监理__建设工程投资控制

监理工程师职业技能考试备考，理清思路，抓出重点。

建设工程投资控制

• 1. 概述
  • 1.1. 概念
    • 1.1.1. 生产性建设工程总投资
      • 建设投资
        • 设备工器具购置费
        • 建筑安装工程费(人/材/机/管/利/规/税)
        • 工程建设其他费用
          • 土地使用费
          • 项目建设相关其他相关
          • 未来生产经营相关其他费用
        • 预备费
          • 基本预备费
          • 涨价预备费(动态投资)
        • 建设期利息(动态投资)
      • 铺底流动资金(非生产性无此项)
  • 1.2. 项目层次
    • 1.2.1. 建设项目：总体设计、独立核算
    • 1.2.2. 单项工程：独立设计、独立发挥功效
    • 1.2.3. 单位工程：独立设计、独立施工、不能发挥独立功效(eg土建)
    • 1.2.4. 分部工程：按工程部位、施工方法不同划分的部分工程(eg土建的地基)
    • 1.2.5. 分项工程：简单的施工过程就能生产(eg地基的钻孔灌桩)
  • 1.3. 投资控制的目标
    • 1.3.1. 设计方案选择/初步设计：投资估算
    • 1.3.2. 技术设计/施工图设计：设计概算
    • 1.3.3. 施工阶段：施工图预算/承包合同价
  • 1.4. 投资控制的措施
    • 1.4.1. 组织措施
      • 人员、任务/智能分工
      • 工作计划、流程图
    • 1.4.2. 经济措施
      • 资金计划、分解目标、风险分析、防范对策
      • 工程计量
      • 付款账单、付款证书
      • 投资跟踪、及时纠偏
      • 价款变更、竣工结算
      • 支出的分析控制、报告建设单位
    • 1.4.3. 技术措施
      • 控制设计变更、做经济比较
      • 优化设计
      • 审核施工组织设计，施工方案做经济分析
    • 1.4.4. 合同措施
      • 合同/图纸/变更资料等，应对索赔
      • 慎对合同修改，考虑投资影响
  • 1.5. 主要任务
    • 1.5.1. 施工阶段
      • 工程计量、付款签证
      • 完成工程量的偏差分析
      • 竣工结算款
      • 施工单位提的工程变更费用
      • 费用索赔
    • 1.5.2. 服务阶段：工程勘查设计
      • (协助业主)勘查设计任务书、选勘查单位、勘查设计合同
      • 勘查费用支付申请、支付证书
      • 设计费用支付申请、支付证书
      • 设计成果、提出评估报告
      • 新材料/工艺/技术/设备的备案，必要时做专家评审
      • 分析索赔原因、防范对策
      • 设计结果的专家评审
      • 勘查设计延期、费用索赔问题
    • 1.5.3. 服务阶段：工程保修
      • 质量缺陷的检查、修复、签认
      • 缺陷的原因调查、责任归属
• 2. 投资构成及计算
  • 2.1. 建设工程总投资
    • 2.1.1. 建设投资
      • 设备工器具购置费
      • 建筑安装工程费(人/材/机/管/利/规/税)
      • 工程建设其他费用
        • 土地使用费
        • 项目建设相关其他相关
        • 未来生产经营相关其他费用
      • 预备费
        • 基本预备费
        • 涨价预备费(动态投资)
      • 建设期利息(动态投资)
    • 2.1.2. 铺底流动资金(非生产性无此项)
  • 2.2. 建筑安装工程费
    • 2.2.1. 按费用构成要素分
      • 人工费(生产工人、附属单位工人)
      • 材料费
      • 施工机具使用费
      • 企业管理费
        • 检验实验费
          • 材料/构建/安装物的一般检查鉴定费用
      • 利润
      • 规费：五险一金+工程排污费
      • 税金:营业税、建设费、教育附加、地方教育附加
    • 2.2.2. 按造价形式分
      • 人
      • 材
      • 机
      • 管
      • 利
      • 概要
        • 分部分项工程费
        • 措施项目费
          • 安全文明施工/夜间施工增加/二次搬运/冬雨期施工增加/设备保护/ 定位复测/特殊地区施工增加/大型机械进出及安拆/脚手架工程
        • 其他项目费
          • 暂列金额(工程清单中暂定并包括在合同价款中的一笔款)
          • 记日工(业主提出的施工图外的工作)
          • 总承包服务费 (总承包协助管理业主自行采购的材料/设备及现场管理的服务费)
      • 规
      • 税
      • 不得作为竞争性费用
  • 2.3. 设备工器具购置费
    • 2.3.1. 国产标准设备原价：带备件的出厂价
    • 2.3.2. 国产非标准设备原价
      • 成本计算估价法
      • 系列设备插入估价法
      • 分部组合估价法
      • 定额估价法
    • 2.3.3. 进口设备
      • 方式：内陆交货、目的地交货、装运港交货
      • 抵岸价：到买方口岸，且完税的价格
    • 2.3.4. 设备运杂费
      • 运费/装卸费、包装、供销手续、采购仓储
      • 计算：设备原价 x 运杂费率
  • 2.4. 工程建设其他费用
    • 2.4.1. 土地使用费
      • 农用土地征用费
      • 国有土地使用费
    • 2.4.2. 有关的其他
      • 建设单位管理费
        • 开办费：办公/生活/交通等购置费
        • 经费：招标、咨询、法律顾问、竣工清理/验收
      • 可行性研究、研究试验、勘查设计、环境影响评估、劳动安全卫生、临时设施、 监理、保险、特殊设备安全监督检验、市政公用设施、 引进技术/进口设备(人员费用、技术引进、分期/延期利息、担保、鉴定)、
    • 2.4.3. 与未来生产经营有关
      • 联合试运转
        • 不包括由设备安装费开支的单台调试及无负荷运转
      • 生产准备
      • 办公和生活家具购置
  • 2.5. 预备费
    • 2.5.1. 基本预备费：
      • (不可预见费)设计变更/施工中可能增加的工程量
      • 公式：(建安工程费+设备工器具购置+工程其他) x 基本预备费率
    • 2.5.2. 涨价预备费
      • 建设期内，因价格变化引起投资增加而预留的费用
      • 计算基数：(建安工程费 + 设备工器具购置费)
  • 2.6. 建设期利息
    • 2.6.1. 计算：各年应计利息 = (年初借款本息累计 + 本年借款额/2) x 年利率
    • 2.6.2. 注：当年借款按半年计息，其余年份按全年计息
  • 2.7. 铺底流动资金(非生产性无此项)：一般是流动资金30%算
• 3. 投资控制：设计阶段
  • 3.1. 资金时间价值
    • 3.1.1. 现金流量三要素：大小、方向、作用点
    • 3.1.2. 资金等值三因素：数量、时间点、利率
    • 3.1.3. 单利 vs 复利； 实际利率 vs 名义利率
    • 3.1.4. 资金时间价值
      • P 现值
      • F 终值
      • A 等额年金
  • 3.2. 方案经济评价
    • 3.2.1. 方案经济评价指标
      • 静态指标
        • 投资收益率
          • ≥行业平均收益率，方案可行。
          • 总投资收益率
            • =平均息税前利润 ÷ 技术方案总投资
              • 息税前利润=贷款利息+所得税+净利润
              • 总投资=建设投资+建设期利息+流动资金
          • 资本金净利润率
            • =净利润 / 技术方案资本金
              • 资本金 = 总投资 - 债务资金
        • 静态投资回收期
        • 偿债能力
          • 资产负债表
          • 利息备负率
          • 偿债备负率
      • 动态指标
        • 内部收益率
        • 动态投资回收期
        • 净现值(反应动态盈利能力指标)
          • NPV>0 经济上可行
          • NPV<0 经济上不可行
        • 净现值率
    • 3.2.2. 回收期
      • 静态投资回收期
      • 动态投资回收期
    • 3.2.3. 收益率
      • 基准收益率(基准折现率)
        • 方案可接受的最低收益率
        • 行业平均收益率为基础，综合考虑资金成本/投资风险/通货膨胀
        • 资金成本/机会成本是确定的基础，投资风险/通货膨胀是考虑因素
    • 3.2.4. 净现值NPV
      • =用一个预定的基准收益率分部将各年的净现金流量都折算到开始时的现值之和。
    • 3.2.5. 内部收益率 IRR
      • 使方案在计算期内 各年净现金流量的 现值累计为零时的折现率
  • 3.3. 设计方案评选
    • 3.3.1. 原则：安全、适用、经济、美观
    • 3.3.2. 方法：定性、定量
  • 3.4. 价值工程
    • 3.4.1. 特点
      • 针对对象的比较价值：某种产品具有的功能与获得该功能的全部费用的比值
      • 核心：产品功能分析； 目标：提升产品价值
      • V = F / C
        • V比较价值、F必要功能、C寿命周期成本
          • 寿命周期成本=生产成本+使用维护成本
    • 3.4.2. 工作程序
    • 3.4.3. 应用
      • 选择对象的一般原则
        • 复杂/落后产品、工序多、材料繁多、成本占比较大部分、不良率高/关键部位
      • 对象选择的方法
        • 因素分析：经验分析法
        • ABC分析法：(类似二八原则，对成本vs数量做分类)
        • 强制确定
        • 百分比分析：对企业的影响度
        • 价值指数法
      • 功能价值V计算
        • 功能成本法： V = 目标成本 / 现实成本
        • 功能指数法： V = 功能得分权重 / 实际成本权重
    • 3.4.4. 价值系数V
      • 实际方案选择：价值系数高为最优方案
      • 改进方案选择：价值系数最低的为最先改进的方案
  • 3.5. 设计概算的编制/审核
    • 3.5.1. 内容
      • 三级概算编制：建设工程总概算
        • *单项工程综合概算
          • 各单位建筑工程概算
          • 各单位设备及安装工程
        • 工程建设其他费用概算
        • 预备费、建设期利息、经营性项目铺底流动资金
      • 二级概算编制：(单个)单项工程综合概算
        • 各单位建筑工程概算
          • 一般土建、给排水、采暖、通风、 电器照明、特殊构筑物......各工程概算
        • 各单位设备及安装工程
          • 机械设备及安装
          • 电器设备及安装
          • 器具、工具及生产家具购置费
    • 3.5.2. 编制方法
      • 建筑工程概算编制
        • 扩大单价法：需初步设计达到一定深度
        • 概算指标法：概算价值 = 单位工程建筑面积/体积 x 概算单价 (设计深度不够)
      • 设备及安装工程概算
        • 预算单价法：有详细设备清单
        • 扩大单价法：设备清单不全
        • 概算指标法：设备清单不全，或安装预算及扩大综合单价不全
    • 3.5.3. 审查
      • 依据：合法性、时效性、适用范围
      • 构成内容
        • 建设工程审查：工程量、采用的定额/指标、材料预算价格、各项费用
        • 设备及安装工程：设备清单、安装费用
  • 3.6. 施工图预算的编制/审查
    • 3.6.1. 计价模式
      • 传统计价模式：按当地料、工、机的平均价格水平
      • 工程量清单计价法
    • 3.6.2. 内容
      • 三级预算编制(多个单项工程)
        • 建设项目总预算
        • 单项工程综合预算
        • 单位工程预算
      • 二级预算编制(一个单项工程)
        • 建设项目总预算
        • 单位工程预算
    • 3.6.3. 编制方法
      • 单价法：定额单价法、工程量清单单价法
      • 实物量法
    • 3.6.4. 审查
      • 基本规定：要委托相应资质的工程造价咨询机构
      • 方法
        • 逐项审查法：工程量小、工艺较简单工程
        • 标准预算审查法：采用标准图纸的工程
        • 分组计算审查法：速度快、工作量小
        • 对比审查法
        • 筛选审查法：能较快发现问题，以工程量/价格/用工为基本指标
        • 重点审查法：工程量大/造价较高的工程，时间短效果好
• 4. 投资控制：招标阶段
  • 4.1. 工程量清单
    • 4.1.1. 分类：招标工程量清单、已标价工程量清单
    • 4.1.2. 适用范围
      • 建设工程发承包及实施阶段的计价
      • 含国有资金投资的工程发承包项目必须使用
    • 4.1.3. 编制
      • 分部分项工程量清单(不可调整的闭口清单)
        • 项目特征是清单综合单价的重要依据
      • 措施项目清单(可调整)
      • 其他项目清单：暂列金额、暂估价、计日工、总承包服务费
      • 规费项目清单
      • 税金项目清单
  • 4.2. 招标控制价
    • 4.2.1. 编制原则：国有资金投资的工程，必须编制
    • 4.2.2. 编制方法
      • eg.分部分项工程费：综合单价应包括应由投标人承担的风险/费用
      • eg.措施项目费：以"项"为单位的方式计价，价格包括除规费、税金外的全部费用
    • 4.2.3. 应用：控制价不得上浮/下调，应公布各部分详细内容
  • 4.3. 投标报价
    • 4.3.1. eg
      • 投标人的投标报价高于控制价的应予废标
      • 投标人的投标报价不得低于工程成本
    • 4.3.2. 编制流程
      • • 综合单价编制：测算实际工程量 计算实际人材机管利总价 按清单工程量分摊总价
    • 4.3.3. 审核
      • 综合单价的依据：eg投标中，以工程量清单的项目特征描述为准； eg 施工中，发承包双方应按实际施工的项目特征依据合同约定重新确定
  • 4.4. 合同价款
    • 4.4.1. 总价合同
      • 固定总价合同
        • 限制：只在设计/工程范围发生变更才能做相应变更
        • 承包方承担主要风险，包括实物工程量、工程单价的变化
        • 会加大不可预见费用，使投标价偏高
        • 适用：工程范围明确，图纸完整，工程量准确，工程量小、工期短， 投标期宽裕，风险小，合同条件完备。
      • 可调总价合同
        • 发包方承担通货膨胀的风险，承包方承担实物工程量、成本和工期等其它
        • 适用：工程内容/技术经济指标明确，工期1年以上的工程项目
    • 4.4.2. 单价合同
      • 固定单价合同
        • (计量估价合同)以工程量清单和相应综合单价表为基础/依据，按实际的工程量结算
        • 要求：实际完成的工程量与原估价的不能有实质性的变更
        • 适用：工期长、技术复杂，不可预见因素较多；拟在初步设计完成后就施工招标的； 施工图不完整，或招标时项目内容/技术指标不明确
      • 可调单价合同
    • 4.4.3. 成本加酬金合同
      • 适用：
        • 招标阶段，缺工程详细说明，无法准确估价
        • 工程特别复杂，技术/方案无法预先确定；带研究/开发性质的项目
        • 特别紧急，要尽快开工的工程。(抢救、抢险)
        • 发承包双方信任度高；承包方有独特技术、特长、经验
    • 4.4.4. 影响价格方式选择的因素
      • 复杂程度：规模大+技术复杂，承包风险大、费用不易估算，不宜用固定总价合同
      • 设计工作的深度：范围的明确程度、预计工程量的准确程度__考虑的重要因素
      • 施工的难易程度：若较大部分采用新技术/工艺，宜采用成本加酬金合同
      • 紧迫程度：紧急工程应用成本加酬金合同
    • 4.4.5. 价款合同的选择
      • 单价合同：实行工程量清单计价
      • 总价合同：规模小、技术难度低、工期短、施工图已审查批准
      • 成本加酬金合同：紧急工程，技术特别复杂
• 5. 投资控制：施工阶段
  • 5.1. 工程计量
    • 5.1.1. 程序(附时间线)
    • 5.1.2. 监理人的内容：工程量清单中的全部、合同规定的、工程变更项目
    • 5.1.3. (单价合同)计量方法/适用
      • 均摊法：宿舍、设备保养维护、工地清洁等
      • 凭据法：保险费、履约保证金等
      • 估价法：仪器设备不能一次购进时
      • 断面法：土方计量
      • 图纸法：按图纸尺寸计量(构筑物体积，钻孔桩长)
      • 分解计量法：对各子项作计量支付；对包干项目/较大工程支付周期长
    • 5.1.4. 总价合同计量：除工程变更规定的外，总价合同各项工程量为结算的最终量
  • 5.2. 合同价款调整
    • 5.2.1. 应调整的事项(15项)
    • 5.2.2. 程序(附时间线)
    • 5.2.3. 法律变化
      • 招标投标截止日前28天/非招标签合同前28天，其后法律规变化：调整合同价款
      • 但承包人原因工程延误的，原定竣工时间后，可调降、不可增
    • 5.2.4. 特征项不符：按照图纸施工，依实际施工项目特征
    • 5.2.5. 工程量清单缺项
      • 原因：设计变更、施工条件改变、清单编制错误
      • 相应予以调整
    • 5.2.6. 工程量偏差(>15%)
      • 
    • 5.2.7. 计日工
      • 承包人在工作结束后24H提现场签证一式三份，发包人2天内确认，列入进度支付
    • 5.2.8. 物价变化
      • 价格指数调整
      • 用 造价信息 调整**
        • * 实际价格超过单价的风险范围后，予以调整
        • 
    • 5.2.9. 暂估价
    • 5.2.10. 不可抗力（承包人只对自身的损失负责）
    • 5.2.11. 提前竣工（赶工补偿）
      • 发包时，压缩的工期不得超过额定工期的20%，超出部分在招标文件明示赶工费
      • 实施中，发包人要求提前竣工，应承担提前竣工费用（赶工补偿）
      • 赶工费：人工、材料、机械
  • 5.3. 工程变更价款
  • 5.4. 施工索赔、现场签证
    • 5.4.1. 索赔类型
      • 承包人向发包人索赔
        • 不利自然条件：延长工期+费用补偿 (无利润）
        • 人为障碍(文物、地址构筑物)：延长工期+成本补偿
        • 工程变更：变更单价/价格不合理，有权索赔
        • 工期延期：客观原因导致(发包人无法预见, 特殊反常天气) 延长工期； 发包人原因 延长工期+费用补偿
        • 加速施工：建议用”奖金“办法
        • 发包人不正当终止工程：(终止过程中)人工/材料/机械的全部+管理费/保险/贷款利息/保函费用+盈利损失
        • 法律变化：基准日(天)后，因此导致增加的成本
        • 拖延支付工程款：提前通知发包人后，暂停/减缓工作速度，有权获得误期及其它补偿(利息等)
        • 业主风险
          • FIDIC合同；风险后果
      • 发包人向承包人索赔
        • 工期延误：考虑盈利损失、贷款利息增加、附加监理费、继续租用原建筑物等的租赁费
        • 质量不满足合同：发包人处理，处理人的成本/利润由承包人负担； 承包人自行修复，索赔重新检验费
        • 承包人不履行的保险费：合同约定的保险费可在货款中扣回
        • 超额利润：工程量增加(承包人不增加固定成本)/法规变化，可收回部分超额利润
        • 发包人合理终止合同，承包人不正当放弃工程
    • 5.4.2. 索赔费用(28天期限)
      • 费用组成
        • 分部分项工程量清单
          • 人工费：额外工作、非法定的加班、非承包人责任的功效降低等
          • 材料：eg 非承包人原因导致超期储存
          • 施工机具：额外工作，发包人/监理原因的窝工等 (租赁设备)实际租金+调进调出，(自有设备)台班折旧费
          • 管理费：现场管理+总部管理
          • 利润：工程范围变更、文件/技术性错误、发包人未提供现场
          • 延迟付款利息
        • 措施项目费用、其它项目费用
        • 规费/税金：仅在工程内容变更或增加时索赔
      • 计算方法
        • 实际费用法（额外成本法）：最常用
        • 总费用法：实际总费用 - 投标报价估算总费用
        • 修正的总费用法
    • 5.4.3. 现场签证
      • 适用
        • 合同外零星工程的确认
        • 施工中的变更后需现场确认的工程量
        • 非承包人导致的人工、设备窝工及损失
        • 非承包人导致的工程量/费用增减
        • 修改施工方案引起的工程量/费用增减
        • 工程变更导致的施工措施费增减
  • 5.5. 合同价款期中支付
    • 5.5.1. 预付款支付
      • 额度：包工包料比例≥10%、≤30%签约合同价(扣除暂列金额)； 重大工程项目，按年度工程计划逐年预付
      • 支付时间：附时间线
    • 5.5.2. 预付款扣回(合同中约定方式)
      • a. 完成金额累计到合同总价值一定比例，等比率/等额回扣来抵扣
      • b. 从未完工程尚需主要材料/构件的价值相当于预付款时起扣，按材料/构件比重抵扣预付款，至竣工前扣完
      • b. 公式： T = P - M/N —> 预付款 = (合同款 - 起扣点) x 主要材料占比 T 起扣点、P 工程总额、M 预付款金额、N 主要材料/构件比重
    • 5.5.3. 安全文明施工费
      • 附时间线
    • 5.5.4. 进度款 (附时间线)
      • 按月结算/支付；分段结算/支付
      • eg 支付比例按合同，按期中结算价款总额≥60%、≤90%
  • 5.6. 竣工结算、支付
    • 5.6.1. eg暂列金额应减去工程款调整(包括索赔、现场签证)金额，余额归发包人
    • 5.6.2. 审查
      • 核对合同条款、检查隐蔽验收记录、设计变更签证、 按图核实工程量、执行定额单价、防止计算误差
    • 5.6.3. 竣工结算支付
      • 附时间线
    • 5.6.4. 质量保证金
      • 按照核定比例从结算款中扣留保证金
    • 5.6.5. 最终结清
      • 缺陷责任期终止，发包人收到最终结算支付申请14天内核实/签发证书， 后14天内支付。
  • 5.7. 投资偏差分析
    • 5.7.1. 赢得值法
      • 三个基本参数
        • 已完工作预算投资 = 已完工作量 x 预算单价
        • 计划工作预算投资 = 计划工作量 x 预算单价
        • 已完工作实际投资 = 实际工作量 x 实际单价
      • 四个评价指标
        • 投资偏差 = 已完工作预算投资 - 已完工作实际投资
        • 进度偏差 = 已完工作预算投资 - 计划工作预算投资
        • 投资绩效指数 = 已完工作预算投资 / 已完实际工作投资
        • 进度绩效指数 = 已完工作预算投资 / 计划工作预算投资
    • 5.7.2. 偏差原因
    • 5.7.3. 偏差纠错
      • 组织措施、技术措施、经济措施、合同措施
• 6. 主题