《城市规划原理》第5篇 城市规划的实施（21-22）

《城市规划原理》第5篇 城市规划的实施 第21-22章知识总结，包括城市开发规划、城市规划管理等等。

第21章 城市开发规划

• 第1节 城市开发概况
  • 1. 城市开发概述
    • 1.1 城市开发的概念
      • 城市开发（urban development）是以城市土地使用为核心的一种经济性活动，主要以城市物业（土地和房屋）、城市基础设施（市政公用设施与公共服务设施）为对象，通过资金和劳动的投入，形成与城市功能相适应的城市物质空间品质，并通过直接提供服务，或经过交换、分配、消费等环节，实现一定的经济效益、社会利益或环境效益的目标。
      • 城市的发展过程是一个不断建设、更新、改造，亦即新陈代谢的过程。
        • 新陈代谢思想——丹下健三
    • 1.2 城市开发的必要性
      • 城市开发的意义在于城市结构和城市功能的互动调节作用。
      • 1.2.1 城市社会经济发展的需要
        • 城市作为经济和社会活动的集约化空间形式，具有聚集效益和规模经济的优势。
      • 1.2.2 城市结构和功能的更新的需要
        • （1）物质建设性置换
        • （2）功能性置换
        • （3）土地级差收益性置换
  • 2. 城市开发的类型
    • 2.1 新开发与再开发
      • 城市新开发/城市土地开发 定义：是指为适应城市经济、社会、文化发展的需要，将土地从其他用途(如农业用途}转化为城市用途的开发过程， 对象：是具有一定开发潜力和开发价值的土地，包括土地的后备资源和已开发利用的低利用率的土地。 开发的方式: 外延式开发：一种俗称“摊大饼’，一种是轴线发展。 跨越式开发：一是卫星城：一个母城带若干个小城，二是组团式：受产业分工、重大设施和城市地理条件限制。 聚合式开发：表现为城市功能区和组团的聚合。 内涵式开发：城市建筑更新。 开发的结果： •一是城市建成区面积的增加; •二是原有城市建成区的功能提高、市政基础设施和公共服务设施改善、生态环境改善、城市物质空间提升。
      • 城市再开发 是指对城市已开发地区进行具有一定规模的更新改造的开发活动。包括：城市中心区再开发、城市工业区再开发。 l 城市中心区再开发：重视人的活动空间，营造以人为中心的环境空间，设置步行街区，提供公共活动空间，开发绿色开放空间，主要类型包括：商业与旅游开发、调整功能发展创智产业园、居住区与社区改善、历史建筑的保护与城市历史文化护 l 城市工业区再开发：指把城市内部的纯粹制造工业区改造转换为其他属性的功能用地。常用模式：工业区转化为知识创新区，高新技术产业，现代服务业，居住区，都市工业区。
    • 2.2 公共开发和商业性开发
      • 公共开发（直接行为）：政府投资项目，开发机构主要是政府，通过财政拨款等手段，直接投资建设项目。公共开发称作第一性开发活动，在城市开发中起着主导作用。确定公共空间、公共绿地、道路、公共服务设施、市政基础设施。为各种非公共开发活动既提供了可能性也规定了约束性。 商业性开发（控制和引导行为）：非政府投资项目，但政府会进行实施控制和引导，以加强管理。开发机构主要为专业房地产开发公司，其他社会机构和业主本身都可能参与开发。称作第二性开发活动，确定非公共空间，包括各类产业活动和居住活动的用地。
    • 2.3 功能区开发的分类
      • 城市生活区开发
      • 城市产业区开发
      • 城市中心区开发
    • 2.4 其他开发类型分类
      • 按城市开发过程分
        • 土地开发
        • 建筑物业开发
  • 3. 城市开发的主导力量
    • •在计划经济时期：城市开发活动完全由政府来组织进行，政府负责城市开发的投资、经营和管理。 •随着市场经济体制的建立和不断完善：城市开发投资主体多元化，政府由原先裁判员兼运动员的角色，逐渐转变为较为单纯的裁判员角色。 •主导力量和微观主体：土地是政府调控经济社会发展的重要手段。城市开发作为影响城市发展的重大活动，政府需要确立城市开发的游戏规则，制定城市开发规划、协调组织开发的全过程，并不同程度地参与到开发的投资经营过程中。 ² 政府：仍然是城市开发的主导力量，是城市开发的宏观主体与调控主体。 ² 城市开发商们：构成了城市开发的微观主体和实施主体。
  • 4. 城市开发目标和任务
    • 总体目标
      • 选择原则
        • ①确保城市的可持续发展
        • ②确保城市开发的最佳效果
    • 具体目标
• 第2节 城市土地开发
  • 1. 城市土地开发概述
    • 1.1 城市土地开发的必要性
      • 城市土地开发是指为适应城市经济、社会、文化发展的需要，对土地进行投资、建设和改造，提高土地质量和价值的过程。
    • 1.2 城市土地开发的类型
      • 城市土地开发的对象
        • 土地的后备资源
        • 已开发利用的低利用率的土地
    • 1.3 城市土地开发的特点
      • A. 城市土地数量的增加与质量的提高。
      • B. 城市基础设施和公用事业的建设和完善，以及城市生态环境的改善和城市景观的增加。
      • C. 城市空间结构、社会结构和经济结构的改变。
    • 1.4 城市土地开发的目标
      • 使土地开发的经济效益、社会效益和生态效益最大化，实现公平、效率和环境的统一，保证人口、资源、环境和社会协调发展。
    • 1.5 城市土地开发的原则
      • A. 生态先行
      • B. 规划先行
      • C. 立体开发
      • D. 整体
  • 2. 城市土地开发模式
    • 2.1 城市土地的综合开发
      • 城市土地的综合开发，也叫房地产综合开发，包括土地开发、基础设施开发和房屋开发三个部分。
      • 【特点】
        • A. 在开发内容上做到统筹协调。
        • B. 在开发规模上做到合理适度。
    • 2.2 城市土地的成片区域开发
    • 2.3 城市土地的项目梯度开发
      • 第一，以点连成片，相对集中开发改造
      • 第二，以点带面滚动梯度型开发改造
      • 第三，以项目为契机，分片开发改造
  • 3. 城市土地开发效益及评价
    • 城市土地开发效益：由城市土地开发的生态环境效益、经济效益和社会效益综合构成的。 城市土地开发效益及评价：通过衡量、比较和判断不同开发模式，选择最优的开发模式，尽可能使城市土地开发效益达到最大。
  • 4. 城市土地资产经营
    • 4.1 城市土地资产经营概述
      • 城市土地经营是指在市场经济条件下，政府以土地所有者代表的身份，用经营手段运作土地资本，从而实现整个城市社会经济的协调发展和土地资本效益的最大化。
    • 4.2 土地资产经营的重点
      • 4.2.1 城市规划和功能的优化是提升城市土地经营效率的基础
      • 4.2.2 建立统一协调的土地经营机构是城市土地经营的前提
      • 4.2.3 严格执行建设用地供应控制是城市土地经营的关键
      • 4.2.4 健全和完善城市土地交易制度和土地市场是城市土地经营的重要平台
  • 5. 土地收购储备制度
    • 城市土地收购储备制度，是指城市政府依照法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划的要求，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。
    • 土地储备机制运行模式的三个主要环节
      • A. 收购
        • a. 征用
        • b. 回收
        • c. 收购
        • d. 置换
      • B. 储备
      • C. 出让
• 第3节 城市再开发
  • 1. 城市再开发的概念
    • 城市再开发是指对城市已开发地区进行具有一定规模的更新改造的开发活动。
  • 2. 城市中心区再开发
    • （1）对人的活动空间的重视
    • （2）商业与旅游开发
    • （3）调整功能，发展创智产业
    • （4）居住区与社区改善
    • （5）历史建筑的保护与城市历史文化保护
  • 3. 城市工业区再开发
    • 3.1 城市工业区再开发的概念
      • 城市工业区再开发，指把城市内部的纯粹制造工业区改造转换为其他属性的功能用地，这种转化既可以是一般制造业升级为都市工业或高新技术产业的功能升级，也可以是一般制造业转化为城市现代服务业的功能升级。
    • 3.2 城市工业区再开发常用模式
      • 3.2.1工业区转化为知识创新区
      • 3.2.2工业区转化为现代服务业
      • 3.2.3工业区改造为居住区
      • 3.2.4普通工业区升级都市工业区
• 第4节 城市空间开发时序
  • 1. 时序规划
    • 1.1 时序规划的一般概念
      • 城市空间开发的时序规划，是一种动态的规划手段，是把空间开发的诸多因素：开发面积、高度、现金流量和时间序列有机结合起来，在综合评价城市的历史发展进程、正视城市的现实状况和科学预测未来城市发展规模和定位等的基础上，按照时间轴的形式，确定不同历史时期所对应的城市空间立体（面积与高度）开发和资金投入的规划。
    • 1.2 时序规划的原则
      • 1.2.1 循序渐进，逐步发展。
      • 1.2.2 长期规划，超前设计，计划投资，及时开发。
      • 1.2.3 合理安排建设与改造的次序。
      • 1.2.4 协调发展。
    • 1.3 时序规划的方法
      • A. 定性
      • B. 定量
    • 1.4 时序规划方法选择的要求
      • 力争使用以定量为主、定性为辅的评价方法。
      • 运用动态的观点，贯彻可持续发展观。
  • 2. 土地开发的时序规划
    • 2.1 土地开发时序规划的目标
      • （1）长期稳定的土地供应，保证城市社会与经济的发展有足够的空间。
      • （2）与经济发展相协调。
    • 2.2 土地空间开发时序模式研究
      • 2.2.1 以点连成片，相对集中开发
      • 2.2.2 以点带面滚动梯度型开发
      • 2.2.3 以项目为契机，分片开发
  • 3. 城市开发资金的时序规划
    • 3.1 资金的时间价值
    • 3.2 项目经济效益动态评价的基本概念与指标
  • 4. 可实施方案比较
    • （1）投入产出汇总列表
    • （2）可实施方案比较
• 第5节 城市开发策划
  • 1. 策划的原则
    • 1.1 整体策划原则
    • 1.2 效益主导原则
    • 1.3 动态性原则
    • 1.4 客观现实原则
    • 1.5 可行性原则
  • 2. 城市开发策划的目标
  • 3. 策划的内容与步骤
    • 3.1 策划的主体内容
      • 3.1.1 市场分析
      • 3.1.2 功能策划
      • 3.1.3 文化策划
      • 3.1.4 空间策划
    • 3.2 城市开发项目策划步骤
      • 3.2.1 调查分析
      • 3.2.2 制定目标
      • 3.2.3 寻找切入点进行创意
      • 3.2.4 行动路线设定
      • 3.2.5 成果与效益评估
  • 4. 策划的方法
    • 4.1 理性方法
    • 4.2 感性方法
• 第6节 城市开发的组织与管理
  • 1. 城市开发组织管理
    • 1.1 行政主导型管理模式
      • A. “纵向协调型"管理模式
      • B. "集中管理型"管理模式
    • 1.2“公司制”管理模式
    • 1.3 混合型管理模式
      • A. “政企合一型"管理模式
      • B. “政企分开型”管理模式
  • 2. 城市开发的调控 &控规
    • 2.1 规划控制
      • A. 建筑控制
        • 建筑类型、建筑高度、容积率、建筑密度等
      • B. 环境容量控制
      • C. 设施配套控制
      • D. 形体景观控制
    • 2.2 建设过程管理
      • 2.2.1 财税调控
      • 2.2.2 政府投入控制
    • 2.3 法制控制
    • 2.4 市场调节
    • 2.5 公众参与的调控机制

第22章 城市规划管理

• 第1节 城市规划管理的主要工作内容
  • 1. 城市规划编制的组织
  • 2. 城市规划实施的管理
    • （1）建设用地的管理；
    • （2）建设工程的管理；
    • （3）建设项目实施的监督检查。
  • 3. 城市规划实施的组织
  • 4. 参与政府公共决策
  • 5. 建设项目协调
• 第2节 城市规划管理中的行政行为
  • 1. 城市规划管理应遵循的行政法制原则
    • 1.1 行政合法原则
    • 1.2 行政合理原则
    • 1.3 行政效率原则
    • 1.4 行政统一原则
      • A. 行政权统一
      • B. 行政法制统一
      • C. 行政行为统一
    • 1.5 行政公开原则
  • 2. 城市规划行政行为的内容
    • 2.1 设定权利和设定义务
      • 权利
        • 能够从事某种活动或行为的一种能力
      • 权能
        • 能够从事某种活动的资格
    • 2.2 撤销权利和免除义务
    • 2.3 变更法律地位
    • 2.4 确认法律事实
    • 2.5 赋予特定物以某种法律性质
  • 3. 城市规划行政行为的分类
    • 3.1 抽象行政行为与具体行政行为
      • 核发“一书两证"（即建设项目选址意见书，建设用地规划许可证和建设工程规划许可证）
    • 3.2 羁束行政行为与自由裁量行政行为
      • 弹性&刚性
    • 3.3 要式行政行为与非要式行政行为
    • 3.4 依职权行政行为与依申请行政行为
    • 3.5 单方行政行为与双方行政行为
  • 4. 城市规划行政行为的特征
    • （1）是规划行政主体的行为
    • （2）是规划行政主体对城市规划进行管理的行为
    • （3）是产生法律效果的行为
  • 5. 城市规划行政行为合法的条件
    • A. 行为的主体合法
    • B. 行为的权限合法
    • C. 行政行为的内容合法
    • D. 行政行为符合法定程序
    • E. 行政行为符合法定形式
  • 6. 城市规划行政行为的效力
    • A. 确定力
    • B. 约束力
    • C. 执行力
• 第3节 城市规划实施管理
  • 1. 城市规划实施的管理
    • 我国城市规划实施管理实行一书三证制度，规划主管部门根据城市规划法规和批准的城市规划，对城市规划区内各项用地和各项建设活动实行用地管理、工程管理、监督检查等管理工作。
    • 1.1 建设用地的管理
      • l 建设项目选址管理：确定建设项目用地的选址、定点、范围划定 l 建设项目的审批： 获得土地使用权，按方式不同分为两种情况:划拨方式、出让方式。 • 划拨方式：应当向城乡规划主管部门申请核发“建设项目选址意见书”， • 出让方式：通过招拍挂获得，依据城乡规划主管部门提供的规划条件进行规划 获得建设用地规划许可证：提交规划方案，城乡规划主管部门审核规划方案是否与管理要求一致，提出意见或核发建设用地规划许可证。
    • 1.2 建设工程管理
      • 获得建设工程规划许可证，对规划方案编制更细致的工程施工方案，城乡规划主管部门审核后获得建设工程规划许可证，之后进行施工建设 证书 地区 主管部门 申请办理“建设工程规划许可证”。 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设 向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府 乡村建设规划许可证 在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的 向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发
    • 1.3 建设项目的监督检查
      • l 施工和竣工验收：建设工程完工后，城乡规划主管部门对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，不得组织竣工验收。在竣工验收合格后，建设单位六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。 l 监督检查和违法建设的查处：城乡规划主管部门充分发挥行政监督检查和群众性监督的作用，对于各项建设活动进行定期和不定期的的监督检查。对于未取得许可证或违反许可证规定的建设活动依法进行处罚。
  • 2. 城市规划实施的监督检查
    • 2.1 行政监督检查
    • 2.2 立法机构的监督检查
    • 2.3 社会监督