投资性房地产

CPA会计投资性房地产思维导图，知识内容有特征与范围、确认和初始计量、后续计量、转换和处置等，收藏下图了解吧！

投资性房地产

• 特征与范围
  • 定义
    • 是指为赚取租金、资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
    • 包括
      • 1、已出租的建筑物
      • 2、已出租的土地使用权
      • 3、持有并准备增值后转让的土地使用权
      • 是指经营租赁
    • 注意：用于出租的建筑物是企业拥有产权的的建筑物，以经营租赁方式租入再转租的的建筑物不属于投资性房地产。
  • 建筑物的确认
    • 一般企业
      • 自用办公楼：固定资产
      • 出租建筑物：投资性房地产
    • 房地产开发企业
      • 自用办公楼：固定资产
      • 商品房：存货（“开发产品”）
      • 出租建筑物：投资性房地产
  • 土地使用权的确认
    • 一般企业
      • 土地上建造自用厂房/办公楼：无形资产
      • 土地出租：投资性房地产
      • 外购房屋建筑物（含土地）
        • 价款可以合理分配：无形资产
        • 价款无法合理分配：固定资产
    • 房地产开发企业
      • 土地上建造自用厂房/办公楼：无形资产
      • 土地上建造商品房后出售：存货
      • 土地出租：投资性房地产
      • 外购房屋建筑物（含土地）
        • 价款可以合理分配：无形资产
        • 价款无法合理分配：固定资产
• 确认和初始计量
  • 确认时点
    • 1、已出租的建筑物、土地使用权
      • 租赁期开始日
    • 2、持有以备增值的土地使用权：停止自用、准备增值后转让的日期
    • 3、空置或在建建筑物：董事会等权力机构作出书面决议，有明确意图将其用于经营性出租
  • 初始计量
    • 1、外购
      • 取得时的实际成本=购买价款＋相关税费＋可直接归属于的其他支出
      • 注意：部分用于出租、部分自用的房地产，应当予以单独确认的，按照不同部分的公允价值占公允价值总额比例进行分配
      • 分录
        • 1、成本模式
          • 借：投资性房地产 贷：银行存款等
        • 2、公允价值模式
          • 借：投资性房地产——成本 贷：银行存款等
    • 2、自行建造
      • 成本=建造过程中达到预定可使用状态前发生的比要支出
      • 分录
        • 借：投资性房地产——在建 贷：银行存款/应付职工薪酬/原材料等
    • 3、非投资性房地产转换为投资性房地产
      • 因房地产用途发生改变对房地产进行的重新分类
• 后续计量
  • 账务处理
    • 1、投资性房地产后续计量模式可以选择成本模式或公允价值模式，但同一企业只能采用一种模式对其所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
    • 2、只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
    • 分录
      • 成本模式
        • 1、折旧/摊销
          • 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销
        • 2、减值
          • 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
      • 公允价值模式
        • 1、无折旧/摊销、无减值
        • 2、公允价值变动
          • 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益（或反向）
      • 取得租金收入
        • 借：银行存款 贷：其他业务收入
        • 基于权责发生制，免租期内仍应当确认租金收入
  • 计量模式变更
    • 1、企业对投资性房地产的计量模式已经确定，不得随意变更
    • 2、只有在房地产市场比较成熟，能够满足采用公允价值模式条件情况下，才可以从成本模式变更为公允价值模式。但不得从公允价值模式转为成本模式。
    • 3、成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。
  • 后续支出
    • 1、转为自建
      • 成本模式
        • 借：投资性房地产——在建 投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产
      • 公允价值模式
        • 借：投资性房地产——在建 贷：投资性房地产——成本 投资性房地产——公允价值变动（或借方）
    • 2、资本化（改扩建、装潢、装修）
      • 借：投资性房地产——在建 贷：银行存款等
    • 3、费用化（日常维护）
      • 借：其他业务成本 贷：银行存款等
• 转换和处置
  • 转换
    • 1、转换日的确定
      • 投资性房地产转换：因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。
      • 1、非投资性房地产→投资性房地产：租赁期开始日
      • 2、投资性房地产→固定资产、无形资产：达到自用状态
      • 3、投资性房地产→存货（开发产品）：作出书面决议
    • 2、账务处理
      • 投资性房地产采用成本模式
        • （1）固定资产→投资性房地产（成本）
          • 借：投资性房地产 累计折旧 固定资产减值准备 贷：固定资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备
        • （2）投资性房地产（成本）→固定资产
          • 借：固定资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产减值准备
        • （3）存货→投资性房地产（成本）
          • 借：投资性房地产 存货跌价准备 贷：开发产品
        • （4）投资性房地产（成本）→存货
          • 借：开发产品 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
        • 口诀：成本无损益，固投一对一，存投对不上？直接入账！
      • 投资性房地产采用公允价值模式
        • （1）固定资产→投资性房地产（公允）
          • 借：投资性房地产——成本（转换日公允价值） 累计折旧 固定资产减值准备 公允价值变动损益（借方差额） 贷：固定资产 其他综合收益（贷方差额）
        • （2）投资性房地产（公允）→固定资产
          • 借：固定资产（转换日公允价值） 公允价值变动损益（借方差额） 贷：投资性房地产——成本 投资性房地产——公允价值变动（或借方） 公允价值变动损益（贷方差额）
        • （3）存货→投资性房地产（公允）
          • 借：投资性房地产——成本（转换日公允价值） 公允价值变动损益（借方差额）存货跌价准备 贷：开发产品 其他综合收益（贷方差额）
        • （4）投资性房地产（公允）→存货
          • 借：开发产品 公允价值变动损益（借方差额） 贷：投资性房地产——成本 投资性房地产——公允价值变动（或借方）公允价值变动损益（贷方差额）
        • 口诀：非投转投公，贷方记其综，其余公变损，入账？公允！
  • 处置
    • 成本模式
      • 借：银行存款 贷：其他业务收入；借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
    • 公允价值模式
      • 借：银行存款 贷：其他业务收入；借：其他业务成本 贷：投资性房地产——成本 投资性房地产——公允价值（或借方）；借：其他业务成本 贷：公允价值变动（或反向）；借：其他综合收益 贷：其他业务成本
    • 注意：公允价值模式下：处置投资性房地产影响损益金额=售价－账面价值＋其他综合收益