导图社区 新项目定案报告
项目获取后,需要根据实际地价、在投资决策报告的基础上,进一步细化形成可实施的定案报告。
编辑于2022-10-31 17:56:24 广东大家都有血常规检查的经历,在读书体检、职工体检、感冒发烧、出血、贫血等不同的情况下,查一个血常规总是必不可少的。可是,拿到血常规检查单子后,看着单子上朝上朝下的几个箭头,总是一头雾水。现在我们就来梳理一下怎么看懂血常规报告。其实血常规检查包括红细胞、白细胞及血小板参数测定,医生最主要看就是这三个指标,其次是分析中性粒细胞、淋巴细胞、单核细胞、嗜酸性粒细胞、嗜碱性粒细胞计数的变化,具体怎么每个指标是什么意思呢?来看图!
《小狗钱钱》读书笔记,总结小狗钱钱的核心思想和理念,如财富积累、投资理财、财富管理、心态与行为等方面。引导读者学会将这些思想融入自己的财富管理实践中。
地产的好日子一去不复返、2023年依旧充满了不确定性,地产人不管是被动还是主动,都需要提早做好B计划。
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大家都有血常规检查的经历,在读书体检、职工体检、感冒发烧、出血、贫血等不同的情况下,查一个血常规总是必不可少的。可是,拿到血常规检查单子后,看着单子上朝上朝下的几个箭头,总是一头雾水。现在我们就来梳理一下怎么看懂血常规报告。其实血常规检查包括红细胞、白细胞及血小板参数测定,医生最主要看就是这三个指标,其次是分析中性粒细胞、淋巴细胞、单核细胞、嗜酸性粒细胞、嗜碱性粒细胞计数的变化,具体怎么每个指标是什么意思呢?来看图!
《小狗钱钱》读书笔记,总结小狗钱钱的核心思想和理念,如财富积累、投资理财、财富管理、心态与行为等方面。引导读者学会将这些思想融入自己的财富管理实践中。
地产的好日子一去不复返、2023年依旧充满了不确定性,地产人不管是被动还是主动,都需要提早做好B计划。
新项目定案报告
一、为什么定案
做项目的理由、核心围绕该地块值得做
盈利
现金流
战略需求
市场需求
项目优势
二、挂牌文件解读
规划要点
用地规划控制指标
地块三线图
土地性质
出让价格
配建要求
周边环境
水、电、煤、污、路
各项节点时间
土地挂牌
竞买申请截止
保证金截止
报价截止(现场竞拍)
土地价款(50%+50%)
交地时间(交地标准:三通一平)
项目获取模式
独立摘牌
合作开发
风险管控
推出机制
三旧改造
熟化计划
土地权属及建筑物信息
拆迁补偿进度/拆赔方案
地价计收方式/地价测算
项目熟化关键节点计划
一级资金支付
节点计划
年度计划
融资及全周期资金计划
三、项目区位分析
城市区位
发展定位
交通优势
产业优势
人口情况
政策环境
限购政策
限价政策
信贷政策
经济状况
经济成分
增长情况
人均经济水平
交通优势
城市轨道交投
高速铁路
港口航运
地块区域概况
项目周边的人口、产业、交通、商业、配套
土规、控股情况
周边产业布局
周边配套设置
商业办公
行政中心
教育
医疗
交通
四、市场情况分析
本公司的市场占有率、品牌影响力、过去销售情况
本区位土地市场分析
过去供地位置、大小、性质、溢价情况
未来供货计划
市场竞品分析
在售
二手
待开盘
对比
竞品分布
竞品信息
市场成交结构
各面积段
各户型
供应-需求关系
市场存量数据
大板块
小区域
存销比、月均去化
典型精品对比
品牌
产品类型
项目地址
容积率
项目规模
建筑面积
项目买点
优势
不足
园林绿化
产品风格
装修标准
产品类型
主推面积
销售情况
营销动作
小结
销售情况
供货结构
市场竞争
五、项目定位
地块基本信息
基本情况
规划条件
地块四至图
项目周边建筑物
项目周边道路
项目水电接驳
轨道交通保护/退线
SWOT简述与分析
S-优势
W-不足
O-机遇
T-挑战
总结
区位层面分析、地块层面分析、指标层面分析
【刚需/改善/高端】
竞品对标表
品牌
面积
容积率
区位交通
周边配套
园林环境
户型装标
定位分析
市场定位
客户定位
产品定位
目标客户分析
核心客户群65%
重点客户群20%
周边客户群15%
规划方案、产品户配方案
小结
1、市场定位:项目定位为本地刚需改善自主住型项目
2、客户定位:项目主打改善型客户、主要一本地改善自住客户为主
3、产品定位:洋房为主
4、价格定位:建议售价住宅2.0W/平、商铺3.4W/平、车位18W/各
5、开盘计划:国庆节开盘、小步快跑、两年清盘
6、机会与风险分析:
7、产品力提升建议:
六、项目前策
项目规划方案
总图
指标
示范区范围
户型平面
地下室方案
项目推售计划分析
推售时间
楼栋
户型
套数
面积
货值
单价
溢价率
去化套数
去化面积
去化金额
去化率
回款率
回款金额
设计出图计划
方案签字定稿
规划方案深化、设计指标深化、单体方案深化
区域成本测算并签确
规划方案报建图、单体报建图
电子报批文件
全套规划报建材料
全套施工图材料
项目报建计划
国土证
交通影响评审分析(专家会)
规划方案预审
海绵报建
用地规划许可证
命名预核准
工规证公示
基础配套费缴纳
工程规划许可证
施工图审查
施工证
预售证
招标采购计划
围挡单位
10天进场、30天合同
1、招标工程现场说明表
2、招标范围示意图
地勘单位
10天进场、30天合同
1、招标工程现场说明表
2、招标范围示意图
土石方单位
10天进场、30天合同
1、施工方案
2、招标范围示意图
3、招标单位情况备案表
基坑支护单位
10天进场、30天合同
1、施工图纸(总工室签章的方案图纸)
2、招标工程现场情况说明
3、招标范围示意图
4、营销供货需求表-区总签字
5、投标单位情况备案表
桩基工程
10天进场、30天合同
1、设计院出具的桩基选型意见/图纸
2、招标工程现场情况说明
3、招标范围示意图
4、营销供货需求表-区总签字
5、投标单位情况备案表
总包单位
10天进场、30天合同
1、CAD总规图
2、施工范围勾选表
3、招标工程现场情况说明
4、营销供货需求表-区总签字
5、地区造价水平调研表
6、土建工程建造体系选用表
7、招标范围示意图
运营计划
里程碑计划
主项计划-关键节点
开发分期
规划分期
施工证分期
交楼分期
首批满足交付使用要求
交付动线/施工动线规划
工程策划
场地情况
地质情况
开挖深度
地下水位
地基基础选型判断
分区开发思路
示范区
首期
二期
三期
场地布置
供水
供电
接驳位置、时间、费用、永/临结合
道路
临建设施
塔吊/人货梯
材料堆场
土方开挖施工组织
开挖动线
设备投入
土方平衡/外运/回填
基坑支护方案
支护剖面
条件分析及支护方式选型
基础选型及施工
桩基选型
沉桩工艺分析
施工道路布置
桩基行进线路
各阶段施工组织
土方开挖阶段场地布置
地下室阶段场地布置
主体施工阶段场地布置
主要布置
塔吊
人货梯
道路及出入口
钢筋堆场
泵车位置
开盘前关键线路铺排
综合楼
样板房
室外园林绿化
主楼预售进度
工期铺排图
整个项目的供货铺排
匹配营销需求供货
七、项目效益
效益总表
财务情况
现金流资金峰值
土地款支出、报建费用支出、工程款支出
开发贷贷入时间点
利润情况
按业态分析
如何满足集团要求的现金流回正要求
土地款
开发贷
开发报建费
工程款支出
地价-利润分析表
八、成本策划
各业态涵税建筑单方情况
科目一:土地成本
科目二:行政事业性收费与前期工程费用
科目三:主体建筑安装工程费
科目四:景观环境工程
科目五:大市政管网工程
科目六:公共配套设施
科目七:工程建设其他费用
科目八:开发间接费用
科目九:营销费用
科目十:财务费用
科目十一:管理费用
科目十二:税金
科目十三:所得税
分析
中高层洋房
高层洋房
底商/独商
非人才车位
人防车位
公建配套
分类
建筑面积单方
可售面积单方
科目2-7
含税/不含税单方
现金流回正前支出分析
土地款
行政事业性收费/前期工程费
主体建筑安装工程费
景观环境工程
社区管网工程
公共配套设施
工程建设其他费用
开发间接费用
营销费用
财务费用
管理费用
项目成本对标
各二级科目分析对比
不利因素分析
高压线迁移
红线外改造
敏感性成本分析
公共区域装修
室内装修标准
基坑支护/桩基础