《安家之美》 房产影响因素 供需结构图

同名书籍《安家之美》，供需结构图，核心影响要素结构图，房价涨跌，房价影响要素，城市价值，金融手段，经济增值，经济密度，开发商，人口状况

安 家 之 美

• 需 求 量
  • 角 度 一
    • 刚 需 类
      • 大学毕业
        • 数百万人/年
      • 新婚
        • 数量
          • 千万级/年
        • 趋势
          • 农村-镇/县城 地级市-省会 -一线城市
      • 离婚
        • 数量
      • 再婚
        • 数量
    • 改善
      • 新增加人口
      • 消费升级
      • 经济改善
      • 住房质量
      • 产品更新
    • 资产保值增值
      • 抵御通货膨胀
  • 角 度 二
    • 拆迁类
      • 危房改造
      • 棚户区改造
      • 房子自然折旧、遗弃
    • 城市扩张
      • 优质人口吸引
      • 基础设施打造
      • 美好生活的向往
  • 角 度 三
    • 人口迁移
      • 方 向
        • 城市化（人口聚集）
        • 逆城市化（人口分散）
      • 目的
        • 教育
        • 就业
        • 户口
        • 医疗
        • 法治
        • 人文资源
        • 自然环境
    • 经济增长
      • 人均居住面积与经济的正相关
    • 生产力进步
      • 新交通工具的发明及推广
      • 新生产工具的发明及推广
      • 新生活工具的发明及推广
• 供 应 量
  • 第 一 层
    • 开 发 商
      • 拿地
        • 拍卖
        • 勾地
        • 收购
      • 预售
        • 预售条件
        • 预售资金管制
        • 精装修/毛坯/ 房本交付情况
      • 融 资
        • 银行金额及利率
        • 非银机构金额及利率
        • 其他资金渠道及利率
      • 呈现
        • 在售面积
        • 待售面积
        • 现金流
    • 土地
      • 拆迁
        • 赔偿
        • 还迁房
      • 棚户区改造
        • 还迁房
      • 招拍挂
      • 一二级联动
      • 土地变性、沟地
  • 第 二 层
    • 金融机构
      • 银行
      • 非银机构
    • 地方政府
      • 官员任免
      • 区域规划
      • 招商引资
      • 财政赤字
        • 收入
        • 支出
  • 第 三 层
    • 粮食安全
    • 城乡统筹及规划
    • 住宅用地的法律保护
• 量涨价稳
• 量跌价跌
• 量涨价涨
• 量平价稳
• 量跌价涨
• 量涨价稳
• 量跌价平
• 周期起
• 房价涨跌影响要素—— 结构图
• 影 响 价 格
  • 1. 眼前 看 供需
    • 1.1. 新开工面积
    • 1.2. 土地成交面积
    • 1.3. 竞品产品竞争力
    • 1.4. 同类型产品供应量
    • 1.5. 自身产品优势及不足
    • 1.6. 新婚/离婚数据
    • 1.7. 拆迁或棚户区改造
    • 1.8. 商品房整体及 所在区位销售面积
    • 1.9. 计划生育及老人跟随养老
  • 2. 实际 看 配套
    • 2.1. 商圈成熟度
    • 2.2. 户口/学位/学区
    • 2.3. 绿化率及容积率
    • 2.4. 面积/户型/物业服务水准
    • 2.5. 优质学校及公园景区
    • 2.6. 地铁线路及地铁口距离
    • 2.7. 医院级别及高端产业
  • 3. 近期 看 金融
    • 3.1. 首付比例
    • 3.2. 交易成本及交易周期
    • 3.3. 利率及汇率
    • 3.4. 资金避险意愿
    • 3.5. 限贷及贷款年限
    • 3.6. 资金进出管制
    • 3.7. 贸易顺差逆差
    • 3.8. 货币政策及发行量
    • 3.9. 银行贷款/存款余额及结构
    • 3.10. 特殊时期与事件的影响
  • 4. 中期 看 政策
    • 4.1. 民典法的颁布
    • 4.2. 房地产税明细及公布
    • 4.3. 土地政策及供应
    • 4.4. 户籍政策及变动
    • 4.5. 医疗政策及变动
    • 4.6. 社保政策及变动
    • 4.7. 住房政策及变动
    • 4.8. 房地产法律法规
    • 4.9. 限售、限购、限贷
    • 4.10. 义务教育及高考政策
    • 4.11. 国内外房价变动进展
  • 5. 远期 看 人口
    • 5.1. 所在区位及自然环境
    • 5.2. 年龄结构及家庭结构
    • 5.3. 常住人口城镇化率
    • 5.4. 户籍人口城镇化率
    • 5.5. 义务教育人口增加
    • 5.6. 辐射范围内人口基数
    • 5.7. 高学历及壮年人口增加
    • 5.8. 城市现有规模（及主城区人口）
  • 6. 上侧 看 政府
    • 6.1. 执政者规划
    • 6.2. 配套规划及落地
    • 6.3. 政府绩效考核
    • 6.4. 财政收入及盈余
    • 6.5. 人均及单位面积财政收入
    • 6.6. 公园医院学校轨道交通商业
  • 7. 下侧 看 企业
    • 7.1. 企业的类型
    • 7.2. 企业经营业绩
    • 7.3. 产业结构互补性
    • 7.4. 产业政策及变动
    • 7.5. 独角兽数量及质量
    • 7.6. 上市公司数量及质量
  • 8. 外侧 看 经济
    • 8.1. GDP增速
    • 8.2. 服务业占比
    • 8.3. 经济营商环境
    • 8.4. 房地产市场周期
    • 8.5. 融资额/投资额增加
    • 8.6. 人均及单位面积GDP
    • 8.7. 每年新增就业人口数量
    • 8.8. 交通工具的技术及政策
  • 9. 内侧 看媒体
    • 9.1. 自媒体的风向
    • 9.2. 官方媒体的风向
    • 9.3. 购买意愿的渲染
  • 10. 左侧 看收入
    • 10.1. 人均收入
    • 10.2. 高净值人群
    • 10.3. 头部人群收入
    • 10.4. 人均储蓄余额
    • 10.5. 人均可支配收入
  • 11. 右侧看支出
    • 11.1. 房租及社会物价水平
• 宏观中观调控
  • 恪尽职守
    • 法院
      • 法拍房
    • 银行
      • 限贷细则
    • 政府五年规划
      • 政府驻地
      • 土地储备
      • 公共设施
        • 地铁
        • 医院
        • 公园
        • 学校
        • 产业
    • 考虑和因素
      • 本城市维护运行所需资本
      • 财政赤字在红线内的空间
      • 本地公务员事业单位工资发放
      • 本地招商引资政策及扶持资金和土地倾斜
  • 2035年站在北京放眼全国
    • 平衡
      • 政治、民生、财政、经济发展、 不同利益群体的诉求
      • 财政收入及支出
      • 财政汲取及转移支付
    • 取舍
      • 优先发展排序及调整
      • 设定不同利益群体的优先级
    • 优先级
      • 金融政策优先级
      • 城市级别优先级
      • 产业发展优先级
      • 人口政策优先级
      • 土地政策
      • 户籍政策
    • 国家规划5- 10-30年规划
      • 1亿农民进城
      • 2020年比2010年翻一番
      • 21世纪中叶中等发达国家水平
    • 各项规划
      • 国家十四五规划及2035愿景
      • 经济特区、自由港、国家级新区
      • 城市扩张、城市合并、撤市划区
• 显性指标
  • 量化
    • 二手房
      • 带 看 量
      • 带看 成交 率
      • 同区 位一 二手 价差
    • 新房
      • 上 市 量
      • 带 看 量
      • 带 看 成 交 率
    • 土拍
      • 数 量
      • 价 格
    • 房产成交量
      • 新 房
      • 二 手 房
      • 面 积
      • 户 型
      • 均 价
      • 区 域
    • 房产开工量
      • 在 建 面 积
      • 尚未 取得 预售 证面 积
  • 机构
    • 房产中介
      • 数 量
      • 营 利 性
    • 房管局
      • 排 队 状 况
      • 过 户 量
  • 政策
    • 信贷政策
      • 利率 和存 款准 备金
      • 贷 款 期 限
      • 贷 款 主 体

公众号/同名书籍： 安家之美

• 公众号/书籍：安家之美
• "王蒙选房五定律“
  • 1. 1公里之内有优质学校和地铁口，
  • 2. 3公里之内有商业和医院，
  • 3. 5公里之内有产业集群，
  • 4. 10是全国十大开发商，（若买二手房）次新10年以内的次新房，全国范围之内是全国前十大核心城市，
  • 5. 还有一个20，能比旁边的次新二手房价格低20%以上，这代表的是购房时机合适。
• #最最需要关注的买房逻辑#
  • 1. 甘蔗没有两头甜，房子没十全十美，
  • 2. 刚需群体的优先级：
    • 1. 价格＞产业＞地铁＞学校＞配套＞品质＞板块＞医院
  • 3. 改善群体的优先级：
    • 1. 品质＞学校＞板块＞配套＞产业＞地铁＞医院＞价格
  • 4. 养老群体的优先级：
    • 1. 医院＞品质＞价格＞配套＞板块＞地铁＞学校＞产业
  • 5. 投资群体的优先级：
    • 1. 板块＞价格＞地铁＞学校＞品质＞配套＞产业＞医院
• #买房的量身定制#
  • 1. 1、风险偏好性（高中低）
  • 2. 2、持有周期性（长中短）
  • 3. 3、投住分离（是、否）
  • 4. 4、学区必需性（高中低）
• #买房主观感受与判断#
  • 1. 1、通勤距离感
  • 2. 2、居住舒适感
  • 3. 3、金融流动性
  • 4. 4、身份体验感
  • 5. 5、购买力约束
  • 6. 6、生活与配套
  • 7. 7、读书方便感
• 影 响 价 格
  • 1. 眼前看供需
  • 2. 实际看配套
  • 3. 近期看金融
  • 4. 中期看政策
  • 5. 远期看人口
  • 6. 上侧看政府
  • 7. 下侧看企业
  • 8. 外侧看经济
  • 9. 内侧看媒体
  • 10. 左侧看收入
  • 11. 右侧看支出
• 主导和影响房价的72个要素
• 公众号/书籍：安家之美
• 城市 价值
  • 1. 宏观
    • 1. 执政者规划
    • 2. 政府绩效考核
    • 3. 拆迁或 棚户区改造
    • 4. 自媒体的风向
    • 5. 官方媒体 的风向
    • 6. 国内外房价 变动进展
    • 7. 特殊时期与 事件的影响
  • 2. 中观
    • 1. 所在区位 及自然环境
    • 2. 购买意愿的渲染
    • 3. 医院级别 及高端产业
    • 4. 配套规划及落地
  • 3. 微观
    • 1. 地铁线路及 地铁口距离
    • 2. 商圈成熟度
    • 3. 公园医院学校 轨道交通商业
• 开发商
  • 1. 微观
    • 1. 户口/ 学位/学区
    • 2. 绿化率 及容积率
    • 3. 面积/户型/ 物业服务水准
    • 4. 优质学校及 公园景区
  • 2. 中观
    • 1. 商品房整体及 所在区位销售面积
    • 2. 自身产品 优势及不足
    • 3. 竞品产品竞争力
    • 4. 同类型 产品供应量
  • 3. 宏观
    • 1. 房地产 市场周期
    • 2. 新开工面积
• 金融 工具
  • 1. 宏观
    • 1. 货币政策 及发行量
    • 2. 资金进出管制
  • 2. 中观
    • 1. 银行贷款/ 存款余额 及结构
    • 2. 资金避险意愿
    • 3. 利率 及汇率
  • 3. 微观
    • 1. 人均 储蓄余额
    • 2. 交易成本 及交易周期
    • 3. 限贷及 贷款年限
    • 4. 首付比例
• 经济 增值 密度
  • 1. 中观
    • 1. 企业的类型
    • 2. 企业 经营业绩
    • 3. 产业结构 互补性
    • 4. 产业政策 及变动
    • 5. 独角兽 数量及质量
    • 6. 上市公司 数量及质量
    • 7. 房租及社会 物价水平
  • 2. 微观
    • 1. 人均收入
    • 2. 高净值 人群
    • 3. 头部人群收入
    • 4. 人均可 支配收入
  • 3. 宏观
    • 1. 贸易顺差 逆差
    • 2. GDP增速
    • 3. 服务业占比
    • 4. 经济 营商环境
    • 5. 融资额/ 投资额增加
    • 6. 人均及 单位面积GDP
    • 7. 每年新增 就业人口数量
    • 8. 交通工具的 技术及政策
• 税收 财政
  • 1. 宏观
    • 1. 财政收入 及盈余
    • 2. 土地政策 及供应
  • 2. 中观
    • 1. 土地成交面积
  • 3. 微观
    • 1. 人均及单位 面积财政收入
• 律法
  • 1. 宏观
    • 1. 房地产 法律法规
    • 2. 民典法
  • 2. 中观
    • 1. 医疗政策 及变动
    • 2. 社保政策 及变动
    • 3. 义务教育 及高考政策
    • 4. 房地产税明 细及公布
    • 5. 住房政策 及变动
    • 6. 户籍政策 及变动
  • 3. 微观
    • 1. 限售、 限购、 限贷
• 人口 存量 增量
  • 1. 宏观
    • 1. 计划生育及 老人跟随养老
    • 2. 新婚/ 离婚数据
  • 2. 中观
    • 1. 户籍人口 城镇化率
    • 2. 常住人口 城镇化率
    • 3. 高学历及 壮年人口增加
    • 4. 义务教育 人口增加
  • 3. 微观
    • 1. 城市现有规模 （及主城区人口）
    • 2. 年龄结构 及家庭结构
    • 3. 辐射范围 内人口基数