房地产项目开发流程的10个步骤

房地产项目开发流程的10个步骤：1、开发商提出开发设想、2、可行性研究、3、申请项目用地、4、项目设计、5、征地及拆迁安置……

房地产项目开发流程的10个步骤

• 1、开发商提出开发设想
  • 房地产开发商认真研究房地产市场变化趋势
• 2、可行性研究
  • 政府是否批准项目立项
  • 银行是否同意给予资金支持
  • 结果
    • 1、设想不可行，项目结束
    • 2、设想可行，继续推进
  • 忽视可行性研究，或将其当成一种形式
• 3、申请项目用地
  • 获取土地方式
    • 划拨
    • 出让
  • 获取土地之后
    • 建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》
• 4、项目设计
  • 包括
    • 方案设计
      • 反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求
    • 初步设计
      • 在方案设计的基础上，因提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案
      • 包括
        • 设计总说明书
        • 设计图纸
        • 主要设备与材料表
        • 工程概算书
    • 施工图设计
      • 是在初步设计的基础上更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法
      • 要绘制完整详细的建筑及安装样图及必要的文字说明
  • 规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书
  • 房地产商根据规划设计条件通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计
  • 持方案设计报审表、方案设计及其说明书等资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》
  • 方案设计得到批准后，进行初步设计
  • 城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计药店后，建设单位就可以进行施工图设计
  • 城市规划行政管理部门再对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》
• 5、征地及拆迁安置
  • 取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》后，进行征地及拆迁安置工作
  • 土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定
  • 开发商只能在划定的范围内，进行征地拆迁方案的实施工作
• 6、筹措房地产开发资金
  • 指定资金使用计划，以此为基础去定所需要筹措的资金数量
  • 确定合理的融资方案
• 7、建设工程招标
  • 选择合适的承包商和监理单位
• 8、施工开发
  • 国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，到建设行政主管部门领取建设工程开发证
  • 招聘监理单位，开发商控制最后的管理权，对监理单位有效监督
  • 施工完成后，通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收，通过验收后，可以投放到房地产市场
• 9、市场营销与策划
  • 获取销售许可证
  • 包括
    • 房地产市场调查研究、确定营销目标与手段，确定销售方式，制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的的方式
• 10、物业管理