保函置换预售监管资金

《通知》明确,保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金,置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%,置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

保函置换预售监管资金

• 目的
  • 支持优质房地产企业合理使用预售监管资金,防范化解房地产企业流动性风险
• 原则
  • 市场化、法治化原则
• 预售监管的强化
  • 定金和首付款、商业银行发放的按揭贷款以及其他形式的购房款等商品房预售资金,应当全部直接存入监管账户--建房〔2022〕16号
• 金额限制
  • 保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%
• 期限限制
  • 要合理确定保函期限,确保与项目建设周期相匹配
  • 项目竣工交付或商品房项目完成房屋所有权首次登记预售资金协议解除后,保函相应失效
• 保函经办金融机构要求
  • 监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务
  • 不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具
  • 非银行金融机构不得出具保函
• 保函授信模式
  • 参照开发贷款授信标准
• 保函开具开具的指导要求
  • 信用风险、财务状况、有无声誉风险
  • 销售前景、剩余货值
  • 经营稳健、财务状况良好
  • 保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度
  • 对债权债务关系复杂、涉案涉诉纠纷较多、对外担保额度过大、施工进度明显低于预期的项目,应审慎出具保函
• 保函的增信措施
  • 通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施
• 保函盘活监管的用途限制
  • 优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等,不得用于购置土地、新增其 他投资、偿还股东借款等
• 各个部门间的经办流程
  • 预售资金监管账户开立行应在3个工作日内将相关信息通知出具保函的银行
  • 住房和城乡建设部门研究同意后向监管账户行发出拨付指令。监管账户行根据住房和城乡建设部门拨付指令做好资金拨付,并等额减少账户管理额度
• 保函开具银行的义务
  • 监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款,出函银行应立即履约垫付,在保函额度内支付扣除账户内剩余资金后的差额部分