢价率控制在较低水平,但受底价抬升的影响,部分地块土拍热度依然较高。
  • 国家统计局数据显示,70大中城市6月份商品住宅销售价格涨幅稳中有落,仍处于近一年内的较高水平。房价上涨压力依然存在。
• 事件
  • 深圳第二批22宗地土拍前2日终止
  • 青岛730二批100宗土地8月11日紧急终止
  • 天津原定820土拍延后至910
  • 网传自然资源部于8月10日召开闭门会议,明确二批次重点城市土地出让政策调整
• 新政
  • 1、单宗宅地溢价率不超15%，不许提高起拍价调整溢价率
  • 2、达到地价或溢价上限时，不竞配建，通过一次性报价、摇号、竞品质确定竞得人
• 新政目的
  • 1、第一轮土拍过火，房企牺牲利润拿地，继续降温，土地限价；
• 新政影响
  • 1、首批前地王站岗
  • 2、地块垄断被打破
    • 对于中小型房企有机会拿热门地块
    • 对于资金实力强的开发商将增加不确定性
    • 优质地块给与实力较差开发商可能造成资源浪费
  • 3、房屋品质提升
    • 竞品质已在上、深、杭执行，有项目要求现房销售
    • 限地价后给开发商利润及品质提升留有空间
  • 4、房价得到控制
    • 以往地价带动房价，现在地价限价，房价更容易控制
  • 5、地王绝迹
• 未来趋势
  • 考虑到部分城市在土拍中不限房价,控制地价的利好不能完全传导至“需求端”,为了让政策向需求端渗透,预计下一步“限房价”的力度和范围也将加强