资产评估方法脑图

适用于资产评估基础三种方法，分别是收益法、市场法、成本法，图中内容丰富全面且简单明了，有需要的朋友收藏下图学习吧！

资产评估方法

• 成本法
  • 概念
    • 定义:估测重置成本扣除各种贬值
    • 基本思路:评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
    • 资产损耗(资产价值的现实损失额)≠会计折旧(历史成本对资产的原始价值损耗计量)
  • 应用前提
    • 前提条件:①评估对象能正常使用或者在用(现状续用，转用续用，移地续用假设) ②能够通过重置途径获得③重置成本和相关贬值能够合理估算
    • 注意相关事项:①耗费(有效/无效)体现社会/行业平均水平，不是个别成本耗费 ②最佳使用(法律允许，经济可行，技术可实现下价值最大化用途) 快速变现(由法院或债权人等强制要求)
  • 参数估算方法
    • 重置成本
      • 重置核算法(细节分析法，核算法，成本核算原理) 分类:①实际测算过程，购买型，自建型 ②是否需要安装分类，运输安装(现行购买价格，运杂费，安装调试费及其他) 不需要安装(资产重置成本) 重置成本=直接成本+间接成本
      • 价格指数法(物价指数法，利用与资产相关价格变动指数，将历史成本调整为重置成本) 公式:重置成本=资产的历史成本(原始购置所发生支出，不是评估调整后价格和二手交易价格）×价格指数
      • 功能价值类比法(与市场法一致)生产能力比例法/规模经济效益指数法
      • 统计分析法:调整系数K=重置成本/历史成本
    • 实体性贬值
      • 观察法:现场勘察，判断成新率，从而估算实体性贬值 资产实体性贬值率=1-资产实体性成新率
      • 使用年限法 资产实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 资产利用率=实际利用时间/法定利用时间
      • 修复费用法(恢复资产功能所需支出的费用金额)
    • 功能性贬值(超额运营成本折现) 净超额运营成本=超额运营成本×(1-所得税税率) 超额运营成本=运营成本-比较案例运营成本
    • 经济性贬值(资产利用率下降，闲置，运营收益减少) 间接/直接
    • 综合成新率①考虑资产经济寿命 ②勘察成新率 综合成新率将年限成新率和勘察成新率加权平均
  • 局限
    • ①难为投资者提供价值参考 ②轻资产企业成本法与收益法，市场法差异大
  • 优势(最为基础）
    • ①考虑资产损耗 ②客观可行 ③企业价值破产清算，资产分割
  • 适用范围
    • 构建过程必要花费，所需付出代价 单项资产重置，实体性，功能性贬值 企业价值资产负债逐项评估，选用合适方法
  • 成本法主要参数
    • 重置成本(现行再取得成本，购置或建造评估对象的直接成本，间接成本，资金成本，税费及合理利润) 社会一般生产力水平客观必要成本，非个别成本
      • 复原重置成本完全相同材料，建筑，制造标准，设计，规格及技术， 以现时价格水平重新构建与评估对象相同全新资产所发生费用
      • 更新重置成本:不完全相同材料现代建筑或制造标准，设计，规格，技术，具有同等功能
    • 实体性贬值:使用力及自然力作用资产物理性能损耗或下降 资产实体性贬值率=资产实体性贬值/资产重置成本×100%
    • 功能性贬值(由于技术进步引起资产功能相对落后)
      • 包含内容:①超额投资成本(复原重置成本-更新重置成本) 由于新工艺，新材料，新技术。②原有资产超过技术进步同类资产运营成本超支额
      • 体现:①运营成本，产出量相等，评估对象运营成本高于同类 ②产出能力低于同类技术先进资产
      • 依据:①资产效用，生产加工能力，工耗，能耗差异 ②重视技术进步因素。
    • 经济性贬值:由于外部条件变化引起资产闲置，收益下降造成资产价值损失 形式:①利用率下降，甚至闲置②资产运营收益减少
• 收益法
  • 货币的时间价值
    • 定义:一定量货币资金在不同时点上价值量差额 没有风险也没有通货膨胀下社会平均资金利润率
    • 计算基础概念
      • 时间轴
      • 终值F和现值P
      • 复利:不仅对本金计算利息，还对前期所产生的利息计算利息
    • 复利终值和复利现值
      • 复利终值:F=P(1➕r)^n 复利终值系数（F/P,r,n）
      • 复利现值:系数(P/F,r,n)
      • 复利终值系数与复利现值系数互为倒数
    • 年金终值和年金现值
      • 概念和类型 年金是指间隔期相等的系列等额收付款项
      • 年金终值或现值:系列，定期，等额款项的复利终值或现值的合计数
      • 年金的类型
        • 普通年金（从第一期起，一定时期内每期期末等额收付） 年金终值系数（F/A,r,n）年金现值系数（P/A,r,n）
        • 预付年金（先付年金），从第一期起，在一定时期内每期期初等 额收付.先求普通年金终值，再调整×（1➕r）
        • 递延年金（隔若干期后开始发生的系列等收付款） 递延年金的现值Pa=A(P/A,r,n)(P/F,r,m)其中m为递延期， n为连续收支期数即年金期
        • 永续年金:无限期收付年金，一系列没有到期日的现金流 Pa=A/r
        • 年偿债基金（普通年金终值的逆运算） 已知终值F,求年金A 偿债基金系数（A/F,r,n）
        • 年资本回收额(普通年金现值的逆运算) 资本回收系数(A/P,r,n)
    • 利率的计算
      • 差值法 r=r1➕（B➖B1）/（B2➖B1）(r2➖r1）
      • 查表法☞差值法
      • 永续年金利率:r=A/P
      • 名义利率(票面利率）和实际利率(投资者得到利息回报的真实利率)
        • 以年为基本计息期:实际利率=名义利率 短于一年计息期计算复利:实际利率＞名义利率 且i=(1+r/m)m➖1 i为实际 r为名义 m为复利计息次数
        • 通货膨胀:1+名义利率=(1+实际利率)×(1+通货膨胀率)
  • 概念
    • 将评估对象的预期收益资本化或折现
  • 应用前提
    • 三个基本要素:①预期收益 ②折现率和资本化率③取得预期收益的持续时间
    • 必须具备前提条件:①未来预期收益可预测且可用货币衡量 ②获得预期收益风险可预测且可用货币计量 ③获利年限可预测
  • 收益法主要技术方法
  • 主要参数
    • 收益额
      • 定义:根据投资回报原理，资产正常情况下归其产权主体的所得额
      • 特点:①未来预期收益额，而不是资产历史收益额/现实收益额 ②客观收益，不是资产的实际收益
      • 收益类型:①净利润②净现金流量③利润总额 eg:税后收益代表资产盈利水平 净现金流量=净利润+折旧-追加投资 优势:①反映预期收益②体现资金的时间价值 资产评估采用的是自由现金流量
      • 预测资产未来收益方法:①时间序列法 ②因素分析法，简接法，适用面更广，预测结果客观性
    • 折现率
      • 本质:期望投资报酬率
      • 构成:无风险报酬率(安全利率，参照同期政府债券收益率) 风险报酬率(风险投资的一种补偿)
      • 确定折现率方法
        • 加和法:折现率=无风险报酬率+风险报酬率
        • 资本资产定价模型(通过β系数来量化折现率中的风险报酬率部分) 公式:折现率=无风险报酬率+风险系数×(市场平均收益率-无风险报酬率) Rf:没有投资违约风险/取我国长期国债的到期收益率平均值 Rm-Rf:市场平均风险报酬率/系统性市场风险
        • 资本成本加权法
        • 市场法
          • 寻找与被评估资产相类似资产的市场价格以及收益倒求折现率 较多样本资产:行业，销售类型，收益水平，风险程度，流动性相类似
    • 收益期限
      • 定义:以年为单位，资产具有获利能力并产生资产净收益持续时间 根据自身效能，资产未来获利能力，资产损耗情形
      • 分类:有限期和无限期
      • 收益增长模型:①两阶段-观测期☞永续增长阶段 ②三阶段-成长☞过渡☞超常 ③永续增长模型
  • 步骤
  • 适用范围与局限性
    • 适用范围
      • 单项资产评估:无形资产/房地产/机器设备/其他资产
      • 整体资产评估:收益法适用轻资产类型企业价值评估 常见方法:股利折现/现金流折现/经济利润模型
    • 优势:适用企业价值，无形资产，资源性资产等价值评估 资产成本费用与其获利能力不对称，成本费用无法难以准确计量
    • 局限性:①无收益/收益无法用货币计量，难适用 ②主观性，评估结果难以把握 ③需要一定市场条件，否则数据困难
• 市场法的适用范围与局限
  • 适用范围
    • 范围:评估具有活跃公开市场具有可比成交案例
  • 局限（优劣性）
    • 优点:具有客观性，有效，可理解
    • 不足:①认知和反映受非理性因素影响 ②深刻把握差异性，避免用价格取代价值 ③充分分析市场认知与价值内在差异性，合理调整价值乘数因子