税收筹划思路

税收筹划思路。经过半个多世纪的发展，税收筹划的规范化定义得以逐步形成，即“在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能取得节税(Tax Savings)的经济利益。

税收筹划思路

• 1.前期准备阶段
  • 筹资方式的选择
    • 方案一：自有资金50%，银行借款50%
    • 方案二：自有资金50%，银行借款25%，房屋预售款25%
    • 方案三：自有资金40%，银行借款20%，发行公司债券20%，预售房筹资10%
    • 方案四：自有资金50%，银行借款25%，预售房筹资25%
    • 方案四为最佳方案
  • 开发主体的选择
    • 方案一：子公司
    • 方案二：分公司
    • 方案二为最佳方案
  • 土地取得方式的选择
    • 方案一：一级市场获取土地
    • 方案二：资产收购形式
    • 方案三：股权收购形式
    • 方案四：合作建房获取土地
    • 方案三为最佳方案
• 2.开发建设阶段
  • 设备采购的筹划
    • 方案一：乙购设备，乙为一般纳税人
    • 方案二：甲供材，甲购全部材料设备
    • 方案三：甲供材，甲购部分材料设备
    • 方案三为最佳方案
  • 自建代建的筹划
    • 方案一：自建自销
    • 方案二：代建，先转让再代建
    • 方案一为最佳方案
  • 开发费用的扣除方法
    • 方案一：据实扣除
    • 方案二：比例扣除
    • 方案一为最佳方案
• 3.销售阶段
  • 销售住宅类型的选择
    • 方案一：精装房
    • 方案二：毛坯房
    • 方案一为最佳方案
  • 销售方式的选择
    • 方案一：房地产开发公司直接销售
    • 方案二：由销售子公司对外销售
    • 方案二为最佳方案
  • 销售定价的筹划
    • 方案一：低价销售
    • 方案二：临界点价格销售
    • 方案二为最佳方案
• 4.持有租赁阶段
  • 分解租赁合同收入
    • 方案一：开发商统一收取租金并代收水电费
    • 方案二：开发商收取租金，承租者承担水电费
    • 方案三：开发商收取租金，物业公司收取水电费
    • 方案三为最佳方案
  • 仓储服务与租赁服务
    • 方案一：签订仓储合同
    • 方案二：签订租赁合同
    • 方案二为最佳方案
  • 商业楼房转租方式
    • 方案一：开发商出租给资产管理公司，由其简修后对外出租
    • 方案二：将商业楼盘视作整体，不单独区分
    • 方案一为最佳方案
  • 房屋与非房屋租赁部分的划分
    • 方案一：单独区分商业住房
    • 方案二：整体出租
    • 方案一为最佳方案
  • 售后返租
    • 方案一：开发商与购房者签订销售与租赁合同
    • 方案二：开发商与购房者签订销售合同，物业管理公司与购房者签订租赁合同
    • 方案二为最佳方案
• 5.清算阶段
  • 土增税清算时间的选择
    • 方案一：自行清算，于取得销售（预售）许可证满三年进行
    • 方案二：自行清算，于销售85%时进行
    • 方案三：要求清算，取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕
    • 方案三为最佳方案
  • 土增税清算单位的选择
    • 方案一：地下停车库对外出租
    • 方案二：地下停车位直接出售
    • 方案二为最佳方案
  • 土增税征收管理方式的选择
    • 方案一：预缴方式
    • 方案二：核定征收方式
    • 方案一为最佳方案
  • 土增税金额的筹划
    • 土地增值率的大小
      • 方案一：超过20%
      • 方案二：未超过20%
      • 方案二为最佳方案
    • 利息金额的大小
      • 方案一：按“利息+（取得土地使用费用+房地产开发成本）*5%
      • 方案二：按“（取得土地使用费用+房地产开发成本）*10%
      • 方案二为最佳方案
  • 企业所得税清算时点的筹划
    • 方案一：选择2020年4月1日为清算开始日
    • 方案二：选择2020年4月16日为清算开始日
    • 方案二为最佳方案