注会 会计 第五章投资性房地产

注会 会计 第五章投资性房地产一些相关的理解与总结概括，包括他的定义及范围、确认和计量、转换、处置等等。

注会 会计 第五章 投资性房地产

• 投资性房地产的特征与范围
  • 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值
  • 属于投资性房地产的事项包括
    • 已出租的土地使用权
    • 持有并准备增值后转让的土地使用权
    • 已出租的建筑物
    • 尚未出租的空置建筑物，但董事会或类似机构已作出书面决议，明确表明将 出租且持有意图短期不会发生变化
    • 母公司已经营租赁方式向子公司租出的房地产在母公司个别报表中确认为投资性房地产
• 投资性房地产的确认和初始计量
  • 确认
    • 已出租的土地使用权、已出租的建筑物
      • 一般租赁期开始日
    • 持有并准备增值后转让的土地使用权
      • 停止自用并且准备增值后转让的日期
    • 持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物
      • 董事会或类似机构做出书面决议日期
  • 初始计量 （取得）
    • 1、外购投资性房地产 成本=价+税+费+归属其他支出
      • 分录
        • 成本模式 公允模式 借：投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：银行存款 贷：银行存款
    • 2、自行建造的投资性房地产 成本（达到预定可使用状态前发生的必要支出）= 土地开发费+建筑成本+安装成本+资本化的借款费+其他费用+分摊的间接费
      • 分录
        • 成本模式 公允模式 借：投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：在建工程/开发产品等 贷：在建工程/开发产品等
• 投资性房地产后续计量
  • 后续计量模式的选择
    • 1、成本和公允模式
    • 2、通常采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才用公允模式
    • 3、同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量
    • 4、成本可转变为公允，公允不可转变为成本（只许成功，不可攻城，属于会计政策变更）
  • 后续计量模式的账务处理
    • 成本模式（1、确认租金收入2、要折要摊要减值）
      • 公允模式（1、确认租金收入2、关注FV变动，不折不摊不减值）
    • 分录
      • 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧/摊销 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
        • 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费-应交增值税（销项税额） 借：投资性房地产-公允价值变动 贷：公允价值变动损益（或作相反分录）
  • 后续计量模式的变更
    • 成本变公允 ，会计政策变更（政成功）差额调留存收益
      • 分录
        • 借：投资性房地产-成本 投资性房地产累计折旧/摊销/减值准备 贷：投资性房地产 盈余公积 利润分配-未分配利润
  • 后续支出
    • 资本化的后续支出 （改扩建或装修）
      • 1、再开发期间继续作为投资性房地产 “投资性房地产-在建”科目 2、在开发期间不计提折旧或者摊销
        • 分录
          • 成本模式 公允模式 1、转入在建 借：投资性房地产-在建 借：投资性房地产-在建 投资性房地产累计折旧/摊销/减值 贷：投资性房地产-成本 贷：投资性房地产 -公允价值变动 2、发生后续支出时 借：投资性房地产-在建 借：投资性房地产-在建 贷：银行存款 贷：银行存款 3、完工时 借：投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：投资性房地产-在建 贷：投资性房地产-在建
    • 费用化后续支出 （日常维护）
      • 分录
        • 借：其他业务成本 贷：银行存款等
• 投资性房地产的转换和处置
  • 转换 2-4-8
    • 投房转非投
      • 投房（成本）转非投
        • 投房（成本）转非投（自用-固定资产/无形资产）
        • 投房（成本）转非投（对外出售-房开企业存货【开发产品】）
        • 稳定到稳定，无差额 按账面价值做互转
      • 投房（公允）转非投
        • 投房（公允）转非投（自用-固定资产/无形资产）
        • 投房（公允）转非投（对外出售-房开企业存货【开发产品】）
        • 变动到稳定，有差额 借贷差计入公允价值变动损益
    • 非投转投房
      • 非投转投房（成本）
        • 非投（自用-固定资产/无形资产）转投房（成本）
        • 非投（对外出售-房开企业存货【开发产品】）转投房（成本）
        • 稳定到稳定，无差额 按账面价值做互转
      • 非投转投房（公允）
        • 非投（自用-固定资产/无形资产）转投房（公允）
        • 非投（对外出售-房开企业存货【开发产品】）转投房（公允）
        • 稳定到变动，有差额 借差公损益贷差其综收
  • 处置
    • 分录
      • 成本模式 公允模式 借：银行存款 借：银行存款 贷：其他业务收入 贷：其他业务收入 应交税费-应交增值税（销项） 应交税费-应交增值税（销项税额） 借：其他业务成（倒挤） 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产-成本/公允减值变动 /摊销/减值 同时： 贷：投资性房地产 借：公允价值变动损益（可借可贷） 贷：其他业务成本【此分录不影响损益】 借：其他综合收益 贷：其他业务成本【此分录影响损益】
        • 注意：公允模式的处置下要结转公允价值变动损益和其他综合收益