经济法土地增值税法律制度

经济法土地增值税法律制度：包含了只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地不征税等内容。

土地增值税法律制度

• 纳税人
  • 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的个人，就其转让房地产所取得的增值额征税
• 征税范围
  • 一般规定
    • 只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地不征税
    • 既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税
    • 只对有偿转让的房地产征税，对继承、赠与等无偿转让的，不予征税
  • 特殊规定（不征）
    • 企业改制重组，转移、变更或入股投资，双方不得是房地产企业
    • 房地产开发企业将企业开发的部分转为企业自用或出租，产权未转移
    • 房地产的个人交换自有居住房产
    • 合作建房，一方出地，一方出资金，按比例分房
    • 房地产的出租、抵押、代建、重新评估
• 税率
  • 四级超率累进税率
• 计税依据
  • 应税收入
    • 货币收入
    • 实物收入
      • 如建材、不动产等，按公允价值确认收入
    • 其他收入
      • 无形资产收入或具有财产价值的专利
  • 扣除项目及其金额
    • 房地产企业
      • 取得土地使用权所支付的金额
        • 地价款、费用、税金
      • 房地产开发成本
        • 土地征用及拆迁补偿费
          • 土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费等
        • 前期工程费
          • 规划、设计、勘察、三通一平等
        • 建筑安装工程费
          • 出包方式支付给承包单位
        • 基础设施费
          • 供水、供电、排洪、通信、绿化、环卫
        • 公共配套设施费，包括不能有偿转让的公共配套设施支出
        • 开发间接费用
          • 直接组织、管理开发项目发生的费用，如工资、折旧、办公等
      • 开发费用
        • 利息支出能分摊且证明的
          • 允许扣除费用=利息+（取得土地使用权金额+开发成本）*政府确定比例
        • 利息支出不能分摊且证明的
          • 允许扣除费用=（取得土地使用权金额+开发成本）*政府确定比例
      • 相关税金
        • 城建税、教育费附加
      • 其他扣除
        • （地价款+开发成本）加计20%扣除，仅适用从事房地产开发的纳税人
    • 其他企业
      • 地价款、开发成本、开发费用（同上）
      • 相关税金
        • 城建税、印花税、教育费附加
    • 旧房及建筑物
      • 按评估价格扣除
        • 重置成本价*新度折扣率
        • 再扣除地价款、相关费用、税金
      • 按购房发票金额扣除
        • 按发票金额每年加计5%扣除
        • 再扣除税金、城建税、教育费附加、印花税、契税（须凭证）
    • 特殊规定（征税）
      • 隐瞒、虚报
        • 市场交易价格
      • 提供扣除项目金额不实的，虚增成本偷税
        • 重置成本价*成新度
      • 成交价低于评估价，无正当理由的
        • 评估的市场交易价
      • 非直接销售:福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务
        • 平均价或评估价
    • 税收优惠
      • 建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税
      • 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征
      • 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%，免征
      • 自2008年起，对个人转让住房免征
  • 应纳税额
    • （房地产转让收入-扣除项目金额）*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数
    • 级别
      • 增值额未超过扣除项目金额50%
      • 增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%
      • 增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%
      • 增值额超过扣除项目金额200%
• 纳税清算
  • 清算单位
  • 清算条件
    • 应进行清算
    • 可要求进行清算
  • 清算报送的资料
  • 清算后再转让房地产
  • 核定征收
    • 符合清算条件，未按规定办理，责令办理，仍不办理