投资性房地产

投资性房地产一些相关的理解与总结概括，包括他的定义及范围、确认和计量、转换、处置等等。

投资性房地产

• 确认
  • 属于投资性房地产的3个项目
    • 已出租的土地使用权
    • 已出租的建筑物（必须拥有产权，并出租的房屋能够单独计量。如果没有产权，则需按照“使用权资产”处理）
    • 持有并准备增值后转让的土地使用权
  • 不属于投资性房地产的干扰选项
    • 自用房地产
    • 作为存货的房地产
    • 租入再转租的建筑物（没有产权）
• 初始计量
  • 外购
    • 购入的同时对外出租
      • 借：投资性房地产
        • 应交税费-应交增值税（进项税额）
        • 贷：银行存款
    • 先自用后出租
      • 外购时先确认为固定资产/无形资产/存货，使用期间照常计提折旧、摊销和减值，转租出去时转入投资性房地产
  • 自行建造
    • 建造完成的同时对外出租
      • 借：投资性房地产
        • 贷：在建工程
    • 先自用后出租
      • 建造完成时先确认固定资产/无形资产/存货，使用期间照常提折旧、摊销和减值，转租出去时转入投资性房地产
• 后续计量
  • 后续计量模式的确认
    • 成本模式
      • 1、收取租金时
        • 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费—应交增值税（进项税额）
      • 2、计提折旧或摊销时
        • 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
      • 3、计提减值时
        • 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
        • 不得转回
    • 公允价值模式
      • 1、收到租金时：
        • 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费—应交增值税（进项税额）
      • 2、期末公允价值大于账面价值时：
        • 借：投资性房地产—公允价值变动 贷：公允价值变动损益
      • 3、期末公允价值小于账面价值时：
        • 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产—公允价值变动
      • 注意：不提折旧、摊销、减值
  • 后续计量模式的变更
    • 成本→公允
      • 分 录
        • 借：投资性房地产-成本(变更日的公允价值)
          • 投资性房地产累计折旧/摊销（全额转出） 投资性房地产减值准备（全额转出） 递延所得税资产（公允＜账面时）
          • 贷：投资性房地产（原值） 递延所得税负债（公允＞账面时） 盈余公积 利润分配—未分配利润
      • 属于会计政策变更，不得由公允价值模式转为成本模式。
      • 成本模式的账面价值与公允价值的差额：
        • 放到“留存收益”中，即盈余公积和利润分配-未分配利润
  • 后续支出
    • 资本化支出
      • 成本模式
        • 1、转入改扩建
          • 借：投资性房地产—在建 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
        • 2、发生改扩建支出
          • 借：投资性房地产—在建 应交税费—应交增值税（进项税额） 贷：银行存款/原材料/应付职工薪酬等
        • 3、完工时
          • 借：投资性房地产 贷：投资性房地产—在建
      • 公允价值模式
        • 1、转入改扩建
          • 借：投资性房地产—在建 贷：投资性房地产—成本 —公允价值变动
        • 2、发生改扩建支出
          • 借：投资性房地产—在建 贷：银行存款/原材料/应付职工薪酬等
        • 3、完工时
          • 借：投资性房地产—成本 贷：投资性房地产—在建
    • 费用化支出
      • 借：其他业务成本
        • 贷：银行存款等
• 转换与处理
  • 转换
    • 转换日的确定
      • 1、投资性房地产→自用：开始使用的日期
      • 2、自用/存货→出租：租赁期开始日
      • 3、自用土地使用权→出租：确定用于赚取租金的日期
      • 4、投资性房地产→房地产存货：董事会做出书面协议的日期
    • 会计处理
      • 成本模式
        • 1、自用→投资性房地产:
          • 借：投资性房地产 累计折旧 固定资产减值准备 贷：固定资产
            • 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备
        • 2、投资性房地产→自用：
          • 借：固定资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
            • 固定资产累计折旧 固定资产减值准备
        • 3、存货→投资性房地产：
          • 借：投资性房地产 存货跌价准备 贷：开发产品
        • 4、投资性房地产→存货：
          • 借：开发产品 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
      • 公允价值模式
        • 自用→投资性房地产
          • 1、公允价值＞账面价值时： 借：投资性房地产—成本 累计折旧 固定资产减值准备 贷：固定资产
            • 其他综合收益
          • 2、公允价值＜账面价值时： 借：投资性房地产—成本 累计折旧 固定资产减值准备 公允价值变动损益 贷：固定资产
        • 投资性房地产→自用
          • 借：固定资产（公允价值） 贷：投资性房地产—成本（全额转出）
            • —公允价值变动（全额转出）
          • 差额：公允价值变动损益（公允价值-账面价值）
  • 处置
    • 成本模式
      • 借：银行存款
        • 贷：其他业务收入 应交税费—应交增值税（销项税额）
        • 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
        • 出售时影响损益的金额=公允净价-账面价值
    • 公允价值模式
      • 借：银行存款
        • 贷：其他业务收入 应交税费—应交增值税（销项税额）
        • 借：其他业务成本 投资性房地产—公允价值变动（或贷方） 贷：投资性房地产—成本
        • 借/贷：其他业务成本 借/贷：公允价值变动损益
        • 借：其他综合收益 贷：其他业务成本
        • 出售时影响损益的金额=公允净价-账面价值+其他综合收益