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税二 1、企业所得税
企业所得税是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得征收的一种所得税。 2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过
编辑于2022-12-03 15:55:21- 企业所得税
- 税二
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企业所得税
1. 纳税义务人、 征税对象税率
1. 居民企业25% ①依法在境内成立②实际管理机构在境内///全球纳税义务//查账征收VS核定征收//从事多项业务从主业核算 居民企业直接投资非上市居民企业取得的股息、红利等权益性投资收益免 直接投资上市公司公开发行并上市流通的股票，持有时间需要满足12个月才能享受免税优惠
2. 非居①25%在境内设立机构场所，且取得的所得和机构场所有联系的1、核定征收：支出/（1-核定征收%）*核定征收%*25%税率 2、多项业务应分别核算，未分别从高3、销售同时提供服务，核定征收%≥10% 4、境内外，按照劳务发生地
3. 非居②10%在境内未设立机构场所或虽设立机构场所但取得的所得与其所设机构场所没有实际联系的 1、源泉扣缴（支付人代扣代缴）2、国家间签订税收协定，受益所有人，税率可不按10% 3、其他征管：①代扣代缴之日起7日 ②自行申报，所得发生地缴纳 ③税务局在其他收入中扣除 4、新增 ①担保费 全额 ②土地使用权 净额 ③融资租赁 （贷款利息）④出租不动产（派人→视同设立机构场所，自行申报）
4. 外国常驻 视同非居1
1. 代表机构经费支出的规定①固定资产、装修费等一次性扣除 ②发生的交际应酬费，以实际发生额扣除 不得扣除① 以货币形式用于我国境内的公益、救济性质的等~捐赠、滞纳金、罚款 ②利息收入（不得冲减支出）
2. 核定利润%≥15%//税务登记30日、成本费用支出/（1-核定征收率%）*核定征收%*25%税率
5. （1）高新技术企业；（2）技术先进型服务企业；（3）从事污染防治的第三方企业2019-2023 （4）注册在海南自由贸易港并实质性运营的鼓励类企业（营收占比＞60%--2020-2024） （5）上海自贸试验区临港新片区从事特定行业并开展实质性生产或研发活动的企业（成立起5年内）2020年起 （6）西部地区国家鼓励类企业（2021至2030）减按15%
2. 所得来源地
1 销售货物所得 交易活动发生地 2 提供劳务所得 劳务发生地 3不动产转让所得 不动产所在地//动产转让所得 转让动产的企业所在地//权益性投资资产转让所得 被投资企业所在地 4股息、红利等权益性投资所得 分配所得的企业所在地5利息、租金、特许权使用费所得全额 负担支付所得企业所在地
3. 应纳税所得额
1.直接法：应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损 2.间接法：应纳税所得额=会计利润总额±纳税调整项目金额（其中包括允许弥补的以前年度亏损） 会计上按照权益法核算所确认的投资收益，在企业所得税法规定下，不应确认为收益或损失，因此产生“税会差异”要纳税调整
（一）各类收入的确认（3）企业发行的永续债利息收入的处理。 ①企业发行的永续债，可以适用股息、红利企业所得税政策，即：双方均为居民企业可以适用居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益免征企业所得税规定；同时发行方支付的永续债利息支出不得在税前扣除。 ②企业发行“符合规定条件”的永续债，也可以按照债券利息适用企业所得税政策，即：发行方支付的永续债利息支出准予在税前扣除；投资方取得的永续债利息收入应当依法纳税。符合规定条件的永续债，指符合下列条件中5条（含）以上的永续债： a.被投资企业对该项投资具有还本义务；b.有明确约定的利率和付息频率；c.有一定的投资期限；d.投资方对被投资企业净资产不拥有所有权； e.投资方不参与被投资企业日常生产经营活动；f.被投资企业可以赎回，或满足特定条件后可以赎回；g.被投资企业将该项投资计入负债； h.该项投资不承担被投资企业股东同等的经营风险；i.该项投资的清偿顺序位于被投资企业股东持有的股份之前。 税收处理方法一经确定，不得变更。企业对永续债采取的税收处理办法与会计核算方式不一致的，双方在进行税收处理时须作出相应纳税调整。
4. 不征税收入
①财政拨款②符合规定的行政事业性收费、政府性基金③国务院规定（专项用途）④社保基金取得的直接股权投资收益、股权投资基金收益
企业所得税处理3.国务院规定的其他不征税收入（专项用途财政性资金） ①用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得扣除。 ②在5年内未发生支出且未缴回财政部门的部分，应计入取得该资金第六年的应税收入总额，缴纳企业所得税
5. 免税收入：1.国债利息收入 2.地方政府债券利息收入3.符合条件的居民企业股息、红利等权益性投资收益（上市12m)4.符合条件的非营利组织的非营利性活动收入
6. 减计收入 （1）铁路债券利息收入减半征收（2）减按90%①资源综合利用②社区养老、托育、家政服务2019.6.1-2025③金融机构农户小额贷款利息收入2017-2023 ④经省级金融管理部门批准成立的小额贷款公司取得农户小额贷款利息收入2017-2023⑤保险公司为种植业、养殖业提供保险业务取得的保费收入2017-2023
7. 抵免税额：购置并实际使用符合规定环境保护节能节水安全生产等专用设备，该专用设备投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免、结转5年
8. 免税所得 （1）蔬菜、谷物、薯类、油料、豆类、棉花、麻类、糖料、水果、坚果的种植（2）农作物新品种的选育（3）中药材的种植（4）林木的培育和种植（5）牲畜、家禽的饲养（6）林产品的采集（7）灌溉农产品初加工、兽医、农技推广、农机作业和维修等农、林、牧、渔服务业项目（8）远洋捕捞
9. 减半所得：花香茶饮，海内养殖（1）花卉、茶以及其他饮料作物和香料作物的种植（包括观赏性作物的种植）；（2）海水养殖、内陆养殖
10. 应纳税所得额减免 （1）创投企业投资未上市的中小高新技术、种子期及初创期科技型企业的，可按投资额的70%在股权持有满2年的当年抵扣该创投企业的应纳税所得额 （2）小型微利企业（税率减按20% ）金额≤100万 、减按12.5%； 100≤金额≤300万：①2021年：减按50% ②2022年：减按25% 自2020年1月1日起，跨境电子商务综合试验区内实行核定征收的跨境电商企业符合小型微利企业优惠政策条件的，可享受小型微利企业所得税优惠政策 自2021年1月1日至2023年12月31日，对符合规定条件的生产装配伤残人员专用品的居民企业，免征企业所得税
11. 定期减免三免三减半额 1、公共基建、水电网、节能环保项目 2、文化事业单位转制 五免 3、取得第一笔收入年度起，1-3年免税，4-6年减半额征收 （自行判别申报享受、减免税期限内转让的、无需补缴、受让方在剩余年限内享受优惠） 自2018年1月1日起，当年具备高新技术资格的企业，其具备资格前5年尚未弥补完的亏损，弥补期限由5年延长到10年
12. 集软
1. 集软、单独核算的职工培训费全额扣除，职工教育经费8%
2. 技术转让所得‘’小500万免 大部分（额）减半征收‘’⑤集成电路设计权、居民企业转让专利技术、计算机软件著作权、植物新品种、生物医药新品种、5年以上（含）全球独占或非独占许可使用权 转让专利技术的收入资产处置损益，不影响销售收入；提供专利技术使用权计入其他业务收入
3. 集电设计装备材料封装测试企业和软件企业 2免3减半 集成电路线宽小于130纳米，经营10年以上 2免3减半 集成电路线宽小于 65 纳米，经营15年以上 5免5减半 集成电路线宽小于 28 纳米，经营15年以上 10年免税 重点集电设计和软件企业，自获利年度起， 5年免税 接续年度减按1 0 %的税率
4. （1）按集电企业享受优惠，自企业获利年度起计算； ②按集电生产项目享受优惠，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起算 （2）“减半”年份均按法定税率25%减半 （3）2020.1.1起国家鼓励的线宽小于130纳米（含）集电生产企业，属于国家鼓励的集电企业清单年度之前5年尚未补完的亏损→10年
13. 加计扣除
（1）研发费用加计扣除。 ①制造业、科技中小企业，未形成无形资产，按实际发生额100%加计扣除；形成的，按成本的200%在税前摊销扣除2021 ②其他企业，未形成无形资产的，按实际发生额的75%加计扣除；形成的，按照无形资产成本的175%在税前摊销扣除 允许加计扣除的费用包括：①人工费用②直接投入费用③折旧摊销费用④新产品设计等费用⑤其他相关费用 允许加计扣除的其他相关费用的限额=第①至④项的费用之和÷（1-10%）×10% （2）残疾人工资加计扣除。按照实际支付给残疾职工工资的100%加计扣除
委托外部机构研发费用1、委托境内机构/个人均可1.按费用实际发生额的80%计入研发费用计算加计扣除 2.受托方均不得加计扣除 2、委托境外机构①仅指委托境外机构，不含境外个人②委托境外研发费用实际发生额的80%，境内符合条件的研发费用2/3孰低
14. 固定资产缩短年限加速折旧 （1）一般规定（适用所有行业）①技术进步、产品更新换代较快的固定资产；②常年处于强震动、高腐蚀状态的固定资产最低不得低于规定折旧年限的60% （2）特殊规定①全部制造业、软件和信息技术服务业新购进的固定资产（房产除外）②新购进的专门用于研发的仪器设备③海南自由贸易港设立的企业，购置的固定资产（除房屋、建筑物外）或无形资产，单位价值超过500万元 （3）中小微企业新购置的设备、器具税前扣除的优惠政策其中，3年电子一次性扣除；4510年，50%一次性扣除，其余50%按规定在剩余年度计算折旧扣除 一次性扣除：单位价值不超过5 000元的固定资产////新购进的设备、器具，单位价值不超过500万
15. 扣除项目 及其标准
1、工资、薪金支出——据实扣除 季节工、临时工、实习生、返聘离退休人员所实际发生的费用，应区分为工资薪金支出和职工福利费支出，按规定扣除。 （3）企业接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用的扣除。 ①按照协议（合同）约定直接支付给劳务派遣公司，应作为劳务费支出；②直接支付给员工，应作为工资薪金或职工福利费 （4）上市公司股权激励等待期内会计上确认的成本费用不允许税前扣除，在员工实际行权的年度才可作为“工资、薪金”税前扣除。
2.职工福利费14%、工会经费2%、职工教育经费8%（结转、集软职工培训费全额扣除）
3.保险费—据实扣/限额扣/不可扣（补充养老、补充医疗5%，人身安全意外，财产保险费、雇主责任险、公众责任险等可扣 为投资者和职工支付的商业保险费 不得扣除
4.利息费用 1、向金融企业借款、经批准发行债券的利息支出据实扣除金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出可据实扣除 2、向非金融企业借款 ①向非关联方借款:限额扣不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分可据实扣，超过部分不可扣 ②向关联企业借款:限额扣（债资比金融企业5:1///其他企业2:1超出部分不得扣除（不考虑债资比情形①独立交易，②该企业的实际税负不高于境内关联方） 3、投资者投资未到位，企业发生对外借款利息，相当于实缴资本与在规定期限内应缴资本的差额应付的利息，不属于合理的支出，应由投资者负担不得扣除 公式为：企业每一计算期不得扣除的借款利息=该期间借款利息额×该期间未缴足的注册资本额÷该期间借款额
5.借款费用:费用化扣除/资本化扣除 6.业务招待费:（1）发生额60%OR销售收入5‰（2）销售收入包括主营业务收入、其他业务收入，以及视同销售收入。 （3）从事股权投资业务的企业其从被投资企业所分配的股息、红利及股权转让收入，可以按规定的比例计算业务招待费扣除限额 （4）筹建期间业务招待费，按实际发生额的60%计入企业筹办费 （5）转让专利技术的收入资产处置损益，不影响销售收入；提供专利技术使用权计入其他业务收入
7.广告费和业务宣传费（结转）（销售收入15%///药妆饮（不含酒类）30%///烟草企业不得扣除//筹建期前按发生额扣除
8.租赁费:融资租赁（资本化扣除）//经营租赁（费用化扣除）
9.公益性捐赠支出结转3年 目标脱贫据实扣/通过公益性组织或县级等限额扣/直接捐赠不得扣（利润总额12%）个税应纳税所得额30%
10.资产损失：企业当期发生的固定资产和流动资产盘亏、毁损净损失，由其提供清查盘存资料经主管税务机关审核后，准予扣除
11.佣金手续费：保险企业（余额*18%、可结转）电信企业（总收入*5%）其他企业（合同确认的收入*5%）///P35 只有向有合法经营资质的中介服务机构或个人支付才可扣除；委托个人代理允许用现金，委托企业代理必须以转账非现金方式，否则不得扣
12.其他扣除①企业逾期3年以上的应收账款在会计上已作为损失处理的，可以作为坏账损失，但应说明情况并出具专项报告 ②逾期1年以上，单笔不超5万或不超年度收入总额万分之一，会计上已作损失处理，可作为坏账损失，但应说明情况并出具专项报告 13.航空企业空勤训练费、核电厂操纵员培养费用 14.保险公司缴纳的保险保障基金 P38
16. 不得扣除
（1）向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；
（2）企业所得税税款；
（3）税收滞纳金，指纳税人、扣缴义务人违反税收法律、法规，被税务征收机关加收的滞纳金；
（4）罚金、罚款和被没收财物的损失，指纳税人违反国家有关法律、法规规定，被有关部门处以的罚款、罚金和被没收的财物；
（5）超过规定标准的捐赠支出；
（6）赞助支出，指企业发生的与生产经营活动无关的各种非广告性质支出；
（7）未经核定的准备金支出，指不符合国务院财政、税务主管部门规定的各项资产减值准备、风险准备等准备金支出；
（8）企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，非银行企业内营业机构之间支付的利息
（9）与取得收入无关的其他支出。
17. 债务重组
一般性④
1、卖方确认损失利得2、买方计税基础按公允3、合并分立中企业不存续，按清算4、亏损不得结转弥补
特殊性⑤ 递延5年 纳税
1、卖方不确认损失利得2、买方计税基础按原股权3、合并分立前的企业所得税事项由之后的主体继承 4、合并分立中相关企业的亏损可以有条件的（按照一定限额或者比例）结转弥补 非股权支付部分所对应的资产或股权，仍按照一般性确认所得或损失、并按照公允V调整计税基础 非股权支付对应的资产转让所得或损失=（被转让资产公允V-被转让资产计税基础）×（非股权支付金额÷被转让资产公允V）
1、具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的 2、被收购合并或分立部分的资产或股权比例不低于50% 3、股权、资产收购合并分立的重组交易对价中涉及股权支付金额不低于交易总额的85% 4、企业重组后的连续12M不改变重组资产原来的实质性经营活动 5、企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12M内，不得转让所取得的股权
1.符合条件的债务重组 （1）债务重组确认的应纳税所得额占该企业当年应纳税所得额50%以上，可以在5年内，均匀计入各应纳税所得额 （2）债转股.对债务清偿和股权投资两项业务暂不确认有关债务清偿所得或损失，股权投资的计税基础以原债权的计税基础确定 2.符合条件的股权、资产收购：收购企业购买的股权或资产不低于被收购企业全部股权或资产50%，且收购企业股权支付金额≥支付总额的85% 3.符合条件的企业合并：企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85% 可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率 4.符合条件的企业分立：被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动 且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85% 5.资产转让所得或损失的确认：重组交易各方按上述4项规定对交易中股权支付暂不确认有关资产的转让所得或损失的 非股权支付仍应在交易当期确认转让所得或损失，并调整相应资产的计税基础 非股权支付对应的资产转让所得或损失=（被转让公允-计税基础）×（非股权支付金额÷被转让资产公允价值）
18. 征收管理
1. 纳税地点：居民企业：注册地//实际管理机构//汇总纳税 、非居① 机构场所所在地、非居②扣缴义务人所在地（源泉扣缴）
2. 纳税期限
2.1. 按年计征，分月、季度预缴（15D）//年终汇算清缴（5M） 年中开业（实际时间）//终止经营（60D内）
2.2. 清算：清算期间作为一个纳税年度（结束之日起15D内）
2.3. 正常申报，15日内2021年及以后年度汇算清缴，预缴税款超过汇算清缴应纳税款的，纳税人应及时申请退税，不抵缴下一年应缴税款
3. 跨地区汇总
3.1. 大型国企‘全额’上缴中央国库-不适用总分机构
3.2. 汇总纳税企业不得采取核定征收（上市公式、金融企业、中介机构、专门从事股权投资企业）
3.3. 总+具有主体生产经营职能的二级分支机构（就地预缴） 不就地预缴情形①不具有主体经营职能，且在当地不缴纳增值税的产品售后服务、内部研发、仓储等汇总纳税企业内部辅助性的二级分支机构； ②上年度认定为小微企业的，其二级分支机构③境外二级分支机构④当年新设二级机构⑤当年撤销，自办理注销税务登记之日所属企税预缴期间起
3.4. 分税 计算
3.4.1. 总50%（25%就地 //25%中央国库）应将查补所得税款（包括滞纳金、罚款）按照规定计算分摊和缴纳
3.4.2. 分支50%（各个分支分配：营业收入0.35//职工薪酬0.35//资产总额0.3 权重收薪资）
3.4.3. 总机构和分支机构处于不同税率地区的情形①汇总所得额→②分摊所得额→③各自计算税额加总→④按比例分摊税款
4. 合伙企业
4.1. 先分后税：合伙人应纳税所得额的确定①协议→②协商→③实缴出资→④均分//法人合伙人不得用合伙企业的亏损抵减其盈利
5. 境外注册中资 控股居民企业
5.1. 非境内注册居民企业发生下列重大变化情形之一的，应当自变化之日起15日内报 告主管税务机关，主管税务机关应当按照规定层报国家税务总局确定是否取消其居民身份： ①企业实际管理机构所在地变更为中国境外的；②中方控股投资者转让企业股权，导致中资控股地位发生变化的。
6. 政策性搬迁
6.1. 搬迁收入
6.1.1. 搬迁补偿收入
6.1.2. 搬迁资产处置收入
6.2. 搬迁支出
6.2.1. 搬迁费用支出
6.2.2. 资产处置支出
6.3. 搬迁资产 税务处理
6.3.1. 简单安装或不需要安装即可继续使用的//净值
6.3.2. 需要进行大修理后才能重新使用的//净值+大修理过程所发生的支出
6.3.3. 搬迁中被征用的土地采取土地置换的//被征用土地的净值+该换入土地投入使用前所发生的各项费用支出
6.3.4. 搬迁期间新购置资产//常规处理
6.4. 应税所得
6.4.1. 企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。
6.4.2. 搬迁年度的确认： 1、应进行搬迁清算：完成搬迁或满5年取孰早 2、视为已经完成搬迁①搬迁规划已基本完成；②当年生产经营收入占规划搬迁前年度生产经营收入50%以上
6.5. 亏损
6.5.1. 企业搬迁收入扣除搬迁支出后为负数的，应为搬迁损失：下述方法自行选择，但一经选定，不得改变 ①在搬迁完成年度，一次性作为损失进行扣除。 ②自搬迁完成年度起分3个年度，均匀在税前扣除。
7. 企业清算
7.1. 清算所得=全部资产可变现价值或交易价格-资产的计税基础-清算费用-相关税费+债务清偿损益 应纳税所得额=清算所得-免税收入-不征税收入-亏损弥补
浮动主题
主管税务机关可以核定征收股权转让收入的情形： 1、申报的股转收入明显偏低且无正当理由的 2、未按照期限办理、税务责令限期申报、逾期拒不申报的 3、转让方无法提供或者拒不提供股转收入的有关资料
个人赠送取得的拍卖品、由受赠该拍卖品时发生的相关税费确定财产原值
向拍卖单位所在地主管税务机关办理拍卖所得税申报
综合所得需要办理年度汇算清缴的情形 1.综合所得收入超过12万且补税金额大于400元 2.预缴税额大且需要申请退税的
年度关联交易金额超标、需准备本地文档的情形 1、有形资产所有权转让金额超2亿 2、无形资产所有权转让金额超1亿 3、金融资产所有权转让金额超1亿 4、其他关联交易金额合计超过4000万
印花税：货物运输合同的计税依据为运输费金额、不含装卸费、保险费 人寿、管道运输、管理咨询合同不属于印花税范围
创业投资企业从其被投资企业分回的股息红利、可作为业务招待费的扣除基础 企业对外投资期间、投资资产的成本在计算应纳税所得额时不得扣除、在转让或者处置投资资产时、投资资产成本准予扣除
通过债务重组方式取得的无形资产、以该资产公允价值和支付的税费为计税基础；
4印花税 比例税率 从价计征
1. 概述
1.特点（1）凭证税、行为税（2）征税范围广泛（3）税率低、税负轻（4）由纳税人自行完成纳税义务。 2.立法原则（1广集财政收入（2促进我国经济法制化建设（3培养公民的依法纳税观念（4维护涉外经济权益（5加强对其他税种监督管理
2. 征税范围 正列举
合同：11大类 →万0.5 借款合同（不含利息）①银行业金融机构、经批准设立的其他金融机构与借款人的借款合同②只填开借据并作为合同使用 融资租赁合同（租金）不含：银行同业拆借合同、企业与非金融机构（如企业之间）借款合同、 →万3 运输合同不含管道运输合同 建设工程合同不剔除工程勘察设计施工 技术合同含专利申请转让、非专利技术转让 买卖合同不扣除①供应预购采购购销结合及协作调剂补偿贸易等；②出版与发行单位订立的图书、报纸、音像制品的应税凭证 不含个人书立动产买卖合同 承揽合同：加工、定做、修缮、修理、印刷、广告、测绘、测试等 →千1 仓储 租赁合同：租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同 保管合同: 仓单栈单（入库单） 财产保险合同包括：财产、责任、保证、信用等保险合同不含再保险合同
产权转移书据
→万5土地使用权出让；土地使用权、房屋建筑物、构筑物所有权转让；股权转让书据
商标专用权、著作权、专利权、专有技术使用权转让、专利实施许可→万3 不含：土地承包经营权和土地经营权转移
万2.5：营业账簿：实收资本资本公积
千一：证券交易 前一个交易日收盘价/面值、出让方征收扣缴义务人为证券登记结算机构
3. 纳税人：在境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人或在境外书立而在境内使用单位和个人1.当事人不包括合同的担保人、证人、鉴定人
4. 应纳税额=计税金额×适用税率①分别列明，否则从高②签订时无法确定金额，先按定额5元贴花，以后结算时再按实际金额补贴
5. 税收优惠
基本减免税：贴息贷款合同、对投资者买卖封闭式证券投资基金免税
其他减免税
6. 征收管理
纳税义务发生时间和纳税期限
纳税地点。%
缴纳方式
10、房企所得税
1. 应纳税所得额确认
1.1. 未完工：预计计税毛利率
1.2. 完工：实际毛利额、完工条件①已备案②已投入使用③已取得产权证明
差额，计入当期收入
2. 收入确认
2.1. 代收各项基金、费用和附加等，凡计入开发产品价内或企业开具发票，应全额计入收入
2.2. 时间①一次性（实际或取得收款凭证）②分期（合同）③按揭（合同）④委托（清单)
2.3. 委托方式销售收入金额的确定 ①支付手续费②视同买断（参与取高//买断价）③基价+超基分成（参与.成交价取高//不参与..基+分成）④包销
2.4. 视同销售:所有权转移（销售收入）//使用权转移（租金收入） 确认收入方法的顺序 ①本企业同类②当地同类③成本利润率≥15%（主管税务机关确定）
3. 成本费用扣除
3.1. 期间费用、已销产品计税成本、税金及附加、土地增值税（已售面积/可售面积*成本） （1）已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 （2）可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
3.2. 扣除项目
1. 维修费（当期据实扣）///共用设施设备维修基金（移交时）
2. 配套设施成本
2.1. 非营利性且产权属于全体业主///无偿赠与地方政府、公用事业单位 视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理
2.2. 其他情形：单独核算其成本，除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理
1、邮电通讯、学校、医疗设施均应单独核算 2、停车场所：单独建造的，应作为成本对象单独核算。 利用地下基础设施形成的，作为公共配套设施进行处理
3. 利息支出（集团.证明文件、合理分摊）
4. 其他扣除
4.1. 银行按揭保证金：实际发生损失时扣除
4.2. 委托境外机构销售开发产品：支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除
4.3. 损失
4.4. 企业开发产品转为自用实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧
4. 计税成本 核算方法
4.1. 计税成本：1）土地征用费及拆迁补偿费2）前期工程费3）建筑安装工程费。4）基础设施建设费5）公共配套设施费（6）开发间接费
4.2. 2.成本对象5:可否销售/功能区分/定价差异/成本差异/权益区分
4.3. 总成本确认 制造成本法
4.3.1. 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本 ①出包工程未最终办理结算未取得全额发票，证明资料充分前提下，其发票不足金额可预提但不超合同10% ②公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。 ③应向政府上缴但尚未上缴的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。
4.3.2. 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不 得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
4.4. 成本的分配原则
4.4.1. 应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象。
4.4.2. 按受益的原则：占地面积法/建筑面积法/直接成本法/预算造价法
4.4.3. 土地成本占地面积法/借款费用直接成本法或按预算造价法/公共配套设施开发成本建筑面积
5. 特殊事项
5.1. 合作Or合资开发房地产 且未成立独立法人公司
5.1.1. 分配开发产品①已结算，与投资额差额计入应税额②未结算，按投资额视同收入
5.1.2. 分配项目利润：视同分配股息红利、利息支出不得税前扣除
5.2. 投资土地使用权于其他企业房地产开发项目：分解2步①转让②购入开发产品
5.3. 非货币性交易换入土地使用权P99确认时点