国有土地上房屋征收补偿协议纠纷案件审理思路和裁判要点

这是一篇关于国有土地上房屋征收补偿协议纠纷案件审理思路和裁判要点的思维导图，主要内容包括：起诉条件的审查，实体审查，协调化解。

国有土地上房屋征收补偿协议纠纷案件审理思路和裁判要点

• 起诉条件的审查
  • 原告资格
    • 签订协议的
      • 一般：房屋产权人、公房承租人
      • 特殊：继承人、同住人等签订征收补偿协议的协议当事人
    • 签订协议之外的人
      • 被征收房屋是私房的
        • 继承人
        • 承租人
          • 协议约定的停产停业补偿、装修添附补偿、机器设备迁移费用明显不合理且被征收人拒绝起诉的
          • 执行政府租金标准的私有居住出租房屋的。其承租人是福利分房制度的受益者、类似公房承租人。即有权起订补偿协议和提起诉讼
        • 部分抵押权人
          • 上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则39条
      • 被征收房屋为公有房屋的
        • 同住人
          • 公房承租人去世且未确定新承租人的
        • 继承人
          • 公房承租人在房屋征收补偿协议签订后去世的
  • 适格被告
    • 区房屋征收部门：区住房保障和房屋管理局、浦东区建交委
    • 征收事务所收委托负责具体工作但不作为共同被告
  • 第三人的加入
    • 多人签约、部分起诉、其他人不愿意做原告且不放弃诉讼权利的，追加为第三人
    • 被征收人签订协议后死亡的，部分继承人起诉，其他继承人不愿意做原告且不放弃诉讼权利的，追加为第三人
    • 凭调配单等材料和开放商交房过户的，可以追加开发商为第三人
• 实体审查
  • 房屋征收补偿协议的合法性审查
    • 协议订立程序的合法性审查
      • 程序有：房屋征收决定、被征收人的确定、评估机构选定、被征收房屋评估（复核、鉴定）、补偿内容协商。上述需公示、送达
      • 重大程序违法
        • 无房屋征收决定
        • 未依法选定房屋评估机构
        • 房屋评估机构无资质
      • 可通过权利人追认、补充复核评估或鉴定等予以补正
        • 签约主体错误
        • 未经事先协商、未保障被征收人对分户评估报告申请复核评估或鉴定的权利
      • 后果
        • 重大明显违法的、判决确认被诉协议无效
        • 经补正、或程序轻微瑕疵且不影响合法权益的，保留协议效力驳回确认无效的诉请，确认签订协议的行为违法。
    • 协议内容的合法性审查
      • 房屋性质
      • 面积认定
      • 补偿项目
      • 补偿方式
      • 补偿标准
      • 法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》等法规、规章及规范性文件；《被征收地块房屋补偿方案》《操作口径》等
      • 后果
        • 违反《行政诉讼法》75条、确认行政协议无效
        • 《民法典》等民事法律规范中合同无效情形的参照适用
        • 尺度：确认协议无效的标准应慎重；无效事由在一审法庭辩论终结前消除的，应确认协议有效。
  • 对原告诉请的分类处理
    • 请求确认房屋征收补偿协议无效
      • 原告特定事由、总体遵循上述依职权审查协议效力的思路
        • 仅部分房屋权利人签订协议
        • 未给予居住困难保障
        • 房屋面积认定错误
        • 评估价格过低
        • 约定补偿款项金额错误
      • 后果
        • 无法定无效情形的，判决驳回起诉
        • 部分无效、不影响协议整体效力的，判决部分无效
        • 因协议取得的财产、判决返还的，能返应返、不能返折价补偿。
        • 因被告原因导致协议无效的，可判决责任被告补救；给原告造成损失的，判决被告赔偿。
      • 被征收户因家庭矛盾较大、房屋共有人或同住人之间无法就补偿安置达成一致的，仅部分人员同意签订协议的，不宜轻易以签约主体不全认定协议无效。可引导当事人通过民事途径解决补偿利益分割问题。
    • 要求被告履行房屋征收补偿协议的约定
      • 原则：法院在确认协议有效的基础上，基于请求权基础对履行请求进行审理
      • 请求权基础
        • 房屋征收补偿协议中的具体条款
        • 协议条款约定不清的，根据相关法律规范、地块补偿安置方案与口径
      • 后果
        • 诉请成立
          • 《最高法关于审理行政协议案件若干问题的规定》19条
            • 未履行或不完全履行的，判令履行，有具体的履行内容和期限
            • 被告无法履行的、或继续履行无实际意义的，判令补救
        • 诉请不成立
          • 判决驳回
          • 诉请履行但审理认为协议无效的
            • 原告变更诉请为确认协议无效，法院按无效思路审理
            • 原告拒绝变更诉请的，判决驳回诉请
      • 原告提履行协议诉讼前，房屋征收部门单方面变更、解除协议的
        • 原告选择一：起诉要求继续履行。房屋征收部门解除或变更的理由作为抗辩事由
        • 原告选择二：起诉要求撤销该变更、解除行为。房屋征收部门对单方变更、解除行为的合法性承担证明责任。
        • 总体思路：行政撤销之诉，结合协议变更对公共利益及个人利益的影响、结合行为合法性审查
    • 要求被告承担违约责任
      • 原则：补偿安置协议为依据，被告无正当理由未履行协议的，应当认定违约。违约责任，有约从约，无约参照民事法律规范。
      • 例外：有家庭内部矛盾等动迁利益内部分割矛盾的，存在被告支付或交付自始存在困难。房屋征收部门为免激化矛盾、避免相关成员利益受损，从而未按照约定时间履行义务而是告知相关人员协商一致或诉讼分割获得判决后予以支付交付的，一般不应认定违约。
    • 要求撤销、变更或解除协议
      • 事由：胁迫、欺诈、重大误解、显失公平可请求撤销；情势变更可请求变更
      • 变更或撤销会对公共利益造成更大损害的，判决驳回原告诉请，同时判令被告补救
      • 《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》27条，变更撤销可参照民事法律规范。原告主张解除协议的，应当以存在协议无法履行、发生情势变更导致继续履行显失公平、被告违约导致协议目的无法实现，或存在约定解除权形式条件成就等情形为前提，原告对上述解除事由承担证明责任，且解除权在约定或除斥期间内行使。
• 协调化解
  • 除了由案件主审法官为双方搭建沟通平台，还可以借助多远调解平台等机制或向相关单位发送协助化解矛盾建议函等方式借助多发力量共同助力争议的实质性解决。
  • 经协调化解达成一致的
    • 制作笔录、留存协议等方式进一步确认，由原告撤诉结案
    • 出具调解书结案。调解书应具体明确、具有可执行性。
• 被征收人不履行房屋征收补偿协议约定义务的，房屋征收部门有权作出要求其履行的决定。被征收人不服该决定的、可以提起撤销诉讼。总体上遵循行政撤销之诉的审理思路。