导图社区 CPA《会计》租赁专题
关于CPA《会计》租赁专题——使用权资产租赁负债承租人vs出租人,新租赁准则不再难的思维导图,标注必背、计算、高频、模板等考点层级,租赁准则概述讲解准则核心变化与适用范围;租赁识别介绍租赁定义、三要素以及租赁分拆、合并规则;承租人会计处理为学习重点,覆盖使用权资产与租赁负债初始计量、后续计量,包含短期租赁、低价值资产租赁简化处理与承租人列报;出租人会计处理区分融资租赁、经营租赁,梳理两类租赁对应的核算方法与特殊业务处理;售后租回交易围绕交易性质判定、不同情形账务处理展开;特殊租赁业务讲解转租赁、租赁变更、所得税对租赁业务带来的影响;最后结合真题案例,汇总承租人初始计量、售后租回典型答题模板,系统区分承租人与出租人两套核算体系,攻克易混淆分录,适合 CPA 会计备考考生、中级会计备考人员、财会专业在校生、企业财务从业者、会计考证学习者开展专项复习,掌握租赁章节客观题与综合大题考点。
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CPA《会计》租赁专题——使用权资产+租赁负债+承租人vs出租人,新租赁准则不再难
一、新租赁准则概述
1.1 新租赁准则的核心变化
【必背】【易混】
考点:新旧准则的核心差异
准则依据:《企业会计准则第21号——租赁》(2018年修订)
旧准则(原租赁准则)核心特征
承租人将租赁分为融资租赁和经营租赁
经营租赁不确认资产和负债(表外反映,仅计提租金费用)
融资租赁确认租赁资产和租赁负债
新准则核心变化(承租人)
不再区分融资租赁和经营租赁(除豁免情形外)
统一确认使用权资产(右用资产)和租赁负债
将租赁纳入表内核算(反映了完整的资产负债状况)
豁免情形:短期租赁(≤12个月)和低价值资产租赁(全新价值≤5000美元)可选择不确认
对出租人的影响:出租人仍区分融资租赁和经营租赁,会计处理与旧准则基本一致
易混对比
【易混】
承租人(新准则):统一确认使用权资产+租赁负债(表内化)
出租人(新准则):仍区分融资租赁和经营租赁(与旧准则一致)
核心变化仅针对承租人,出租人处理框架基本保留
1.2 租赁准则的适用范围
【高频】
考点:哪些合同适用租赁准则
准则依据:《企业会计准则第21号——租赁》
适用租赁准则的合同:符合租赁定义的合同(已识别资产+控制使用权)
不属于租赁准则规范的情形
服务合同(如运输服务、安保服务,供应方保留对资产的控制权)
部分产能合同(如购买光伏电站50%的发电量,供应方控制发电设备)
知识产权许可(适用收入准则)
生物资产租赁(适用生物资产准则)
勘探或使用矿产、石油、天然气等非再生资源的租赁
案例提示:企业租赁一辆汽车,合同指定了具体车辆且出租方无实质性替换权→属于租赁;企业委托运输公司运输货物→属于服务合同
二、租赁的识别
2.1 租赁的定义与三要素
【必背】【高频】
考点:判断一项合同是否包含租赁
准则依据:《企业会计准则第21号——租赁》
租赁的定义:在一定期间内,出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同
三项核心要素(同时满足即为租赁)
已识别资产:合同明确指定或隐性指定了一项资产,且供应方在整个使用期间没有对该资产的实质性替换权
控制使用权:客户有权获得因使用该已识别资产所产生的几乎全部经济利益
主导使用权:客户有权在整个使用期间主导该已识别资产的使用方式和使用目的
已识别资产的判断
明确指定:合同中列明了具体的资产(如车牌号、序列号)
隐性指定:资产隐含在合同条款中(如供应方只有一台能满足要求的设备)
实质性替换权:供应方拥有替换资产的实质性权利且能从中获益→该资产不是已识别资产
主导使用权的判断
客户有权在整个使用期间决定资产的使用方式和使用目的
以下情况视为客户有权主导:客户有权操作资产;或客户预先决定了资产的使用方式
案例提示:企业租赁某栋写字楼中的指定楼层,合同写明了具体位置→已识别资产;企业有权装修和决定办公室布局→主导使用权→符合租赁定义
2.2 租赁的分拆与合并
【高频】
考点:同时包含租赁和非租赁成分的合同处理
准则依据:《企业会计准则第21号——租赁》
合同包含多个成分的处理
同时包含租赁成分和非租赁成分:应将合同分拆,分别按租赁准则和其他准则处理
分拆方法:按租赁成分和非租赁成分的单独价格比例分摊合同对价
简化方法(承租人可选择):按标的资产的类别,选择不分拆租赁成分和非租赁成分,将各租赁成分和相关的非租赁成分合并按租赁准则处理
合同合并的条件
多份合同作为一个整体谈判,旨在实现单一商业目的
一份合同的对价取决于另一份合同的履行
多份合同中的资产使用权构成单项租赁成分
案例提示:企业租赁办公楼,物业费包含在租金中。物业费是非租赁成分,若企业选择简化方法,可将租金和物业费合并按租赁处理;否则应分拆,物业费按服务合同处理
三、承租人会计处理
3.1 使用权资产与租赁负债的初始计量
【计算】【必背】【高频】
考点:初始确认时的会计分录与金额计算
准则依据:《企业会计准则第21号——租赁》
租赁负债的初始计量:按尚未支付的租赁付款额的现值入账
租赁付款额包括
固定付款额(含实质固定付款额):扣除租赁激励后的金额
取决于指数或比率的可变租赁付款额(如CPI指数调整的租金):初始计量时按基准日的指数或比率确定
购买选择权的行权价格(合理确定将行使)
终止租赁的罚款(合理确定将行使终止权)
由承租人担保的余值
折现率的选择
首选:租赁内含利率(出租人计算的最低收款额现值等于租赁资产公允价值的折现率)
替代:承租人增量借款利率(承租人在类似经济环境下为获得类似资产使用权而借入资金所支付的利率)
使用权资产的初始计量:由四项组成
租赁负债的初始计量金额
在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额(预付租金):减去租赁激励
承租人发生的初始直接费用(如佣金、咨询费、印花税)
承租人拆卸移除复原租赁资产预计发生的成本(按或有事项准则确认为预计负债的部分)
分录模式
借:使用权资产(四项之和)
借:租赁负债——未确认融资费用(利息总额)
贷:租赁负债——租赁付款额(应付总额)
贷:银行存款(预付租金、初始直接费用)
贷:预计负债(拆卸复原成本)
代入示例:租赁设备,租期5年,每年末支付租金10万,增量借款利率5%,初始直接费用1万,预付第一年租金10万。租赁负债=10×(P/A,5%,4)=10×3.546=35.46万。使用权资产=35.46+10+1=46.46万。分录:借:使用权资产46.46 租赁负债——未确认融资费用4.54 贷:租赁负债——租赁付款额40 银行存款11。
易错点:折现时不包括已预付的租金(已付的不计入负债);租赁付款额是含税金额(增值税不计入);租赁激励(如免租期)应从租赁付款额中扣除
3.2 租赁负债的后续计量
【计算】【必背】【高频】
考点:按实际利率法摊销租赁负债
准则依据:《企业会计准则第21号——租赁》
租赁负债的后续计量:按摊余成本进行后续计量
每期利息费用 = 期初租赁负债余额 × 折现率(固定利率)
每期支付租金时,减少租赁负债本金
分录模式(每年末)
计提利息:借:财务费用——利息费用 贷:租赁负债——未确认融资费用
支付租金:借:租赁负债——租赁付款额 贷:银行存款
租赁负债的重新计量(发生特定变化时需调整)
发生变化的事项:指数或比率变动导致未来租赁付款额变动、购买选择权评估变化、担保余值变动、租赁期变化
调整方法:按变动后的租赁付款额按原折现率(或修订折现率)折现,调整使用权资产和租赁负债
使用权资产调整至零为限,超出部分计入当期损益
代入示例:接上例,第1年末:期初租赁负债本金35.46万(注意:租赁负债列报为租赁付款额-未确认融资费用)。利息=35.46×5%=1.773万,支付租金10万,减少本金=10-1.773=8.227万。期末租赁负债本金=35.46-8.227=27.233万。
3.3 使用权资产的后续计量
【计算】【必背】【高频】
考点:使用权资产的折旧与减值
准则依据:《企业会计准则第21号——租赁》
折旧方法:按直线法(或其他系统合理的方法)计提折旧
折旧期间(孰短原则)
合理确定在租赁期满时取得所有权的:按租赁资产剩余使用寿命
未合理确定取得所有权的:按租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者中较短的期间
折旧分录:借:管理费用/制造费用等 贷:使用权资产累计折旧
减值:按《资产减值准则》进行减值测试,确认减值损失(减值不可转回)
代入示例:接上例,使用权资产46.46万,租期5年,设备剩余使用寿命8年,不确权。折旧年限取5年(孰短),年折旧=46.46/5=9.292万。
3.4 豁免情形——短期租赁与低价值资产租赁
【高频】
考点:两种豁免情形的条件
准则依据:《企业会计准则第21号——租赁》
短期租赁
定义:租赁期不超过12个月的租赁
判断:按租赁期(含续租期的合理确定部分)判断,不是按合同期限
处理:租金按直线法在租赁期内分摊,计入当期损益
注意:包含购买选择权的租赁不属于短期租赁(即使期限≤12个月)
低价值资产租赁
定义:单项租赁资产在全新状态下的价值绝对值较低(≤5000美元或等值人民币)
判断:基于资产的绝对价值,不受承租人规模或业务性质影响
处理:与短期租赁相同
注意:如果承租人转租或预期转租该资产,原租赁不属于低价值资产租赁
豁免选择:承租人可选择按资产类别应用豁免规定
案例提示:企业租赁办公家具3年,全新价值每件1000元→可适用低价值豁免;租赁复印机1年→可适用短期租赁豁免
3.5 承租人列报
【高频】
考点:使用权资产和租赁负债在报表中的列示
准则依据:《企业会计准则第21号——租赁》
资产负债表
使用权资产:单独列示(或在固定资产项目中列示)
租赁负债:分别流动负债(一年内到期)和非流动负债
利润表
使用权资产折旧费用:按资产用途计入营业成本、管理费用等
租赁负债利息费用:计入财务费用
豁免的租金:按直线法计入相关费用
现金流量表
偿还租赁负债本金和利息:筹资活动
豁免的租金:经营活动
案例提示:原经营租赁模式下租金全部计入经营活动现金流出;新准则下偿还租赁负债本金计入筹资活动,利息计入筹资或经营活动
四、出租人会计处理
4.1 融资租赁与经营租赁的分类
【必背】【高频】【易混】
考点:融资租赁的判断条件
准则依据:《企业会计准则第21号——租赁》
分类原则:根据与租赁资产所有权有关的风险和报酬是否转移给承租人
融资租赁:实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬
经营租赁:融资租赁以外的租赁
融资租赁的五个判断迹象(满足任一即为融资租赁)
租赁期满资产所有权转移给承租人
承租人有购买选择权且合理确定将行使
租赁期占租赁资产使用寿命的大部分(≥75%)
租赁收款额现值相当于租赁资产公允价值(≥90%)
租赁资产性质特殊,如不作较大改造只有承租人能使用
易混对比
【易混】
承租人(新准则):不再区分融资租赁和经营租赁,统一确认使用权资产
出租人(新准则):仍区分融资租赁和经营租赁,会计处理与旧准则基本一致
融资租赁判断条件对承租人和出租人是相同的
案例提示:出租人将一台使用寿命10年的设备出租8年→租期占使用寿命80%≥75%→融资租赁
4.2 融资租赁的会计处理
【计算】【高频】
考点:出租人的初始确认与后续计量
准则依据:《企业会计准则第21号——租赁》
初始确认
终止确认融资租赁资产
确认应收融资租赁款(租赁投资净额)
租赁投资净额 = 未担保余值现值 + 尚未收到的租赁收款额现值(均按租赁内含利率折现)
租赁投资净额与融资租赁资产账面价值的差额:确认为当期损益(资产处置损益)
后续计量
按实际利率法确认各期租赁收入
每期租赁收入 = 期初租赁投资净额 × 租赁内含利率
分录模式
初始确认:借:应收融资租赁款——租赁收款额 贷:融资租赁资产 应收融资租赁款——未实现融资收益 资产处置损益(差额)
每期收到租金:借:银行存款 贷:应收融资租赁款——租赁收款额
每期确认收入:借:应收融资租赁款——未实现融资收益 贷:租赁收入
代入示例:出租设备,公允价值100万,账面价值80万,租期5年,每年末收租金25万,租赁内含利率8%。租赁投资净额=25×(P/A,8%,5)=25×3.9927=99.82万(假设无担保余值)。借:应收融资租赁款125 贷:融资租赁资产80 未实现融资收益25.18 资产处置损益19.82。
4.3 经营租赁的会计处理
【必背】
考点:经营租赁的租金确认
准则依据:《企业会计准则第21号——租赁》
租金确认:按直线法在租赁期内确认租赁收入(除非其他方法更合理)
租赁资产:继续按原分类计提折旧和减值
初始直接费用:计入当期损益或分期摊销(金额重大时)
激励措施:租赁激励在租赁期内按直线法冲减租金收入
分录模式
收到租金:借:银行存款 贷:租赁收入(或预收账款)
计提折旧:借:其他业务成本 贷:累计折旧
案例提示:出租办公楼,租期3年,第1年免租,第2-3年每年租金100万。总租金200万,按直线法每年确认租赁收入=200/3=66.67万
4.4 生产商或经销商出租人的特殊处理
【高频】
考点:生产商或经销商作为出租人的特殊规定
准则依据:《企业会计准则第21号——租赁》
适用范围:生产商或经销商作为出租人,且租赁构成融资租赁
销售收入确认
按租赁开始日以下两者中孰低者:租赁资产的公允价值 vs 租赁收款额现值
销售成本 = 租赁资产账面价值 - 未担保余值现值
销售利润 = 销售收入 - 销售成本
注意:生产商或经销商出租人对于融资租赁的交易发生的初始直接费用,计入当期损益(不是计入租赁投资净额,这与其他出租人不同)
案例提示:生产商以融资租赁方式出租设备,设备公允价值100万,账面价值70万,租赁收款额现值95万。销售收入取孰低=min(100,95)=95万。销售成本=70万-未担保余值现值。资产处置收益=95-70=25万
五、售后租回交易
5.1 售后租回交易的判断
【必背】【高频】
考点:判断资产转让是否属于销售
准则依据:《企业会计准则第21号——租赁》
核心判断:按收入准则判断资产转让是否属于销售(控制权是否转移)
属于销售:按公允价值的资产处置处理,确认资产处置利得或损失
不属于销售:作为融资交易处理(实质是抵押借款)
第一步:判断资产转让是否属于销售
第二步:若属于销售,按原资产账面价值中与保留使用权相关的部分确认使用权资产,仅对转让给出租人的权利确认处置利得
第三步:若不属于销售,不终止确认资产,将收到的款项确认为金融负债
案例提示:企业将设备以公允价值出售并租回,若设备控制权转移给买方→属于销售;若合同规定企业有义务在租期结束后回购→控制权未转移→不属于销售,按抵押借款处理
5.2 售后租回属于销售时的会计处理
【计算】【必背】
考点:卖方兼承租人的处理
准则依据:《企业会计准则第21号——租赁》
处理原则
卖方兼承租人:确认使用权资产(按原资产账面价值中与保留使用权相关的部分)
仅对转让给出租人的权利确认利得或损失
使用权资产入账价值 = 原资产账面价值 × (使用权资产公允价值 / 原资产公允价值)
资产处置利得 = (资产转让总利得 - 未确认部分)× 已转移部分比例
资产转让总利得 = 出售价款 - 资产账面价值
仅对转移给出租人的部分确认利得
分录模式
借:银行存款(实际收到)
借:使用权资产(计算金额)
贷:固定资产(账面价值)
贷:租赁负债(租赁负债现值)
贷:资产处置损益(归属于转让部分的利得)
代入示例:企业将账面价值80万的设备以公允价值100万出售,同时租回5年,租金按公允价值确定。使用权资产价值=80×(使用权公允价值/100)。若租回部分占原资产价值的70%,则使用权资产=80×70%=56万,处置利得=(100-80)×30%=6万(仅对30%转让部分确认)。
易错点:售后租回属于销售时,卖方不能确认全部资产处置利得,只能确认与转移给买方的权利相关的部分
5.3 售后租回不属于销售时的处理
考点:作为融资交易的会计处理
准则依据:《企业会计准则第21号——租赁》
不属于销售的情形
合同包含回购义务
合同中存在其他条件使控制权未实质转移
处理方式
卖方兼承租人:不终止确认原资产,将收到的款项确认为金融负债(如长期应付款)
买方兼出租人:不确认购入资产,将支付的款项确认为金融资产(如长期应收款)
案例提示:企业将设备以100万出售并约定3年后以110万回购→控制权未转移→不属于销售→卖方确认金融负债100万
六、特殊租赁业务
6.1 转租赁
【高频】
考点:原承租人作为转租出租人的处理
准则依据:《企业会计准则第21号——租赁》
转租赁的会计处理
原承租人同时具有双重身份:原租赁的承租人(确认使用权资产和租赁负债)+ 转租赁的出租人(出租使用权资产)
转租赁的分类
作为转租出租人,应以原租赁产生的使用权资产为基础进行分类(不是以原租赁资产为基础)
转租赁构成融资租赁:终止确认使用权资产,确认应收融资租赁款
转租赁构成经营租赁:继续保留使用权资产,确认租赁收入
案例提示:企业租入办公楼(租期10年),将其中部分楼层转租给第三方(租期3年)。原租赁确认为使用权资产和租赁负债;转租赁以使用权资产为基础判断,因3年远低于10年,属于经营租赁,保留使用权资产,确认租金收入
6.2 租赁变更
【高频】
考点:租赁变更的定义与处理
准则依据:《企业会计准则第21号——租赁》
租赁变更:原合同条款之外对租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更
承租人处理(作为一项单独租赁处理的条件:同时满足两项条件)
条件一:增加了使用一项或多项租赁资产的使用权(扩大了租赁范围)
条件二:增加的对价与租赁范围的扩大部分的单独价格相当
满足→作为单独租赁
不满足→重新计量租赁负债,调整使用权资产
重新计量的处理
折现率:采用修订后的折现率(剩余租赁期间的增量借款利率)
租赁负债:按变更后的租赁付款额按修订折现率折现
差额调整使用权资产(使用权资产调整至零为限,超出部分计入当期损益)
案例提示:企业原租赁办公楼500㎡,租期5年,第3年扩大租赁面积至800㎡,新增部分单独价格与增量对价相当→新增部分作为单独租赁;若租金下调且不扩大面积→作为租赁变更,重新计量租赁负债
6.3 所得税对租赁的影响
考点:租赁的税会差异
准则依据:《企业会计准则第18号——所得税》
初始确认时的暂时性差异
使用权资产账面价值 > 计税基础(税法不确认使用权资产)→应纳税暂时性差异→递延所得税负债
租赁负债账面价值 > 计税基础(税法不确认租赁负债)→可抵扣暂时性差异→递延所得税资产
初始确认时若同时存在等额的应纳税和可抵扣暂时性差异→可按净额列报
后续计量差异
会计上:计提使用权资产折旧和租赁负债利息
税法上:按实际支付的租金扣除
每期会计费用(折旧+利息)与税法扣除额(租金)存在差异→调整当期所得税
案例提示:承租人初始确认使用权资产和租赁负债各100万,税率25%。同时确认递延所得税负债25万和递延所得税资产25万,可净额列报为0。后续各期会计费用与税法扣除额的时间性差异产生递延所得税调整
七、真题案例代入
7.1 真题案例——承租人初始确认与后续计量
【模板】
题目:甲公司2024年1月1日租赁一台设备,租期5年,每年末支付租金20万元,增量借款利率6%。预付第一年租金。初始直接费用2万元。无购买选择权,设备剩余使用寿命10年。
拆解步骤
第一步:计算租赁负债初始金额=20×(P/A,6%,4)=20×3.4651=69.302万
第二步:计算使用权资产=69.302+20+2=91.302万
第三步:初始分录:借:使用权资产91.302 租赁负债——未确认融资费用10.698 贷:租赁负债——租赁付款额80 银行存款22
第四步:第1年末:利息=69.302×6%=4.158万,支付20万,本金减少15.842万。期末本金=69.302-15.842=53.46万
第五步:计提折旧=91.302/5=18.26万(租期5年<设备剩余寿命10年,取5年)
7.2 真题案例——售后租回
【模板】
题目:乙公司将账面价值800万的厂房以公允价值1000万出售给丙公司,同时租回,租期10年,年租金按公允价值确定。出售日该厂房公允价值1000万,租回部分使用权公允价值700万。
拆解步骤
第一步:判断→出售后控制权转移给丙公司→属于销售
第二步:计算转让部分比例=转让部分公允价值/总公允价值=(1000-700)/1000=30%
第三步:使用权资产=800×(700/1000)=560万
第四步:总利得=1000-800=200万,确认利得=200×30%=60万
第五步:分录:借:银行存款1000 使用权资产560 贷:固定资产800 租赁负债700 资产处置损益60