招拍挂项目投资定案资料报告框架

基本信息，第一部分：区位、市场，第二部分：定位、策划，第三部分：成本、效益，项目基本情况：大小、计容面积、容积率、地价、总价、楼面地价项目规划条件：土规/城规/控规情况、商业配比、建筑限高、车位配比、地面车位要等等

招拍挂项目投资定案报告

• 基本信息
  • 一、基本情况： 占地面积、容积率、计容面积、货值、起拍价、总地价 产品类型、产品定价、利润率、地货比、净利润、自有资金回报率、自有资金回正时间。
  • 二、定案理由： 资金回正、土地、市场、产品、地块优势
  • 三：土地市场情况： 过去3年土地初阳情况、未来一年的土地出让计划、后续土地机会分析
  • 四：当地竞品情况： 周边在售、二手、准备如是项目情况。市场积存去化周期。
  • 五：挂牌文件解读： 竞买时间轴：挂牌时间、较地时间。 竞买人资格要求、土地指标
  • 六：出让地块信息： 关键出让条件解读、地块规划条件附图（红线坐标表）
• 第一部分：区位、市场
  • 项目所在镇区布局 常驻人口、户籍人口、GDP、主要经济指标 交通区位、景观资源、教育资源、产业资源
  • 限购政策+接待政策
  • 五年成交情况 土地出让量、出让面积、出让地块建筑面积、成交总价、成交楼面价 所在市/区对比
  • 地块区位及配置 重要区位：行政中心、学校、医院、轨道交通、商业中心
  • 供需关系市场分析 年供应面积、成交面积、成交套数、成交均价：按区域/产品分析
  • 当地住宅市场-成交结构 各面积段成交分析、各户型成交分析、结论：去化好的产品户型
  • 当地住宅市场-车位成交结构 车位供需、成交情况、车位推售时间节点、周边竞品情况
  • 客户分析 主要核心客户、外溢客户、刚需客户、投资客户
  • 碧桂园市场占有率 市场占有率逐年情况、目前占有率、我司优势及战略需求
  • 当地竞品分析 竞品地图、附近项目、目前在售项目、正面竞争项目、类似地块条件项目、类似产品项目、二手市场。 【3～5个典型竞品分析，好项目/坏项目】
  • 当地市场存量项目情况 各项目总货量、目前货量、开盘至目前月均去化、去化周期。 去化快慢项目经验教训总结
• 第二部分：定位、策划
  • 项目基本情况：大小、计容面积、容积率、地价、总价、楼面地价 项目规划条件：土规/城规/控规情况、商业配比、建筑限高、车位配比、地面车位要求、配套公建 不利因素及应对方案：道路、水电、周边建筑物、地下水 土拍时间轴：拍卖公告发布、保证金截止、现场竞拍、土地尾款
  • 航拍图 四至情况，地块现状、周边规划
  • 片区控规图 片区后续发展前景、周边地块开发计划。
  • 地块区位图
  • 项目定位： 区位层面：位置、配套、交通、市场 地块层面：地块现状、开发难度、四至优劣势
  • 优势/不足/机遇/挑战（SWOT）分析 基于分析，提出项目提升建议：示范区打造、园区打造、户配选择。
  • 竞拍对表表 主要对比内容：品牌、占地、容积率、成交价格、与地块距离、交通区位、周边配套、户型、户型评价
  • 目标客户分析： 核心客户群+重点客户群+外围客户群
  • 价格定位 住宅、商铺、车位：基于周边竞品情况、产品优劣势，去化要求定价。
  • 推货计划 推货批次、产品、楼栋、户型、面积段、套数、面积、均价、货值、取证时间、去化周期 项目户配指标表
  • 规划方案 强排规划方案总平图、规划方案指标表
  • 户型平面 单体面积、标准层面积、户型、户数、套内面积，阳台面积、凸窗面积、公摊面积、建筑面积
  • 综合楼 中心设计方案、平面及功能分区
  • 地下室方案
  • 学校等配建方案（如有）
  • 工程策划： 总平面布置图、红线外施工道路、办公临设
  • 工程策划： 临水临电布置、临水用量、临电用量
  • 工程策划： 清表、临时围挡、土方出土方案
  • 工程策划： 基坑支护方案：支护形式、施工顺序、降水措施
  • 工程策划： 桩基础选型及施工措施、施工顺序
  • 工程策划： 桩间土方开挖施工组织
  • 工程策划： 地下室阶段施工组织、 塔吊布置、材料堆场、施工道路
  • 工程策划： 主体阶段施工、人货梯布置、施工穿插安排、材料堆场
  • 工程策划： 装修阶段、竣工备案阶段
  • 工期铺排 关键节点、施工横道图、开盘前关键线路
• 第三部分：成本、效益
  • 效益总表（按起拍价测算）
  • 地价、定价敏感性分析
  • 利润表
  • 财务情况（项目净现金流表） 项目回款计划、项目开发贷放款计划
  • 一年资金流回正措施
  • 建筑单方成本（含税）
  • 成本策划：12个月回正前需支付的明细