投资性房地产

这是一篇关于投资性房地产的思维导图，主要内容有什么是投资性房地产?、初始计量、后续计量、处置等。

投资性房地产

• 什么是投资性房地产？
  • 定义
    • 是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产
  • 范围
    • 已出租的土地使用权
      • 计划用于出租 但尚未出租的不算
    • 持有并准备增值后转让的土地使用权
    • 已出租的建筑物
      • 1.企业租入在转租给其他单位的不属于 2.对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也视为投资性房地产 3.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，也应视为投资性房地产
    • 特殊行业：房地产公司
      • 1.本企业开发的已出租的房屋，属于 2.本企业持有的准备建造商品房的土地使用权，不属于 3.正在开发的商品房，不属于 4.开发的准备出售的房屋，不属于 5.持有并准备增值后出售的商品房，不属于 6.持有并准备增值后转让的土地使用权，不属于
• 初始计量
  • 外购
  • 自行建造
    • 包括：土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用
    • 建造过程中发生的非正常性损失， 直接计入当期损益，不计入建造成本
  • 转换
    • 成本模式转换：认账面
    • 公允价值模式转换：认公允
    • 因房地产用途发生改变 而对房地产进行的重新分类
• 后续计量
  • 模式的选择
    • 成本模式或公允价值模式
    • 通常应当采用成本模式，只有满足 特定条件才可以用公允模式
    • 同一企业只能采用一种模式进行后续计量
  • 成本模式
    • 基本同固定资产
    • 计提折旧、摊销和减值
      • 1、按期计提折旧或摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 2、确认租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） 3、有减值迹象时进行减值 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备（不能转回）
  • 公允模式
    • 会计科目：投资性房地产——成本
    • 不提折旧、摊销和减值
      • 1、以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益（或相反分录） 2、租金处理 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额）
  • 后续计量模式的变更
    • 会计处理：按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益 借：投资性房地产——成本（变更日的公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（原价） 盈余公积 利润分配——未分配利润
    • 计量模式一经确定，不得随意变更
    • 只能是成本模式转公允价值模式
      • 模式的转换，应当作为会计政策变更处理
• 处置
  • 成本模式
    • 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项） 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
  • 公允价值模式
    • 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项） 借：其他业务成本 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 借：公允价值变动损益（可借可贷） 贷：其他业务成本（不影响损益） 借：其他综合收益（会影响损益） 贷：其他业务成本
• 投资性房地产的转换
  • 转换日的确定： 1、投转非： ①转为自用：达到自用状态+开始自用 ②转为存货：租赁期届满+书面决议 2、非转投： ①存货转为投房：通常是租赁期开始日/董事会或类似机构作出书面决议的日期 ②自用转为投房：通常是租赁期开始日/董事会或类似机构作出书面决议的日期
  • 用途的转换
  • 成本模式
    • 一一对应，平行转让
    • 投转非
      • 转为自用： 借：固定资产、无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧、累计摊销 固定资产减值准备、无形资产减值准备 转为存货： 借：开发产品（按转换日的账面价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
    • 非转投
      • 自用转为投房： 借：投资性房地产 累计折旧、累计摊销 固定资产减值准备、无形资产减值准备 贷：固定资产、无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 存货转为投房： 借：投资性房地产（按转换日的账面价值） 存货跌价准备 贷：开发产品（按转换日的账面余额）
    • 转换日不产生损益
  • 公允价值模式
    • 投转非
      • 投房转为自用： 借：固定资产、无形资产（公允价值） 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动（可借可贷） 公允价值变动损益（可借可贷） 投房转为存货： 借：开发产品（转换日的公允价值） 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动（可借可贷） 公允价值变动损益（可借可贷）
      • 公允价值和原账面价值的差额 计入“公允价值变动损益”
    • 非转投
      • 自用转投房： 借：投资性房地产——成本（公允价值） 累计折旧、累计摊销 固定资产减值准备、无形资产减值准备 公允价值变动损益（借差） 贷：固定资产、无形资产 其他综合收益（贷差） 存货转为投房： 借：投资性房地产——成本（公允价值） 存货跌价准备 公允价值变动损益（借差） 贷：开发产品 其他综合收益（贷差）
      • 借方差额计入“公允价值变动损益”， 贷方差额计入“其他综合收益”
        • 处置时的损益：公允价值变动损益不影响， 其他综合收益会冲减其他业务成本，会影响
• 后续支出
  • 资本化的后续支出
    • 成本模式 1、转入改扩建时： 借：投资性房地产——在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 2、发生改扩建支出时： 借：投资性房地产——在建 贷：银行存款等 3、完工时： 借：投资性房地产 贷：投资性房地产——在建 公允模式 1、转入改扩建 时： 借：投资性房地产——在建 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 2、发生改扩建支出时： 借：投资性房地产——在建 贷：银行存款等 3、完工时： 借：投资性房地产——成本 贷：投资性房地产——在建
    • 与投资性房地产有关的后续支出， 且满足确认条件的，计入成本
    • 后续支出不通过“在建工程”核算
    • 改扩建期间补计提折旧或摊销
  • 费用化的后续支出
    • 借：其他业务成本 贷：银行存款
    • 与投资性房地产有关的后续支出， 但不满足确认条件的
    • 在发生时计入当期损益（其他业务成本）