第六章 投资性房地产思维导图

这是一篇关于第六章 投资性房地产的思维导图，主要内容有投资性房地产概述、初始计量(取得)、后续计量(持有)、资本化的后续支出(改扩建)等。

第六章 投资性房地产

• 投资性房地产概述
  • 概念
    • 为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产（非流动资产）
      • • 特征
          • 1. 投资性房地产是一种经营性活动
          • 2. 在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产
  • 范围
    • 1/已出租的土地使用权
      • ① 计划出租未出租不属于
      • ②租入的土地使用权转让不属于（不是我们的资产）
    • 2/持有并准备增值增值后转让的土地使用权
      • ③闲置土地不属于（预期不能为企业带来经济利益，不符合资产的定义）
    • 3/已出租的建筑物：企业拥有产权并出租的建筑物
      • ④企业租入再转租的建筑物不属于
      • ⑥持有以备增值后转让的建筑物不属于（政策不支持）
  • 确认
    • 同时满足
      • （1）符合定义
      • （2）满足条件
        • 条件1 ：与投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业
        • 条件2：投资性房地产的成本(金额)能够可靠计量，应当按照成本(历史成本)进行初始计量
• 初始计量（取得）
  • 外购
    • 外购：购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值
      • →确认为外购的投资性房地产
  • 自建
    • 只有在自行建造完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或拥有资本增值
      • →确认为自建的投资性房地产
  • 内部转换
    • 购入后自用一段时间再改为出租或用于资本增值
    • 自行建造达到预定可使用状态后一段时间再改为出租或用于资本增值
    • 先确认为固定资产or无形资产
      • 自租赁日或用于资本增值之日开始，从固定资产or无形资产→转换为投资性房地产
      • 自租赁日或用于资本增值之日开始，从固定资产or无形资产→转换为投资性房地产
• 后续计量（持有）
  • 成本模式
    • 折旧和摊销
      • • 折旧：当期增加，下月提折旧；当期减少，当月照提折旧
        • 摊销：当期增加，当月开始摊销；当期减少，当月停止摊销
    • 会计处理
      • 1.取得租金收入
        • 借： 银行存款/其他应收款 贷：其他业务收入 应交税费-应交增值税（销项税额）
      • 2.计提折旧或摊销时
        • 借： 其他业务成本 贷：投资性房地产累积折旧（摊销）
      • 3.计提减值准备时
        • 借：资产减值损失 贷： 投资性房地产信用减值准备
  • 公允价值模式
    • 采用前提条件：投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得
    • 折旧和摊销：不计提折旧或摊销，不计提减值准备
    • 会计处理
      • 1. 取得租金收入
        • 借： 银行存款/其他应收款 贷：其他业务收入 应交税费-应交增值税（销项税额）
      • 2. 公允价值上升
        • 借： 投资性房地矿产-公允价值变动 贷：公允价值变动损益
          • 由于价格波动而赚的钱是公允价值变动损益，不是投资收益
      • 3. 公允价值下降
        • 借： 公允价值变动损益 贷：投资性房地矿产-公允价值变动
  • 成本模式
• 资本化的后续支出（改扩建）
  • 资本化后续支出 (满足投资性房地产确认条件，能够增加资产的账面价值)
    • 成本模式
      • 借：投资性房地产-在建 投资性房地产减值准备 投资性房地产累积折旧(摊销) 贷：投资性房地产
    • 公允价值模式
      • 借：投资性房地产-在建 投资性房地产-公允价值变动(或贷方) 贷：投资性房地产-成本
      • 再开发期间不计提折旧和摊销
  • 费用化后续支出 (不满足投资性房地产确认条件，不能增加账面价值)
    • 达到预定可使用状态后的费用支出（计入其他业务成本）
• 房地产的转换
  • 成本模式
    • 账面价值作为转换后的入账价值
      • 存货→投资性房地产
        • 借： 投资性房地产 存货跌价准备 贷：开发产品
          • 租赁期开始日或用于资本增值的日期。
      • 自用房地产→投资性房地产
        • 借：投资性房地产 累积折旧 固定资产减值准备 贷：固定资产 /无形资产 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备
          • 固定资产，投资性房地产永远反映原值。租赁期开始日或用于资本增值的日期。
      • 投资性房地产→存货
        • 借：开发产品 投资性房地产折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
          • 租赁期满，企业和董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外出售日期。
      • 投资性房地产→自用房地产
        • 借：固定资产/无形资产 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累积折旧 固定资产减值准备
          • 固定资产，投资性房地产永远反映原值。房地产达到自用状态日期。
  • 公允价值模式
    • 转换日的公允价值作为账面价值
      • 存货→投资性房地产
        • 借： 投资性房地产-成本 存货跌价准备 贷：开发产品 其他综合收益(公允价值大于账面价值的差额)
          • 租赁期开始日或用于资本增值的日期。
        • 借： 投资性房地产-成本 公允价值变动损益(公允价值小于账面价值的差额) 存货跌价准备 贷：开发产品
          • 租赁期开始日或用于资本增值的日期。
      • 自用房地产→投资性房地产
        • 借：投资性房地产-成本（公允价值） 累积折旧 固定资产减值准备 贷：固定资产/无形资产 其他综合收益(公允价值大于账面价值的差额)
          • 租赁期开始日或用于资本增值的日期。
        • 借：投资性房地产-成本（公允价值） 公允价值变动损益(公允价值小于账面价值的差额) 累积折旧 固定资产减值准备 贷：固定资产 /无形资产
          • 租赁期开始日或用于资本增值的日期。
      • 投资性房地产→自用房地产、存货
        • 借：固定资产 /无形资产/开发产品 （公允价值） 贷：投资性房地产-成本 投资性房地产-公允价值变动（可借方） 公允价值变动损益（可借方）
          • 房地产达到自用状态日期。
• 投资性房地产的处置
  • 成本模式
    • ①实际收到的处置收入计入其他业务收入： 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费-应交增值税(销项税额) ②所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本： 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产-成本
  • 公允价值模式
    • ①确认收入： 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费-应交增值税(销项税额) ②结转投资性房地产-成本、公允价值变动： 借：其他业务成本 投资性房地产-公允价值变动(可贷方) 贷：投资性房地产-成本 ③结转其他综合收益（赚的） 借：其他综合收益 贷：其他业务成本 ④结转公允价值变动损益： 借：其他业务成本 贷：公允价值变动损益（亏的） 借：公允价值变动损益（赚的） 贷：其他业务成本
  • 拓展
    • 处置投资性房地产的影响损益的金额有：其他业务收入-其他业务成本+其他综合收益 注意：（公允价值变动损益和其他业务成本都是损益类，抵销了不影响损益，其他综合收益是所有者权益类科目。）
• 按照会计准则分开分录写
• 会计政策变更：和国家的政策相关。采用公允价值模式，需要该地方的房地产是自由买卖的政策 成本模式原本的账面价值和公允价值的差额调整留存收益（盈余公积、本年利润）
• 公允价值模式
  • 可转换分录： 借：投资性房地产-成本 500 投资性房地产累计折旧（摊销）60 投资性房地产减值准备 50 贷：投资性房地产 300 盈余公积 31(10%)→期初留存收益(可能借方) 利润分配-未分配利润279→期初留存收益(可能借方)
• 另外还有两种不属于投资性房地产： （1）自用房地产：自用建筑物(固)和土地使用权(无) ①企业出租给本企业职工居住的房屋（出租给外单位职工居住的房屋属于） ②企业拥有并自行经营的旅馆饭店 ③企业自用的办公楼、生产车间厂房等 （2）存货： ⑤房地产开发企业销售和为销售开发的建筑物不能单独计量出售(房地产开发企业单独计量，赚取租金和资本增值的部分属于)
• 固定资产-房产、无形资产-地产
  • 存货
• 其他业务收入、其他业务成本