地产行业系统梳理

地产行业研究的思维导图，分享了住宅开发、商业地产开发、物业 重回增长的知识，大家可以学起来哦。

地产行业

• 住宅开发
  • 估值
    • NAV
      • 适合基本面较差企业，给出一个偏下限的估值
    • DDM
      • 股利层面
    • FCFF
      • 估值体系
        • 盈利水平
        • 追加资本
          • 营运资本追加
            • 高周转
          • 长期资本的投入
            • 商业地产、长租公寓
      • 市场青睐于
        • 目前还在积极拿地、过往不依赖高周转、自持资产没那么多的企业
  • 二手>一手（恢复速度）
    • 原因
      • 供给端收缩：土拍
        • 未来1-2年，新房供给持续收缩
      • 烂尾楼
        • 利好活下来的存量房企，没风险的新房比二手房还是有优势
    • 结果
      • 去库存
        • 17年棚改，三四线城市大跃进累积了过多库存，导致当年最润的企业目前压力最大：碧桂园、恒大、新城
        • 因此要根据土储能级划分房企，去化压力不同
          • 三四线
          • 一二线
  • 房企
    • 国企
      • 进击的国企
      • 城市的分化
        • 以北上广深、杭州、成都、合肥、南京为首的重点城市一帆风顺
        • 越秀（广州）
        • 华发（上海杭州）
    • 民企
      • 滨江
        • 销售稳定
          • 前几年没有盲目上杠杆，表外负债较少
          • 深耕杭州，杭州去化很好，给了公司充足的现金流
      • 万科
        • 业务很杂
          • 全国第一：长租公寓、物流仓储、高标仓（重资产）
          • 经营服务有看点
        • 投资者信心很差
• 商业地产开发
  • REITs布局（商业地产公司降杠杆，提供流动性）
    • 可变现资产/市值
    • 结果
      • 但也要考虑资产所在城市的能级，能级越高，变现越容易，低价变现意愿下降，比如龙湖在一二级
  • 行业基本面
    • 新城控股
      • 综合体大多在三四线
        • 何时能走出困境还得看住开业务的恢复情况
      • 如果恢复了成长性，买港股新城发展具备一定套利空间
    • 龙湖集团
      • 投资的缺点：基本面太白，预期差相对较少
• 物业：重回增长
  • 融创服务
    • 境外债务重组
      • 转股价格优渥，降低杠杆
    • 基本面没那么糟糕
      • 市场担心的是融创彻底垮台后拖累到物业板块
      • 聚焦高能级，增长尚可
  • 碧桂园服务
    • 不务正业
      • 业务多样化
      • 规模大
    • 应收&商誉
      • 物业公司通过关联公司获得管理面积
        • 行业上升期：免费获得
        • 行业下行期：应收账款急速上升
          • 碧服
        • 关联公司境况恶化
          • 商誉减值
            • 融服
          • 转移账上现金
            • 恒大
      • 两者都是200多亿体量，预留一定风险
• 概况
  • 投资逻辑
    • 困境反转&小阳春
      • 依赖政策转向之后的困境反转
        • 选弹性（非躺平）
      • 根据高频销售数据预判市场的拐点
        • WIND\中指
        • 小马过河——老陈
    • 供需
  • 行业科普
    • 明股实债
      • 合资开发楼盘，表面以股权形式存在，实际上签下抽屉协议，按照债务形式支付固定利息
      • 目的：规避监管、美化报表、提升ROE
        • 表外债务
    • 入账方式
      • 住宅开发：成本法入账
      • 商业开发：公允价值入账
        • 如新城控股用第三层次数据
        • 非经常性损益波动