现房销售土拍政策的影响浅析

拍地现房销售政策的影响浅析， 充分必要性，下游对购房者的影响，对地产公司，上游对总分包公司，对政府部门对税务影响，对金融机构，短期影响，行业发展。

拍地现房销售政策的影响浅析

• 充分必要性
  • 烂尾维权群发，市场倒逼
  • 存量巨大，不会导致房价整体上涨
  • 人口实质负增长，城市化进程放缓，需求下降
  • 行业中存在一批满足充分竞争的高经营能力集团
• 下游：对购房者
  • 客户无烂尾风险
  • 房屋质量有保障
  • 等待时间变短
• 对地产公司
  • 资金峰值更大，资金占用时间长
  • 项目公司的组织带来很多影响
    • 销售前期定位更加重要，后期销售会被弱化
    • 设计和质量会被强化
    • 应对客诉的客关部会被弱化
  • 有利头部公司，资金充裕的公司更有优势
• 上游：对总分包公司
  • 改变付款节奏，建筑公司垫资意愿降低
  • 对工程质量要求更加严格
• 对政府部门
  • 预售监管资金的监管压力变小
  • 减少行政审批，预售证办理等手续无须办理
  • 开发商资金占用时间长，土地市场价格可能会跌，且可能土地成交困难
• 对税务影响
  • 预售期间没有收入，除了少数税种外，主要税收在销售前均无须支付
  • 增值税会存在大量的留抵退税，退税压力大
  • 所得税汇算和土地增值税清算会延迟，可供抵扣项更加充裕
• 对金融机构
  • 融资模式需要修改
    • 现房销售和融资抵押权不相容
  • 还款来源的后移，倒逼融资放款的资金监管更加严格，烂尾风险承担加高
• 短期影响
  • 现有地产公司风险会加大，资金回笼更加困难
  • 全部铺开，会降低供应，有助于目前库存去化
• 行业发展
  • 行业发展更加健康
  • 行业进入门槛更高，形成寡头竞争格局
  • 房屋质量会得到很大提升
  • 高层住宅会逐步较少，洋房及小高层会成为主流
  • 由于税金原因，对二手房价格和销量产生冲击