房地产的社会价值——生活方式

房地产的社会价值——生活方式的思维导图，房地产业不过是社会向其成员收取空间使用费用的一种产业方式。

房地产的社会价值——生活方式

• 房子到底是什么产品
  • 房子的四种价值
    • 资产属性——增值保值
      • 买房并不能决定资产性，而是所买房子的土地属性决定了资产性。房子的价值与房子无关，与房子所在的土地的城市功能相关。
      • 土地是没有价值的，是人类的社会活动让其有了价值，你购买的房子之所以保值，是社会选择了这里，从事某种活动。在同一功能区的土地，价值大致相同。
      • 决定价值具体是什么价格的是土地上阶层的质量和数量
        • 城市板块价值地图
          • 城市板块功能价值
        • 城市阶层地图
          • 地理社会学
            • 群体的质量，是区域价值的第一次定价
            • 群体密度
    • 作为审美代表的房子
      • 成为地标和“网红”，是争夺城市空间资源的战略手段。当空间成为城市的“网红”，就能有更多的机会。
      • 以审美为标准的房子保值性更强，反过来建筑审美的提高，建筑成本更高。
    • 作为生活必需品的房子
      • 房产证是当地社会空间的准入证
        • 要点：不同的社会生活改写人生
    • 作为理财产品的房子
  • 开公司的竞争力
    • 说到底，开发团队的必胜两大信心（地段好，价格便宜），以及楼盘的 三大估值逻辑（地段论，成本论和形态论），本质上都是考验老板的能力， 需要老板取得几乎没有难度的土地，这样我们才能将其销售出好的结果；如 果公司的土地拿得有难度，我们也不能保证楼盘有好的销售结果。 当然，以上的估值逻辑都可以理解，因为它来自开发商的视角：如果楼盘的产品就是房子，那么房子的商品特性，不就是比地段、比形态和比价格么？
    • 我们需要顾客思维，站在需求者的角度，找到他们买房子到底是在买 什么的答案，就能得到对房子的另外理解，从而改写生产流程，得出另外 本质的产品
• 人需要的是空间而不是房子
  • 人需要的不是房子是空间
    • 房地产业不过是社会向其成员收取空间使用费用的一种产业方式
  • 人为何需要更多地空间
    • 每个人都生活在自己的组织里，与相邻角色的关系满足，是人生的获得感，不同的角色关系创造了不同的空间。
  • 建筑空间是物理的有形，而关系是社会化的无形。无形关系对有形关系的调用就形成了关系场。这是“生活方式”最重要的基础，但与建筑学、地理学、物理学对空间的定义不一样。他是建筑空间的社会化意义。人终此一生，都在为空间买单，指的正是“关系场”，每个人都有很多种社会关系，每种关系都需要恰当的关系场来满足。
    • 先找空间里的组织结构
      • 人数
      • 关系
    • 关系链
    • 好的空间，一定看得到“强关系”
  • 房价不等于成本，而是关系场的价值。
    • 成本决定售价是制造业的生产思维
    • 强关系对关系场的满足决定售价，是创意行业的思维
  • 空间的需求无止境
    • 每个生命阶段有每个生命阶段的需求和使命
• 如何将楼盘开发变成空间改造
  • 开发商卖的是房子，而顾客买的是生活方式
    • 房子的组成四大部分，四大空间不同，生活方式不同
      • 土地
      • 规划
      • 户型
      • 附加值
    • 生活方式四大空间
      • 四大空间
        • 城市空间
          • 按照资产属性，土地有优劣，按照生活方式来说，土地无优劣，匹配最好。
        • 楼盘空间
          • 每个盘都是独立意义的空间，每个楼盘都是山头，有不同的生态，住着不同的人过着不同的生活方式。
        • 户型空间
          • 最核心的空间，也是保持组织家庭必要性的必要封闭空间。
        • 群体空间
          • 社会个体非常重视周围住着什么样的人
      • 四大空间必须连续，否则生活方式不成立
      • 谁接近顾客的生活方式，谁更畅销
  • 土地价值（城市空间），取决于其在城市里的空间价值
    • 人口的流入，会产生新中新和多中心
    • 已有的“中心”不断在变化
    • 空间和组织结构
      • 城市和城市，以产业属性分出高低，城市各个内部产业之间，也因为产业链的上下游分出高低。这产生了角色身份的阶差层。
    • 关系链
    • 空间场
      • 城市是里面各阶层所占社会空间的总和，城市必须为每种人提供空间，无论他们的阶层地位多么底下
      • 土地的价值，取决于占用该空间的城市阶层，他们在城市里的地位和出价能力
      • 如果城市扩大，那么是因为阶层的数量和种类在不断地增加
  • 楼盘业态规划（对应楼盘空间），决定了楼盘的空间关系场（形态，总平面、户型三大产值计算法与楼盘关系场之间，并不完全重叠），用关系场分析
    • 业态（别墅、洋房、商业、高层等）对应的业主关系构成了楼盘关系场
    • 空间内的结构和关系：一个楼盘就是一个城市小型独立的社会空间。两个门对门的楼盘，社会属性不完全相同，这个毋庸置疑。一个楼盘就是一个“组织"，楼盘大点组织成员如下，组织成员构成了关系链
      • 大户型买家：贡献利润
      • 小户型买家：贡献现金流
      • 商户经营者：提高竞争力
      • 幼儿园配套：提高竞争力
    • 空间场:随着房价提高，每一类业主开始都变得比较重要，开发商重视楼盘品质的整体打造
  • 户型选择，决定了顾客的家庭关系场（开发商用面积、套型、得房率等物理指标看待户型，但影响生活方式的，是各种面积用途导致的家庭关系，各种关系构成户型空间
    • 10个家庭周期下，强关系皆不同。不同关系下，客户对“关系场”的需求不同
    • 兼顾“弱关系”，因为他们还是家人，排序在朋友之前
  • 配置等附加值提供决定了群体空间
    • 立面、景观、公区等是物理化的配置，顾客看中的是这些门槛构成的群体关系空间
    • 群体空间，是同类群体约定俗成的规则，具有不可见和不被外力控制的特征，但是，它是生活方式必不可缺的生活空间，只有在同类群体的空间中，生活方式才能得到沁润成长。选择同类人聚集的地方居住，是顾客寻找生活方式的重要条件之一
      • 轰轰烈烈的度假生活运动中，反城市的空间，即小镇式的楼盘和轻松低密的建筑空间，在样板间阶段打动了顾客，度假式的日常生活成为他们购买的理由。但是在入住之后，这些业主很快发现，他们与项目所在区域的群体空间不符，那些风景秀美的旅游地，本质上还是属于以血缘为纽带的当地农村家族的地盘。两者之间交流的可能性微乎其微。很快，这些景区的业主们就闲置了这些房产，很少去享受他们当初梦寐以求的度假生活。
      • 群体空间对房价有重要的影响。虽然前文说过，房价取决于顾客愿意为生活方式付出的代价，生活方式越感动他们，他们愿意付出的代价就越高，但受支付能力的限制。不同的城市阶层（角色或群体），在城市空间里的地位和收入不一样，支付代价的能力不同。所以，房价最终取决于城市各个群体空间里，该群体的支付能力。这就出现了，不同城市空间的房价高低起伏的现象。而多数的中国城市，其城市资源与方位、环线等相关，一、二、三、四、五环的地理边界，与对应出价能力群体分布一致，形式研究者，就得出了房价与环线的递减规律。
      • 有钱的高级群体分子在哪里，哪里的房价就高
      • 收入并不是群体空间的划分标准，强关系近似的人，才能组成群体的可能。
      • 小盘因为纯粹性，成为吸引顾客很重要的价值点
• 把项目变为生活方式的研发步骤
• 用生活方式的方法，解决过的部分超级难题