导图社区 2023.1.28 安家之美—买房避坑(竖形脑图)
- 107
- 10
- 0
- 举报
2023.1.28 安家之美—买房避坑(竖形脑图)
被民间称赞为“炒房圣经经’,官方称之为"买房避坑指南"。2023年能买房吗？房价会涨还是会跌？此思维导图必看！
编辑于2023-01-28 00:23:39 北京市- 房产
- 买房
- 房产投资
- 安家
- 置业
- 相似推荐
- 大纲
被民间称赞为“炒房圣经经’,官方称之为"买房避坑指南"。 2023年能买房吗？房价会涨还是会跌？此思维导图必看！
序 言
体系的讲述
财富多少和实力高低的象征，家庭和谐和民生稳定的基石，经济腾飞和社会发展的动力
出发点：亲兄弟姐妹，分析你现在的处境、资金、希望和需求等多方面来做决策
信息不对称的根源，前提假设不讲，后面可能存在的问题也不讲，掐头去尾留中间
“看山不是山，看山还是山”的豁达感，避免“一叶障目，不见泰山”的思维盲区
房子的本质
法律意义上的产权保障
可以安置户口
可以抵押贷款
可以优先上学
为儿女遮风避雨
哪些是优质的房产？价值与价格的剪刀差
城市价值
人口（高端）净流入
平均收入和中位数收入名列前茅
土地供应量逐年减少
上市公司多
现有库存少
贫富分化差距大
独角兽公司多
自然环境好
财政盈余的城市
产权证价值
楼盘价格
首付比例高
贷款利息高
贷款金额有封顶限制
购买资格限制
交易税费较全国平均高
限制出售年限
行业是第一大产业
第一大产业，实体产业，也是母产业，数十年不动摇
2021年，土地出让金占比一般财政预算收入71.8%。
05年至18年14年，共销售1.27亿套，交付0.86亿
产业链拉动角度 ：房地产行业拉动五六十个行业
集约化用地角度，能节约60%以上的土地
城镇化进程的必然要求 ：每年转移量1200万到1300万人之间
名人呈现 ，香港、美国，财团里不少比例涉足房地产开发，上一届美国总统
打破思维的墙
一种是“指鹿为马”，一种是“盲人摸象”
社会阶层、角度立场、个人成长历史、个人购买房产历史、成功及失败经验，对于未来判断的逻辑合理性及科学性
在成人的世界里，不能单纯的用对错分析，更多的是利弊考虑
本书以房产选筹、购买环节、准备环节为主体，着重于解决内心的疑问，以人口流动、城市化、宏观调控、通货膨胀、国运昌盛等为底层逻辑进行系统的阐述
A:我们知道框架超过内容，选择大于努力，您放在选择环节上的时间有多久？您放在努力环节上的时间有多久？如何证明您重视选择大于重视努力？
B: 父母辛苦一辈子积累的财富，可能您几年的工资就能超过，可能楼市一个涨幅就远远超过我们十多年的积蓄，如何理解、解释与改进行动？
什么才是真正的财富？
聚集有思维、有见底、有深度的朋友，共同碰撞、共同学习进步，以思维为支点，家庭（房产）为标的物，实现人生的进阶
微观落地
大处着眼 小处入手
微观角度：置业后居住人口、户型选择、小区对比、楼层、面积、朝向、首付区间、贷款额区间、总房款、流水、征信与月供；
中观角度：学校、地铁、医院、商圈、板块、城市选筹、购买资质、贷款资质、办理贷款、利率、装修、购买时机、卖出时机、改善时机、楼市风险及政策解读
宏观角度：人口净流入、经济增长、优质企业、金融机构存款余额、 土地财政、城市规划、城市化、 板块轮动、 宏观调控、信用货币、通货膨胀、国运昌盛
本书结构
第一篇：房产置业88个问题
第一章为什么要买房子？
第二章，如果要买房，判断标准和参考物是什么？
第三章：我买什么样的，涉及到面积、楼层、户型，以及区位选择；
第四章：怎么买？涉及买房的一系列琐事，涨跌的微观时刻；
第五章：金融与出售
第二篇：来自 心灵的疑问
第六章：歧义的词语比如房奴、房地产泡沫、投资与投机；趋势的判断
第七章：价值观的阐述，置业与婚姻，与学校，与户口，与一般投资等等；
第八章：关键要素，底层逻辑，关于房产，现房交付，红线，房产预售
第三篇：具体客户和具体城市分析，
第九章，具体客户诊断，人口流动往往两个方向，
城市升级，从农村到乡镇，从小城市到大城市，一个是人口外溢
笔者作为KOL 解答问题
1、现在房价降到底了吗？2、预计什么时候能涨起来？
3、我首付不够，还能有什么办法解决？4、这几个楼盘我选哪个合适？
5、我选90平米的三居还是120平米的四居？6、可以买哪个楼盘？
7、要涨：整个商圈楼盘都涨，要跌：区域内甚至城市都是联动的
学 以 致 用
博晓古今，可立一家之说；学贯中西，或成经国之才
真相，骗我，虚幻的，以为是真的，以自我感受为依据。
缺少了判断的逻辑，知识体系尚未建立
衷心感谢
夜观天象不如顺水推舟、快人半步
房价涨跌启动周期一般不低于3-6个月
关键是在上涨之时，先人一步，买入，改善
下跌之日，比别人早一步卖出、置换。
普通人看房，中产谋城，上者乘国之运
加入《安家之美》读者会，探讨房价影响要素、市场动态、存量和增量财富，避免内卷
第一章 为什么买
第一节自省求真知
不买房族的言论
将不买房的原因进行梳理，
崩溃、绝望、折磨、致命、负债累累、火坑里、苦不堪言等
判断房产趋势的：崩盘、风险、负债、债务、畸形、贬值、赔钱等。
一类是偏理性的原因，
1、房子处于高价，后续大幅降价！
2、买房子就是负债累累，毫无人生乐趣！
3、抓住钱，不能为了住或者虚荣心买房！
4、放贷还清了，人也老去了！没有必要！
5、住房重要，还是快乐轻松重要？
6、房地产泡沫会崩塌！
房子是什么
房子的五大核心附属属性：教育配套、产业配套、商业配套、医疗配套、交通配套等，都成熟时，便是阶段性价格最高之时。
第一个是政府规划公布阶段，第二个是动工打地基阶段， 第三阶段是完工即将交付阶段，第四个是使用运行阶段；
买的是城市的未来，承担着对美好生活的渴望和向往。
房子过剩吗
当询问汽车过剩吗？有的车型滞销，有的车型需要加价。
因为如果分大类，可以讲房产结构性过剩，同时也结构性稀缺。
谈宏观概念的房子是否过剩没有意义，不利于我们个体做决策。
买的那套房（是否有潜力、是否稀缺、是否畅销、是否有好口碑）即可。
站在2035年看今天
站在15年前，看今天，房价很贵，兰州拉面很贵很贵，机械制品、电子制品很便宜
站在15年后，看今天，房价很便宜，兰州拉面也不贵，机械制品、电子制品很贵很贵
用动态的眼光看事物的发展，“拎包产品”越来越便宜
如何看待 房产调控
保民生，风险可控，将房价控制在合理的区间范围。
精准调控，一城一策，限制了贷款及限制了购房资格，对有钱人持续买人口净流入城市的住宅是精准打击。
缓涨，配合着国家繁荣富强，配合着城市建设，配合着居民财富，配合着配套完善，配合着货币通胀
商品价格受供求关系的影响，围绕价值上下波动，则是价值规律的表现形式
第二节宏观大趋势
人口流动
中国自古以来就不停息，如闯关东，走西口，下南洋，东渡日本，西去欧美国家等
大量的人口从农村向城市迁移，以加工贸易、制造业和资源性行业为主。
大量的人口从农村以及三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移， 三四线城市人口迁入停滞（或者迁入迁出同步），大都市圈人口继续增加
资金流动
钱是从哪里流出来的
北京上海深圳
钱又流向了哪些城市
北京上海深圳
中国城市化
中国的城市化将是影响二十一世纪人类社会发展进程的一件大事
哪些城市 最保值
国家中心城市：北京、上海、天津、重庆（四者同时是直辖市）。 其他国家中心城市：广州、成都、武汉、郑州、西安。 网红城市：杭州、苏州、青岛、厦门、沈阳等。
第二种推荐
宏观调控
针对房地产领域，宏观调控主要包括：限购、限价、限售、限贷。
限购是限制购买的资格和套数；限价是限制商品房的最高价和最低价（包含限房价、也包含限地价）；
限售是限制房产转让的权利（一般是时间限制）；限贷是限制贷款的金额和资格。
从来不限购的城市，从来没有宏观调控主体的城市就从来没有价值， 限购越严重越有价值。落户越难，城市价值越大。
房地产周期
房地产周期可以分为长中短周期，长期看人口、中期看土地、短期看金融。
实际看配套，又有七项细分指标；上侧看政府，下侧看企业，外侧看经济，内侧看媒体，左侧看收入，右侧看支出，相互验证
大江大港 看大都市
现代铁路铁轨之间的标准距离相当于1435毫米。为什么会采用这个标准呢？
我们的全球的大都市，经过研究发现靠近大江大湾或大码头，有多个因素
看全球都市群，要么临江，要么临海至少一个，甚至还在不断的弥补短板。
看国内四大直辖市，上海、重庆、天津和北京，北京与天津相邻，源于我国南涝北旱，伟大工程“南水北调”
胡焕庸线 的现实意义
古代历朝历代更替，很大一方面是因为自然资源、自然环境的恶化，气温的变冷、降雨量的调整!
汉朝的文景之治、汉武盛世，唐朝的贞观之治、开元盛世，清朝的康乾盛世往往也是自然环境加持。
胡焕庸线是气候变化的产物，东部以百分之四十多的土地聚集百分之九十多的人口，这一切与自然资源、气候脱离不开。
如何理解 布雷森体系崩塌
1973年，美元停止兑换黄金和固定汇率制的垮台，已经瓦解
现在货币“金本位”不复存在，主要是依靠国家信用，祝祖国繁荣昌盛
第三节聚焦看价值
房子的 使用周期
管道（上下水）老化替换、墙体脱落修补，甚至保温层的自然损耗，比如说老鼠撕咬啊，电线更换等等
第二类回答
第三类回答
第四种回答
土地和 土地的不同
住宅类商业用地释放多少，要层层上报省政府，甚至要汇报至国家相关部委。
土地归国家所有。在资本主义国家，土地归个人所有，所以造成土地持有不均
农村人财富 易折损的三个坑
第一个是借给邻居或亲朋好友做生意
第二个坑直接或间接投资 P2P网络借贷平台。
第三个坑是到镇上或者县城买了小产权房（无房本、无金融属性等等）
农村人买房 的四个台阶
第一个是自以为过几年回农村发展，在老家自建新房，
第二个是去乡镇买房，并且买小产权房（没有房产证）
第三个在县城买房置业
第四个，是在大城市买小产权房
年轻人的首套房 是否应该买
我们仍然处于城镇化快速阶段，选择的最好的资源
年轻人的首套房 应该在哪里买
自己工作的位置，自己生活的位置，自己的家乡。
哪个层次级别高，哪个机会发展大，哪个人口净流入，选择哪里
年轻人为什么 要买房置业
父母、爱人的户口要落，是需要有房产的，孩子要落户也是需要有房产的
要上学的，是要高考的，如果没有房子、没有户籍，往往要回原籍
储存财富的工具：15年过后，车子，公司股票，大多数概率大大贬值。
第二章 判断标准 和参考物
第一节物理属性
容积率
以为只要有了土地，那房子想盖多高，就盖多高。错误。
国家都是有相关的制度法律来约束，存在着容积率这个概念。
绿化率
像一些上个世纪的老旧小区，没有绿化，物业费很低廉
买房都喜欢买在公园旁边，溜遛弯、休闲放松，心情比较好，有溢价
日照时长
日照时长与楼的密度，楼的高度，楼间距，在南方北方不同的纬度等都有关系
随行就市，能选择高楼层，不要选择低楼层，尽量中间楼层之上
平层复式 与别墅
交通便捷、户型设计好、地段有规划、配套有潜力、价格划算的别墅才值得
1、成片别墅区，圈层氛围统一，配套成熟；
2、舒心的天际线，私密性好，场面感好；
3、花园有一定的面积，方正好用，有2-3个车位；
4、户型格局好，北进门南花园，地上2-3层，每层有卫生间；
老破小与 老破大
只有在一线二线城市的好位置才有保值增值价值，在三四线城市，被放弃掉
综合权衡，从市场端，越来越多的老破旧房子遭到市场的歧视。
新房与 二手房差异
一般来说，买二手房尽量控制在五年到十年之内的小区 老小区物业都一般都较差，没有现代化的物业服务，但是生活配套方便。
一般来说，期房就越往前买越便宜，越是靠近现房越贵
毛坯房与 精装修房差异
如果同样价格肯定买精装修。异地，比较忙的，又不懂装修的，优先买精装修。
房子是关键（位置、户型、面积、配套、价格），不管精装修还是毛坯肯定都要
沙盘样板间 怎么看
沙盘，比例调整后的模型，类似美颜相机
样板间，核心目的是让你肾上腺激素分泌加快，
第二节周边配套
高铁地铁 与公交车
高铁是城市间之间人口流动的交通工具，带来大量的人流、物流、信息流。
高铁出口往往会布局商业综合体、写字楼等，再往外才涉及到住宅用地。
地铁是城市内部不同区域人口大规模流动的交通工具，地铁一响黄金万两。
相比起高铁每公里1亿左右的造价，地铁的制造成本，根据根据施工环境、地质条件，根据拆迁建筑物等各种因素，差异较大，每公里在2亿到10亿不等。
菜市场
如果是几万人的大社区，会多个菜市场，自发形成的，政府有规划的。
商贩自然而然就会形成，有人的地方往往就有集市。
学位房
1、好的同学（好的氛围），
2、好的老师（好引领者），
3、好的硬件（基础保障），
4、好的模式（好的教育理念），
5、好的家长（心平气和说话），
6、好的城市（好经济和人文基础）。
公园和 体育馆
地标性建筑，灵魂性标志
附近的房价往往是最贵的
商业 繁华度
出则繁华尽揽，入则静谧独享
岁数偏大，可能喜欢安静一点，年轻的喜欢繁华、喜欢闹。
第三节城市配套
治安
国权不下县，县下惟宗族，宗族皆自治，自治靠伦理，伦理造乡绅
城市级别越高，治安情况越好，越是文明开放
机场
机场、高铁、地铁、公交车、长途汽车多维一体。
北京大兴国际机场为例，创下多项世界之最，“民航部分投资达1167亿元
教育水准
指标来形容，便是高中升学率，专科升学率，本科升学率
每年多少“人才”回流
医疗水准
多少三甲医院，有多少全国知名的专家和专科
所有的新型、大型的医疗机构建设都要得到高级政府的批准
就业机会
就业机会和收入往往是我们来一个城市漂泊打拼最为核心的关键
就业体验感的差异，比如收入、就业机会，团队领导水准，下属的敬业
商圈差异
商圈的繁华或衰败，因城市发展方向而异
有的一二十年前繁华的商圈，今天依旧繁华
一些随着城市变迁、新新人口迁移，已经老化
城市级别
容纳和虹吸的资源越多，更复杂的商业文明
最精品的水果，最精品的食物，最特别的奢饰品
人往高处走，水往低处流。哪怕我们这一代，下一代趟路。
关于鬼城
一种情况是鬼城是阶段性的
那么还有一部分鬼城呢，可能永远也是鬼城，永远也不会填满
第六章 溯本求源
第一节容易起歧义的词语
真的买不起吗
大城市的房子确实是奢侈品，从古至今，“大庇天下寒士俱欢颜”
人口短期内涌入，住房供需不平衡的自然结果。
低级的快乐靠纵欲，高级的快乐靠自律
几套房 算刚需？
说到房住不炒，我们看历史的长河，从古看今，有恒产者有恒心。
城里人、户籍、学位、医疗、教育、升值保障等，四套之内皆为刚需
我眼中的房奴
投入建设维修维缮道路、公园和地铁。不断地建设，高端人口净流入，价值增加
城市区位、商圈、时间点没问题，成为房奴，恭喜你，你将享受城市发展的红利
房地产泡沫
不限购、不限售的城市或许有泡沫
五类家庭，贫困型、蚂蚁型、蜗牛型、稳妥型、享乐型
投资与投机
抱着侥幸心理，往往是和深思熟虑、稳健思维相对应的。
对房产认知的颗粒度、深度、广度、结构和边界尽可能的了解，我认为称之为投资
刚需盘改善盘 与文旅盘
从位置上：CEO盘>改善盘>刚需盘>文旅盘。
环境上：文旅盘>CEO盘>改善盘>刚需盘
市场供应量上（大多数城市）：刚需盘>文旅盘>改善盘>CEO盘
市场供应量上（中小型旅游城市）文旅盘>刚需盘>改善盘>CEO盘
第二节影响房价若干因素
房价收入比
第四层：市场经济中的价格是相对来讲更公平的。“鹤岗”和“北京”一样贵
富国（地区），人口涌入、商业繁华、贸易兴盛，房价收入比越高
房价收入比，国家之间没有可比性，与供需结构有关系
房价与租金
缴纳租金后是居住权，比如落户、上学、出售权、抵押权、赠予权、继承权等
城镇化与城市化
2019年底，常住城镇化率是 60.6%，户籍城镇化率 44.38%
城镇化第三阶段：大城市特别是超大城市中心区人口向郊区或者农村迁移
中介是不是骗人
社会是存在 2/8 或者3/7定律，极好的只占整体的 20%或30%
房产税会 降低房价吗？
房产税的出现，会加速人员的流失和逃离，逃离到了大都市，
人口的加速涌入，加剧供需不平衡，大城市优质商品房房价上涨
取消公摊对房价的影响
单平米使用面积的价格，相比之前计算公摊式的价格一定是要高的
菜市场的菜源于垃圾分类，大部分都是一些精品菜贵了，无差别的人类劳动
出生率逐渐降低会降房价吗？
高收入人群、高净值人群、高学历年轻人净流入
市中心的超高层会成为贫民窟？
先说答案，如果整个城市人口净流入，超高层不会成为贫民窟。
如果整个城市人口净流出，没有接盘者。
第三节关于趋势的判断
房价能降低多少
人口净流入，好的学校、医院、公园、地铁在建，好的企业在迁入或扩张，不会降
中国是千年来都是农业社会，信用时代，正好相反
货币会不会贬值
货币不管贬值和增值，绝对不是针对某个人，也不是针对某个城市
房产的价值是源于内在和外在属性综合决定
人口密度与经济繁荣
城市经济，全国产业链的分工，全球利益格局当中，强化城市地位，正向循环
人口基数足够大，大都市化空间足够，向经济繁荣的区域出发，趋势不会停止
房价便宜了，真的好吗
宏观调控一定是基于经济的平稳持续健康发展，房地产是中国经济的压舱石
房子是秤杆子上的那秤砣，它挑的是老百姓的安居乐业。
我们中国的房子 真的贵嘛
房子的贵贱是和哪个国家比呢？针对于低收入、中等收入，还是高等收入人群？
第三，哪套房子贵？讲平均值吗？还是讲中位数？房子很贵和便宜，案例支撑
第四节买房看产业链
城市的规划
城市发展不是经济行为，而是政治行为和政治意识的体现。
房地产是一个城市的物理骨架，也是城市的财富沉淀。
规划哪里有医院、学校，落户条件，等都是政府宏观调控和微观操作的结果
房地产 产业链
我们从另外一个角度看一下房地产产业链，
销售前：土地的拆迁、居民安置等之后、建材类；再就是钢铁类；以及化工品
销售中：金融机构介入，一般是银行，按揭贷款..
交房后：涉及到家居装饰，比如厨卫地板、电气照明、家具等；还有家电
日常维护，有物业公司..
销售一套房子拉动的产业可能没有多少，比如2018年一年销售一千三百多万套呢
房产专家 六种细分
一般房产专家粗略的分以下几个层面，归类为道、法、术三类：
术类
第一类、具体评判各个楼盘的性价比、配套、户型；
第二类、具体讲一套及多套房产的操作手法，偏具体流程，金融手段；
法类
第三类、讲各个区位板块的，城市规划，项目规划，配套规划及目前的落地进度
第四类、具体评判各个城市、各个区位、板块的楼盘性价比潜力；
道类
第五类、偏重房价背后的金融、政治、财政、城市化逻辑；
第六类、讲房产的江湖往事；
房产对我们个人的价值
当时我刚刚大学毕业时，这些问题，似是而非，没有人会花费10分钟以上
大多数人是浅尝辄止，能讲清楚的，又不认识。以此为土壤，以此为镜子。
第五节关于个人的决策
像狮子王一样思考
除了矿产等不可移动资源，其他人口、金融、科技、教育、医疗越来越聚集，聚到省会，聚集到首都，聚焦到国家新定义的中心城市，不可阻挡。
橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳，叶徒相似，其实味不同。所以然者何?水土异也“。
买个地球仪，查阅世界级的城市群、城市带，看看有什么规律；
买副亚洲地图，查看国家分布、海洋、大江大河布局；
买副中国地图，手指城市分布和人口稠密；
买个所在省市地图，思考省市经济繁荣和人口迁移；
买个所在区街道地图，对比板块轮动和商圈崛起；
我的收入会不会降
行业是趋势性行业，收入会涨。夕阳行业，收入逐渐会下降，甚至会失业
在夕阳中寻找朝阳，足够勤奋、优秀，注意积累和沉淀，步步高升。
如何会有更高的收入？
想有没有第二种第三种更好的方式？对于组织，对于企业的帮助在哪里？
第四个是我们认知和行动边界的扩展。
用心积累、沉淀总结、换位思考、日积月累总是最为优秀的品质
年轻人的第二套房 是否应该买
房票（买房资格）、贷票（贷款资格）和首付（金额）
房价上涨（暴击）即将融入主城的郊区。已发展完善成熟地段，低涨幅
花时间花心思研究城市规划和空间布局，找城市正在重点发展的区域。
房产精装修与 买房即有证的利弊
精装修工序，性价比很高，第二种呢是存在着一些细节不足、质量不过关。
凡事都是生意，如果交房即拿证，精装修好，成本要转移给消费者，更贵！
多维视角下的优先与取舍
信息差，决定收入；
认知差，决定圈层；
圈层差，决定财富分配。
我们的每一分财富，都是对世界认知的变现。
第七章 价值观
第一节求生存
置业与婚姻
多套房产，心平气和，全面系统看待，不因小事而动怒、底气更足。有恒产者有恒心
置业与教育
家长对于孩子的教育是全方位的。父母终点孩子起点。上一代尽量做到圈层最高。
花开四季皆应景,俱是天生地造成，知情达理、善解人意、有韧劲儿，懂进退、知边界
置业与养老
年青一代的时间分配、医疗条件、房产的保值升值空间、交通便利程度等
置业与存银行
“人已经到了城市，但是怎么思想和认知还存留在农村！
钱从哪里来，钱如何形成良性循环，投入基础建设越来越多，紧密相连物件越贵
穷人把钱存到银行，富人把钱贷出投资，加快经济循环，商品包装来卖给大众
置业与日常消费
原始积累完成前，能节省就节省；一旦完成，如何让消费和投资兼备，避不开的话题
笔者是相信极简生活！杜绝无效社交！一切极简！
第二节谋发展
置业与学习
一个人的成长，需要尽早站到认知的至高点，发挥其势能。
高学历的人，对于房产的了解，也是有局限性。教育分科的，其次标准化的
判断基于信息数量、质量及密度的综合结果，结构化出现的，有边界
置业与户口
本城市家庭户籍，都会安排入学，而集体户根据学位情况相对就近，统筹安排
人口净流入较多，学位不够，班级不够，只能卡那些租房住的群体
置业与买车
通过购买环节、使用环节、替代环节，五年十年后的贬值分析
优先择机买房
置业与股票
实用和增值角度，房产的使用价值远远大于股票的使用价值
有的企业，会几个小时内股票跌停，甚至勒令退市
置业与一般投资
整个产业链中的价值，不可替代性，低层次重复性建设，推动产业行业往前发展。
不凭感觉下决定，而要收集足够多的信息数量，确保信息质量，形成一定的信息密度
第八章 价格与价值
第一节 需求与供应
三种知识和背景
事情本来的模样和规律，系统性讲述出来，或者单点击穿的描述
围绕着相关干扰或影响要素的描述，典型的学以致用。
没有系统描述，没有深刻单点描述，而情绪的话语，夹杂着部分的规律引入误区
供需关系影响价格涨跌
特定客户群体的特定供应大于特定客户群体的需求，价格下降
特定客户群体的供应量小于特定客户群体的需求，价格上涨。
第二节 供应量
影响 因素一
如果没有住宅土地的供应量，开发商也无能为力。
土地整理巨大成本，水、电、气、道路、学校、医院、产业等等要通盘考量
影响 因素二
银行和非银行机构资金助力，开发商拿土地建设风险周期很长，速度会很慢
金融机构支撑购房者，买房者的住房按揭贷款
影响 因素三
城市有边界，有人口的承载能力，水资源、燃气、石油 等，环境承受能力
第三节 需求量
角度一
每年都会有数百万的大学毕业生优先是考虑在城市工作，结婚生子
一部分群体是离异或者再婚，又涉及到新家庭的调整，房产的置换
改善的典型场景，比如说新增加了人口
时代的变化，行业的崛起，收入越来越高，经济状况改善
角度二
拆迁类：危房的改造改建，政府规划或建设相关的公共设施
还有一类呢，是棚户区改造，从此享受城市化的红利
角度三
第3个角度呢是人口的迁移
其次是源于经济增长改善房屋的需求。
最后是生产力的进步创造新的需求
第四节 客户画像
北京客户画像
1、本地人刚需（结婚、离婚、生子）；
2、本地人改善（添人口、配套位置改善）；
3、北京户口家庭第二套的保值增值（资金存储）
4、外来人口进京，有购房资格及资金（上车盘或改善盘）；
5、全国顶级家庭向往圣地！
（全球最没有泡沫的城市，14亿人向往的地方）
环京客户画像
环京购房者的画像：
1、北京户口购房资格买满，闲余资金转至环京（保值增值）；
2、北京买入一套房产，第二套买不起，闲余资金转至环京（投资或者父母居住）；
3、退休阿姨将市区房产6000-8000元/月租出去，环京置业养老，租金抵月供
4、“北漂”无购房资格或购房资金，外溢至环京；
5、东三省、西部、河北天津山东河南山西等临近省份，置业环京（投资或自住）；
（除去本地刚需、改善和投资之外的需求分析）
青岛客户画像
1、本地人刚需（结婚、离婚、生子）；
2、本地人改善（添人口、配套位置改善）；
3、山东人富裕家庭自住、投资、养老需求；
4、北部城市富裕家庭旅游养老需求。
（教育、医疗、治安，生活舒适度兼备的城市）
天津客户画像
1、本地人刚需（结婚、离婚、生子）；
2、本地人改善（添人口、配套位置改善）；
3、外来人口进津，有购房资格及资金（河北、山东、河南、东三省临近省份较多）；
（教育、医疗、治安，生活舒适度兼备的城市，容得下身体，也放得下灵活）
第五节 买房逻辑 -选房指数
释义
品质：外立面、物业服务、小区环境及开发商品牌，优秀为7-8，顶级为9-10
学校：二类学位房或者顶级分校为7-8，顶级学位房为9-10
板块：重点发展板块为7-8，全国知名板块为9-10
配套：商业服务业等，待发展为5-6，初步发展为7-8，发展成熟为9-10
地铁：3-5公里为5-6,2-3公里为7，1-2公里为8，500米以内为10
价格：性价比很高为7-8，不赚钱/赔钱卖/倒挂/区位笋盘为9-10，
医院：三公里两所三甲9-10, 5公里内一所三甲为8，10公里以内一所6-7
产业：五公里内全国顶级企业总部9-10,10公里内顶级企业总部7-8
买房指数
买房逻辑：买房的优先考量点、关注点和决策影响因素;不同的需求，不同的排列组合，最终是不同的决策模型,原则上一定是量身定制。
举例四类
刚需
价格>产业>地铁>学校>配套>品质>板块>医院
改善
品质>学校>板块>配套>地铁>价格>医院>产业
养老
医院>品质>价格>配套>板块>地铁>学校>产业
增值
板块>价格>地铁>学校>品质>配套>产业>医院
买房感受
通勤距离感
居住舒适感
金融流动性
身份体验感
购买力约束
生活与配套
第九章 人口流动背景下的需求
第一节小城市到大城市的人口迁移
二线城市安家
类型一：年轻人进城
类型二 将老人接进城
类型三 富裕家庭进城
补充说明
一线都市圈安家
背景介绍
类型四：一线城市能落户
类型五：一线城市不能落户，买得起房
类型六：一线城市无法落户，也买不起房
第二节大城市内部的人口迁移
背景描述
类型七：一线城市第二套如何购买（同纬度、同城市）
类型八：人口外溢的养老需求
类型九：学区房或者学位房
第三节 置业案例
房产购置有优化空间
房产与收入成正比，并且已经到满格
客户答疑
粉丝一
粉丝二
北京是买二手房还是买新房比较好
粉丝三
北京昌平北七家和亦庄 买入哪里？自住，潜力更大一些？
粉丝四
朝阳东北五环外，朝阳东南三环，和东南亦庄近六环的三个楼盘在售二手房展示，平均价格分别是10万，7万，8万。
五环外的比三环的楼盘还要贵？不是说地段吗？怎么回事？
三个楼盘核心买点分别是
1.地铁+品质+高端产业+商业
2.地段+地铁+品牌开发商+商业
3.学校+板块+品质+（潜力预期）+品牌开发商
附录 读者俱乐部
城市的升级，离开父母的地盘和怀抱，进行新疆域的开拓。
要脱离农村思维，善于借用金融杠杆的作用，来适应社会的发展和变化
钢筋水泥砖头，基于不断完善的周边配套、就业机会和人口流入。
等原始积累全款买房，敢问积累的速度，有政府投资完善配套的速度快吗？ 来不及！
收入每增加2-3倍，存量财富增加2-3倍，，思维和价值观会发生变化
拿到有价值的资源，联合有分量的圈子，获得足够高的溢价，这是读者俱乐部的宗旨
第三章 买什么
第一节物理属性
买什么楼层
针对新房，开发商的定价策略是越高越贵，选择中等及中等偏上的楼层
关于顶层和一层，常规的楼市专家和自媒体往往讲不能买，这并不是标准答案
买什么户型
人是向阳的动物，卧室和阳台都朝阳，并且面宽越大越好
看是否要套利空间，本地段商圈内，相似容积率和定位楼盘，不同户型对比
买多大 面积合适
资金有限，经济基础决定上层建筑；贷款金额和贷款名额有限；过户交易名额有限
人生中为数不多的，可以带长达二三十年的从银行的低息借款，除此之外再无机会。
一二线买房，80-100 平方米自住和置换较适宜；5-10 年后，选择110 平米以上
第二节城市区位选择
城区与郊区
房价涨跌，总体上涨的多跌的多，涨得少跌的少
遇到调控，郊区跌的多，核心区跌的少，豪华盘跌的多，刚需盘跌的少
配套不完善的跌的多，配套完善的跌的少。总之，人多的跌的少，人少的跌的多
旅游地产
远离一线二线城市，在三四线城市以旅游为主业
开窗出门便是“江河湖海”“小桥流水”“崇山峻岭”“山清水秀”
底层便是每个人的基础经济条件，精力分配，家庭结构不同导致。
商铺购买投资
商铺可以看得见摸得着的
从供应量上来讲，商业用地往往是供大于求
保险，以及各类理财、基金、股票，甚至股权投资，是看不见摸不着的
买二线还是 买一线城市周边
以为我工作八年、十年就要回老家的，但是没想到一直在这儿呆了下来
能买省会就成了省会的人了，哪怕买的省会地方稍微有点偏也还好
龙生九子各有不同，人与人的差异巨大
本城市 跨城市争辩
买房优先是在买自己工作生活的地方，过江龙功力减半
了解，具体到板块、商圈、小区，后期的装修、租赁
生活的城市和工作的城市，哪个城市等级级别高，优先购买
选择国内 国外的争辩
您认为国外的月亮比国内圆吗？您在国外生活工作比在国内多吗？你长久发展是在会在国外吗？
国内属于基本盘，稳健了之后水满则溢，才可以考虑到跨国
法律、税费、政策、产业、经济增速、人口净流入等等众多原因
农村自建房与 城市置业差异
农业思维，理解不了钱是国家信用支撑的一般等价物
无法理解金融是跨越周期的工具，无法理解资产泡沫与货币泡沫的对冲
农村的房子不管是否确权，往往是不能全国范围流通的
不是房子本身值多少钱，而是周边值多少钱。
第三节 必须重视的因素
微观评估 一套房产
了解这个板块、商圈和楼盘的背景信息，基准评估价格。
目标房源与基准评估价进行比较，列出所有因素，拆骨法折价。
任何一套房子都会有优点，也会有不足，建立坐标体系
关于小产权 的那些事
先说结论，能买商品房大产权不要买小产权
国家相关部门颁布合法合规房产证的称之为大产权，除此之外的都称之为小产权。
不能落户、银行按揭贷款、银行抵押、自由交易过户。表象特征就是没有房产证。
企业选址 看城市选择
任何企业它是以经济获益（盈利）为主要目的的组织形式
营商环境、消费人群、人才质量、交通，靠近钱最近。好的企业，有好的就业
良禽择木而栖。鸟随鸾凤飞腾远，人伴贤良品自高。我们作为个体（劳动力），流动到这样的地方，加快了产业链的优化，人才与企业相互促进。
城市分析框架
人口
出生人数
小学生数量
人口户籍增长
外来常住增长
高质量人口群体
经济
GDP
产业结构
人均收入
人均GDP
企业
第三方招聘 收入分布
知名优秀企业
世界500强总部
上市公司数量
教育
大学
985-211大学
中小学
入学难度
中考升学率
高考升学率
医疗
优秀医院
百强三甲医院
床位
财政
财政收入
财政支出
财政盈亏
财政收入结构
交通
高铁
机场
地铁
公交车
金融
金融机构存量
货币投资增量
自然 资源
水
电
气
军区及军工业
第四章 怎么买
第一节 买房实操关键节点
买房渠道
随着互联网、移动互联网的兴起，最后比拼的是商业效率。
政府对房价是进行备案管控的，往往设定最高价
买房税费
一、什么是契税 二、什么是增值税
三、什么是住宅专项维修基金 四、个税
买房价格
一、什么是挂牌价格、成交价格和市场价格
二、什么是正常负担价、卖方净得价和买方实付价
三、什么是网签价格、计税指导价和贷款评估价
交易步骤
（1）一房多卖，严重损害购房人合法权益，属于违规违法；
（2）未按政府备案价格的要求销售商品房，违规违法；
（3） 在取得商品房预售许可前，变相收取定金、诚意金等费用属于违规违法；
（4）未标明房源销售价格、销售状态、销售进度等违反明码标价规定的行为。
（5）限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款。
厌恶性设施，殡仪馆、公共厕所、火葬场、垃圾站、传染性医院、变电站、
物业交割
交房延迟、地基下沉、房顶和卫生间漏水、墙体有明显的裂缝、墙皮脱落等。
分清三类 置业顾问
第一类以专业著称，对买卖的各环节极其精通，对市场行情了解的极其透彻；
第二类，服务特别到位，不管看多少个楼盘都不厌其烦，
第三种，以勤奋著称，嘘寒问暖
第二节 如何买到满意的房子
处理家人反对
绝非为了买而买，一定是保值增值
房产的涨价核心是源于人口净流入的结构性短缺，其次是配套的日渐完善。
置换时先买 还是先买
市场涨价阶段，先买后卖；如果是下跌阶段，那么先卖再买
量涨价涨，量跌价涨，量跌价平，量跌价跌，量涨价跌，量涨价平，量涨价涨
房产价值 提升的信号
极强的规律性,房价不可能每天涨，价格围绕价值上下波动
要素一：资金的宽松（货币供应量变大）是市场向好（量涨）的信号，
要素二：知名大企业的落户
要素三：土地出让数量的降低也是影响要素，物以稀为贵
要素四：落户政策的放开是个很关键的因素
要素五：房产相关政策的放松，比如限购、限售、限价的放松或者取消，
要素六：城市级的重大规划及投资落地
要素七：板块商圈的配套落地，比如优质学校、地铁站、商业综合体、公园等。
房产购买 时机
个人的购买时机，本城市或全国范围之内；楼盘的时机。
结婚前、家庭人口增加时、跨城市工作生活时、下一代谈婚论嫁时。
小的阶段一般是升职加薪时，投资有回报时，年度或者期权兑换时。
如何买个 低价格
核心需求落实到学校、地理位置、交通、环境、物业、户型、楼层、面积，
遵守购买时机，跟着政府和社会的资金流动，哪里砸钱有投资就往哪里去
追求性价比，追求低价格；改善会追求体验感和舒适感，是均衡价格
哪种房产 最保值增值
人口净流入城市的外来人口聚集区，
住宅性质高品质商品房，
低价入手的笋盘（比如急卖特价房，比高峰阶段低30%-50%）。
房价由买得起房的那个阶层中收入最低的那群人决定
房子跌价的 原因及风险
人为制定 政策约束：
第一是限购，
第二是限贷，
第三是首付比例的提升，会让需求方的购买力降低。
第四是限售，
还有其他一些政策，比如贷款利率的提高，
第二类是人口流失，
第三类是资金面的紧缩
第四类是出生人口大幅下降（着老龄化同步发生），并且无外来人口流入。
如果财政乏力，无持续市政配套的投入，价值是降低的。
房产的价值是什么呢？
是本身的产品加配套，
是所在城市的配套，
房子涨价的 原因及风险
第一类是人为制定的政策松绑了：
限购放松；限贷放松；首付比例的降低；限售的放松，置换需求爆发，利率降低
第二类是人口大量流入，核心原因是良好的就业和经济环境。
第三类是资金面的积极，货币发行量的增大。
中观角度，一个城市的房价为什么会上涨?
首先，房子与它周围的产业、轨道、商业配套重大关系关系，复制成本极高。
其次，房价和任何商品的售价一样，也是一种货币现象。
下者看房，中者谋城，上者乘国之宏运！
赚钱选房 七步法
选房子七步法，买房选到笋盘：具有成长性；价格被低估，价格远远低于价值。
第一个维度是城市笋（限购，限购越严格的城市越没有泡沫）
第二个是区位笋
第三个是信贷笋。
第四个是配套笋
第五个是楼盘笋，
第六个是面积和户型笋，
第七个是楼层笋
如何选择我 需要匹配的房子
城市经济的发展和人群收入的提升是一座城市价值的动力源泉
城市选择：人口净流入、市场经济发达、政府廉洁高效的核心城市是首选；
区位的当下价值和潜在价值是两回事，核心区边缘，次核心区，次核心区边缘
地段选择：靠近交通枢纽、靠近商务区、靠近学校、靠近景区、靠近城市级配套。
多思考人生，多规划人生，思想有多远，才能走多远。
不可取的 炒房策略
在刚开始上涨时买入一线城市物业；快速上涨时，转买二三线或一线城市近郊
房价是炒不起来的，房价上涨是国家强盛、城市崛起的自然体现，
经济发展、就业机会多、配套（交通、医疗、教育）逐渐完善、政府廉洁高效的必然产物.
吾每临兵事，必战战惊惊，唯恐稍有差池，败师没将。而括易言之，不知兵之险也！
如何对待房产，如何对待投资，对待投机，成了人生头等大事
房产评论家只是拿笔杆子写写，是一份旱涝保收的工作，而身家性命在验证
第三节 开发商拿地策略看置业风险
拿地投资 方法论
大城市影响力（地位、人口、经济、交通等）增强的过程，细分为三个阶段，
在（1）阶段区域单中心城城市，此时取地策略为中心城市；
长大到（2）阶段， 区域中心城市大都市化，此时取地策略为 中心城市近郊取地；
到了（3）阶段，区域中心城市城市群化，这时候次中心、功能中心城市取地。
七次筛选 确定目标城市
第一次筛选：城市梯级划分
第二次筛选：集团发展要求
第三次筛选：房地产市场价值实现潜力（人和钱）
第四次筛选： 房价快速上升 条件
1、经济发展情况（GDP、人均GDP、GDP增长率）
2、房地产开发投资规模（固定资产投资、房地产投资）
3、人口规模（常住人口、市区人口）
4、人均使用面积规模（人均住宅使用面积）
5、供给规模（施工面积、竣工面积）
6、需求规模（销售面积）
7、购买力水平 （人均可支配收入、人均储蓄余额、恩格尔系数）
第五次筛选： 城市的进入性 条件
人口流入量
政府开明
合理的地理位置
合理的地价
第六次筛选： 城市群优势比较
促进城市群发展的六大主导因素
政府作用
外向型经济
产业集群
交通便利
环境优美
工业化
第七次筛选： 成功经验借鉴
企业优势
资金链
土地资源
项目运作能力
产品线
政府资源
确保房产 供不应求方法
看周期， 善于把握周期的开发商才能真正的基业长青！
第一考虑，行业市场周期
第二考虑，城市发展周期
第三考虑，企业自身拿地周期
第五章 金融与出售
第一节 资金来源
征信问题
按揭受阻，连续三次逾期或者累计六次逾期。
从银行按揭贷款，可能是各类贷款中，利率最低的
信用卡金额高低
个人资质决定综合评分起点高低，公务员、事业单位、国企央企、500 强企业
信用卡的日常消费
年轻人的常备品，高效的小额无抵押无担保贷款
信用贷的使用
源于城市级别、收入和负债等因素综合考量，一般上限在20-30万
第二节 资金使用
首付不够怎么办
现在有第三方机构协助梳理从第三方渠道可以借到钱，有真有假
有稳定工作，单位缴纳五险一金，在买房上，往往会低估自己的实力，
贷款5年 还是贷款30年
结论是：能贷多长就贷多长，有钱了可以选择提前还款，利率随之减少。
等额本金 还是等额本息
从自身的安全性和低风险度来讲，优先选择等额本息还款法
要不要提前还款
强调一遍，房贷三十年低利率，是人生中为数不多的机会
第三节 出售
出售时机
四年到八年为一个周期，源于城市级别，宏观调控，人口流入
如何卖个好价格
客户群体的选择和房子的包装
买卖时决策的场景
具体场景（历史、背景、希望），决策模型（思考过程、影响因素、取舍逻辑），三是个人偏好（性格喜好、风险承担等）
选房是个从大到小的逻辑，从区域到具体的项目，户型
《安家之美》全书思维导图