导图社区 25CPA税法10-3土地增值税
这是一篇关于土地增值税的思维导图，主要内容包括：纳税义务人 和征税范围，税率，应税收入A，土地增值税清算，扣除项目。
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土地增值税
纳税义务人 和征税范围
纳税义务人
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人
征税范围
转让国有土地使用权
地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
存量房地产的买卖
特殊行为
抵押
抵押期，不征；期满权属转移，征收
合作建房
分房自用，不征；建成后转让，征收
交换
个人互换自有居住用房：不征
单位互换：征收
不征税的情形
房地产的继承
符合条件的房地产的赠与
赠予直系亲属或赡养人
用于公益事业的捐赠
房地产的出租、代建房、重新评估
税率
背！
应税收入A
不含增值税收入
包含视同销售收入
土地增值税清算
清算条件
应清算
全部竣工、完成销售
整体转让未竣工决算房地产开发项目
直接转让土地使用权
可以要求清算
已转让85% ，或虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用
取得销售（预售）许可证满3 年仍未销售完毕
申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续
清算后再转让房地产
扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
扣除项目
卖新房
B1：取得土地使用权所支付的金额
需要考虑开发比例、销售比例
为取得土地使用权所支付的地价款
按国家规定缴纳的有关费用
有关登记、过户等手续费
逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税
B2：房地产开发成本
只需要考虑销售比例
土地征用及拆迁补偿费
包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等
前期工程费
建筑安装工程费
销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本扣除
质量保证金
已开具发票的：予以扣除
未开具发票的：不得扣除
基础设施费
公共配套设施费
产权属于全体业主所有
成本、费用可以扣除
无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业
建成后有偿转让的
开发间接费用
B3：房地产开发费用
利息支出可以“按项目分摊”+“提供证明”
B3=利息+（B1+B2）×5%
不能“按项目分摊”或无法“提供证明”
B3=（B1+B2）×10%
B4：与转让房地产有关的税金
转让房地产时缴纳的城市维护建设税、教育费附加和印花税（非房地产开发企业缴纳的印花税）
B5：加计扣除
B5=（B1+B2）×20%
仅适用于房企卖新房
转让旧房
有评估价格
B6：旧房及建筑物的评估价格：评估价格=重置成本价×成新度折扣率
无评估价格
B4：与转让房地产有关的税金，购房时缴纳的契税在此扣除
B6：旧房及建筑物的评估价格：
发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除
满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，视为1年
