城市更新发展的驱动力

从五大角度浅析城市更新发展驱动力 中国进入社会主义新时代，国家和地方经济转型和升级都在加速，城市发展也由高速增长阶段进入高质发展阶段，这也为城市更新发展注入新鲜血液和全新驱动力

城市更新发展的驱动力

• 驱动力一: 城市发展进入减速阶段 (城市化发展水平持续下降)
  • 城市群城市化率明显进入趋缓阶段
    • 珠三角城市群83.84% 长三角城市群68.00% 京津冀城市群60.00%
    • 乡镇人口红利消失导致 我国城市劳动力供给总 量呈逐年下降趋势
      • 近五年适龄劳动人口 下降1500万，平均每 年减少约350万人(2017)
        • 2030后出现大幅下降过程 年均760万人口速度减少， 2050于2030年8.3亿减少 到7亿左右
      • 人力成本上升 (影响城市经济发展重要不利因素)
        • 以劳动力为导向型的密集型企业撤离
        • 位于我国沿海发达城市的外资企业撤离中国 转向东南亚地区发展
    • 大方向解决措施
      • 城市更新(卫星城模式与郊区发展双行)
      • 完善城市基础等设施配套 (以基础设施吸引更高等企业入驻)
      • 优化产业结构从而促进可持续发展
• 驱动力二: 产业重心转向第三产业 (国家发展带动服务业更新换代)
  • 以美国城市复兴计划与“退二进三” 政策分析我国环境
    • 第三产业占比突破50.00%(2016)
      • 一线城市(2017) 北京80%，广州上海70%
      • 三大城市群占比50%-60%
    • 社会消费品年增长10.70% 对经济增长贡献率达66.4% 同比2015提升15.4个百分点
      • 旅游信息文化健康服务消费持续升温 服务型经济发展速度增加，影响力提升
    • 产业结构由第二经济产业转型 为服务型经济产业背景下获得 新一轮发展动力
      • 原有城市空间急需借助城市更新腾笼换鸟 注入新的产业元素于城市发展中
      • 加快原有业务与新产业经济形式结合 从产融结合在内的城市更新发展模式
      • 提升城市更新发展
• 驱动力三: 政策迎来新导向 (国家助力城市)
  • 过去快速城市化发展与城市空间扩张 导致了中心地区土地开发强度饱和， 使得城市配套功能和空间承载能力未得到明显提升
    • 国家鼓励地方盘活闲置土地 严管死守耕地保护红线
      • 三大城市群应以盘活存量为主，不能再无节制扩大建设用地(2013.12)
      • 国土资源部出台《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》(2014.2)
      • 上海为例 推行“稳中有降、逐年递减”方针 同时提高商业办公物业自持比例 来鼓励商办存量的内部有机更新
    • 相关政策均以“存量规划”为 主要内容
      • 严格控制新增建设用地总量，实施以去库存为导向的政策措施
      • 盘活存量，鼓励存量用地转型和改造，鼓励“商改租”市场发展
• 驱动力四: 房地产进入存量时代 (房地产行业发展新增长点)
  • 土地供应缩减 通过城市更新释放土地供应成重要举措
    • 全国土地供应面积和规划建筑面积 自2012年以来呈下键趋势(2017.12)
      • 对于一线城市由于可拓展空间有限 所以供应量下降幅度更加明显
        • 北京呈逐年下降(2011) 上海呈阶梯式收缩(2011) 广州深圳一直缩减(2012)
    • 通过城市更新激活城市存量土地
      • 广州市全市计划供应住宅用地3200万平方米 年计划供应640万平方米(2017-2021)
      • 广州旧改总面积以及全面改造项目达1987.53万平方米 两者单独均达近年之最(2018)
      • 借助城市更新加快释放城市中的老旧空间用地 成为发达城市增加土地供应的重要途径
  • 住房供应不足 通过城市更新满足住房需求成趋势
    • 存量房与新房交易量之比大于1 (表明该地区进入存量时代) 上海以二手房市场为主导的存量房 交易持续放量(2013)
      • 10个典例城市中，北上深武二手房成交量均高于新房 二手房市场热度并且还将维持较长时间
      • 住房的供需矛盾是房地产业发展由增量市场向存量市场 转变的核心内在驱动力
        • 深圳矛盾尤为突出，土地方面“难以为继”尤为严重 特区面临几乎无地可用的尴尬局面
        • 深圳开启规模化城市更新战略(2004)，城市更新供应 商品房占深圳房地产市场住房总供应量比重从2011年 开始逐年提高，2015年比例已达到47.00%
        • 2016年“十三五规划”后，通过拆除重建类更新预计供给 建筑面积4600万平方米。其中居住建筑面积3150万平方米 新增商品房36万套(90平方米)，随着规划逐步推进，矛盾 得到进一步缓解和优化
  • 商业写字楼新增供应量应以 存量楼宇更新改造为主
    • 随着经济发展和第三产业壮大，写字楼出现 明显的集聚特征，出于都市CBD地区(纽约曼哈顿 东京新宿和临海，伦敦金融城西敏寺和金丝雀码头 区以及巴黎拉德芳斯)
      • 数十年来香港用于开发写字楼新土地一大来源 为存量写字楼重建，另一个来源是填海造地
      • 2010年后，特区政府支持旧厂区和工业大厦更新 改造用于开发写字楼，但特别是在核心CBD地区 新增供应极少，2000-2010期间仅增加4.30%， 非核心地区增幅为237.00%
      • 城市中心衰败的商业楼宇进行改造
        • 使城市面貌大为改观，再造城市中心繁荣
        • 打造高品质写字楼吸引高端服务业进驻 可以为城市带来更高税收收入
• 驱动力五: 人口结构变化催生消费新趋势
  • 中国最多消费者是价值消费群体
    • 消费群体构成的变化促使消费观念 由价格敏感型转向价值敏感性
      • 实体商业领域中，大型房地产企业直接进入商业领域，虽然一定程度上 满足了“价值消费者”快读增长的消费需求，但同时也陷入千城一面，无 法提供多样化的消费体验
        • 通过城市更新的提升改造 实现既有建筑与不断变化 的工作和生活方式的衔接 与互动，是值得探索的领域
    • 消费者逐步追求高品质安全且可靠 的产品和服务，对于非生活必需品 的需求将高速增长(健康教育休闲金融)
    • 具有鲜明特点消费群体不断涌现， 消费者更加注重产品和服务带来的 自我认同感，通过追求个性化的消 费体验，追求更加健康和快乐的生 活方式

城市更新发展的驱动力

• 驱动力一: 城市发展进入减速阶段 (城市化发展水平持续下降)
  • 城市群城市化率明显进入趋缓阶段
    • 珠三角城市群83.84% 长三角城市群68.00% 京津冀城市群60.00%
    • 乡镇人口红利消失导致 我国城市劳动力供给总 量呈逐年下降趋势
      • 近五年适龄劳动人口 下降1500万，平均每 年减少约350万人(2017)
        • 2030后出现大幅下降过程 年均760万人口速度减少， 2050于2030年8.3亿减少 到7亿左右
      • 人力成本上升 (影响城市经济发展重要不利因素)
        • 以劳动力为导向型的密集型企业撤离
        • 位于我国沿海发达城市的外资企业撤离中国 转向东南亚地区发展
    • 大方向解决措施
      • 城市更新(卫星城模式与郊区发展双行)
      • 完善城市基础等设施配套 (以基础设施吸引更高等企业入驻)
      • 优化产业结构从而促进可持续发展
• 驱动力二: 产业重心转向第三产业 (国家发展带动服务业更新换代)
  • 以美国城市复兴计划与“退二进三” 政策分析我国环境
    • 第三产业占比突破50.00%(2016)
      • 一线城市(2017) 北京80%，广州上海70%
      • 三大城市群占比50%-60%
    • 社会消费品年增长10.70% 对经济增长贡献率达66.4% 同比2015提升15.4个百分点
      • 旅游信息文化健康服务消费持续升温 服务型经济发展速度增加，影响力提升
    • 产业结构由第二经济产业转型 为服务型经济产业背景下获得 新一轮发展动力
      • 原有城市空间急需借助城市更新腾笼换鸟 注入新的产业元素于城市发展中
      • 加快原有业务与新产业经济形式结合 从产融结合在内的城市更新发展模式
      • 提升城市更新发展
• 驱动力三: 政策迎来新导向 (国家助力城市)
  • 过去快速城市化发展与城市空间扩张 导致了中心地区土地开发强度饱和， 使得城市配套功能和空间承载能力未得到明显提升
    • 国家鼓励地方盘活闲置土地 严管死守耕地保护红线
      • 三大城市群应以盘活存量为主，不能再无节制扩大建设用地(2013.12)
      • 国土资源部出台《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》(2014.2)
      • 上海为例 推行“稳中有降、逐年递减”方针 同时提高商业办公物业自持比例 来鼓励商办存量的内部有机更新
    • 相关政策均以“存量规划”为 主要内容
      • 严格控制新增建设用地总量，实施以去库存为导向的政策措施
      • 盘活存量，鼓励存量用地转型和改造，鼓励“商改租”市场发展
• 驱动力四: 房地产进入存量时代 (房地产行业发展新增长点)
  • 土地供应缩减 通过城市更新释放土地供应成重要举措
    • 全国土地供应面积和规划建筑面积 自2012年以来呈下键趋势(2017.12)
      • 对于一线城市由于可拓展空间有限 所以供应量下降幅度更加明显
        • 北京呈逐年下降(2011) 上海呈阶梯式收缩(2011) 广州深圳一直缩减(2012)
    • 通过城市更新激活城市存量土地
      • 广州市全市计划供应住宅用地3200万平方米 年计划供应640万平方米(2017-2021)
      • 广州旧改总面积以及全面改造项目达1987.53万平方米 两者单独均达近年之最(2018)
      • 借助城市更新加快释放城市中的老旧空间用地 成为发达城市增加土地供应的重要途径
  • 住房供应不足 通过城市更新满足住房需求成趋势
    • 存量房与新房交易量之比大于1 (表明该地区进入存量时代) 上海以二手房市场为主导的存量房 交易持续放量(2013)
      • 10个典例城市中，北上深武二手房成交量均高于新房 二手房市场热度并且还将维持较长时间
      • 住房的供需矛盾是房地产业发展由增量市场向存量市场 转变的核心内在驱动力
        • 深圳矛盾尤为突出，土地方面“难以为继”尤为严重 特区面临几乎无地可用的尴尬局面
        • 深圳开启规模化城市更新战略(2004)，城市更新供应 商品房占深圳房地产市场住房总供应量比重从2011年 开始逐年提高，2015年比例已达到47.00%
        • 2016年“十三五规划”后，通过拆除重建类更新预计供给 建筑面积4600万平方米。其中居住建筑面积3150万平方米 新增商品房36万套(90平方米)，随着规划逐步推进，矛盾 得到进一步缓解和优化
  • 商业写字楼新增供应量应以 存量楼宇更新改造为主
    • 随着经济发展和第三产业壮大，写字楼出现 明显的集聚特征，出于都市CBD地区(纽约曼哈顿 东京新宿和临海，伦敦金融城西敏寺和金丝雀码头 区以及巴黎拉德芳斯)
      • 数十年来香港用于开发写字楼新土地一大来源 为存量写字楼重建，另一个来源是填海造地
      • 2010年后，特区政府支持旧厂区和工业大厦更新 改造用于开发写字楼，但特别是在核心CBD地区 新增供应极少，2000-2010期间仅增加4.30%， 非核心地区增幅为237.00%
      • 城市中心衰败的商业楼宇进行改造
        • 使城市面貌大为改观，再造城市中心繁荣
        • 打造高品质写字楼吸引高端服务业进驻 可以为城市带来更高税收收入
• 驱动力五: 人口结构变化催生消费新趋势
  • 中国最多消费者是价值消费群体
    • 消费群体构成的变化促使消费观念 由价格敏感型转向价值敏感性
      • 实体商业领域中，大型房地产企业直接进入商业领域，虽然一定程度上 满足了“价值消费者”快读增长的消费需求，但同时也陷入千城一面，无 法提供多样化的消费体验
        • 通过城市更新的提升改造 实现既有建筑与不断变化 的工作和生活方式的衔接 与互动，是值得探索的领域
    • 消费者逐步追求高品质安全且可靠 的产品和服务，对于非生活必需品 的需求将高速增长(健康教育休闲金融)
    • 具有鲜明特点消费群体不断涌现， 消费者更加注重产品和服务带来的 自我认同感，通过追求个性化的消 费体验，追求更加健康和快乐的生 活方式