导图社区 购物中心租费收缴与违约处理策略思维导图
违约处理：服务大局，绝不手软，公司利益是前提；真真假假，速战速决，完成任务为首选不同阶段，不同策略，精心设计组合拳。
购物中心物业管理实务：包含第一部分：商业物业前期介入，第二部分：商业装修服务管理，第三部分：商业物业秩序维护中心的特色管理等等
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2019年年中总结（闵利利）
购物中心租费收缴与违约处理策略
违约处理
违约处理常见问题
处理方向问题
流程设计问题
扶持政策作用
欠费分期政策
重点在于解决问题，避免干耗
缜密证据积累，以备不时之需
公正至关重要，保证合法权益
活用三十六计，全程斗智斗勇
秉承兵贵神速，不容对手喘息
拆除之后诉讼，牢牢把握主动
反例分析
合肥某购物中心
因经济纠纷起诉商户，导致场内多个商铺无法二次出租，从而形成死结，
多个商业管理公司尝试重新规划招商，却无力回天
证据要齐全
流程要合法
违约处理原则与方式
服务大局，绝不手软，公司利益是前提
真真假假，速战速决，完成任务为首选
不同阶段，不同策略，精心设计组合拳
坚守底线，化解违约，合作双赢更久远
步骤
发账单
首次沟通
二次沟通
催款函
律师函
解约函
断电锁门
围挡
公证
清浦封存
恢复毛呸
重新租赁
诉讼追偿
公证处要求公证内容和标准
重要诉讼材料之一
重要步骤
开（撬）锁照片——配当日报纸
录像、照相——全程不间断
分类、装箱、封口、贴标——充分准备一气呵成
物品明细造册——尽量详细
物品运送至库房——复核清点防遗落
垫层上整齐堆码——防水防潮
库房锁闭——贴封条
动作要利落
清铺封存：责任到人，一气呵成
清铺封存备品：准备整齐——（10项大号纸箱，胶带，碳素笔，记号笔，A4纸，平板车，照相机，摄像机，拆除当日报纸）
清铺封存分工：各自落实份类事务
总协调（营运部）、法律流程及文书、现场公证（法务部）、围挡设计制作（企划部）、备品和库房（行政部）、拆除施工队、搬运路线、货梯、商铺原封存钥匙、撬锁、现场安保和拆除日期确定（物业部）
违约处理技巧
高价值商户
大局为重、难得糊涂
中价值商户
子软硬兼施，调教驯服
低价值商户
按章办事，锱铢必较
租费收缴
租费收缴常见的问题
押二付三&押三付一
欠费较多
节奏问题
流程不顺
标准问题
管理疲弱
租费收缴机制的建立
制定收缴计划
提前45天开始洽谈
分批次洽谈
四个批次
相对容易商户
较容易商户
困难商户
掉铺边缘商铺
分责任人洽谈
每个人负责各自店铺
分层次洽谈
楼层主管
运营经理
招商运营副总
总经理领任务
做好备选商户准备
针对个别抗缴费商户，可以直接替换
寻找内部“线人”
商户内部发展线人
流程清晰，按照流程节点催款或发送相应文件。确保按时，足量收取租费。
长期坚持，养成习惯
租费收缴相应文件
还铺通知
恢复履约协议
租费收缴流程
发单
沟通
催费
解约
追讨
联合抗租如何拆解，要斗智斗勇
联合抗租表现形式
非正式组织：客观上已形成抗缴费联盟
组织者：至少有一到两名组织者
信息沟通：形成微信群等有效的沟通方式
业态业种：餐饮业态、儿童业态
事态进展：多次组织私下碰面，讨论如何拒绝缴费及统一行动
联合抗租的拆解方法
改善
营商关系
加强运营管理
丰富营销活动
提升有效客流
拆解
控制小道消息传播
以合同法律约束为基础
软硬兼施手段
分别瓦解分散注意力
正面接触该组织
应急掉铺调整预案
现场尽量少搭围挡
请日常关系好的商户临时增加营业
请安管部重点看防
收缴的终极目标
颗粒归仓
