2022租赁合同、融资租赁合同

这是一篇关于2022租赁合同、融资租赁合同的思维导图

租赁合同、融资租赁合同

• 租赁合同
  • 合同效力
    • 无效租赁类型
      • 违法建筑出租
        • 没有规划证的建筑（一审终结前未取得建设规划证）或者有证但未经主管部门批准建设的房屋
        • 未经批准的临时建筑（一审终结前未取得批复建设的房屋）或者未按照批复建设的临时建筑
      • 租期超过批复的房屋使用期的，但一审终结前，经批复延长使用期的，期内租赁有效
      • 租期超过20年的部分无效
      • 承租人转租，转租期超过承租人剩余期限的部分无效
    • 法律后果
      • 出租人不得要求承租人支付租金
      • 出租人有权参照合同约定租金标准，要求承租人支付房屋占有使用费（不当得利返还）
    • 租赁合同登记备案的效力认定
      • 登记与否不影响租赁合同效力
      • 当事人约定以登记备案为生效条件的，从其约定
  • 一房数租，每个合同有效的履行顺序
    • 交付的优先
    • 办理登记的优先
    • 先订合同的优先
    • 注意！！！最后不能取得租赁的承租人可以主张解除合同，出租人承担违约责任
  • 不定期租赁
    • 法定类型
      • 当事人未约定
      • 租期超过6个月，未书面形式
      • 租赁期满，承租人继续使用，出租人未异议，转为不定期合同
    • 法律意义：双方均有权解除合同，但要在合理期通知对方
    • 承租人滥用租赁物的法律后果：滥用（解除合同赔偿损失）、滥建（不恢复原状的，解除合同赔偿损失）
  • 转租
    • 非法转租
      • 出租人有权预承租人解除合同+要求返还
      • 解除权自知道或应当知道转租6个月不行使，视为同意
    • 次承租人的返还义务
      • 出租人与承租人合同无效后，有权请求此承租人返还租赁物，并要求此承租人支付逾期腾房的占有使用费（不是租金的租金）
      • 民法典后，次承租人不能代替承租人给甲租金和赔偿金，以此来阻止出租人与承租人的解除合同
      • 次承租人毁损灭失的法律后果
        • 甲找乙凭违约
        • 甲找丙凭侵权
        • 乙找丙凭违约
  • 租赁物无法使用，承租人的合同解除权（毁损灭失、履行不能）
    • 非承租人原因导致毁损灭失
    • 被查封
    • 房屋权属有争议
    • 危房
  • 承租人优先购买权
    • 只限房屋买卖，动产没有此条
    • 租赁物被查封或强制执行，承租人依然有优先购买权
    • 出租人的通知义务
      • 合理期间
        • 原则15天
        • 拍卖5天
    • 出租人没通知的后果
      • 承租人有权要求赔偿
      • 但出租人与第三人的合同依然有效
    • 限制
      • 受让人太厉害（共有、亲属、善意人）
      • 弃权（超期、拍卖不报名）
    • 优先承租权，承租人死亡的，共同居住人继续承租权
  • 买卖不怕租赁
    • 适用于房屋、动产承租人
    • 限制
      • 抵押权在先
      • 查封扣押在先
• 融资租赁合同
  • 概念：以租赁之名，行担保之实
    • 特种设备需要办许可的，不影响合同
  • 融资租赁物上的责任承担（我用不了，找谁）
    • 三方都知道，承租人追究出卖人的违约责任
    • 除非是出租人原因
      • 该协助不协助
      • 知假卖假
      • 前提：出租人干预了选择，没干预不管
      • 承租人有权请求出租人的违约责任，有权请求减免租金
  • 合同的解除
    • 买卖基础丧失
      • 买卖基础丧失，双方均有权解除合同
      • 出租人干预了，你就不能让承租人赔偿损失
    • 承租人违约
      • 无权处分租赁物
        • 正常买受人，登记了拿不回
        • 没登记，善意的拿不回
      • 延迟交付租金
  • 出租人租金债权的保护
    • 欠付租金，可要求一次付清，剥夺分期权力
    • 变价受偿，多退少补
  • 租赁物所有权归属
    • 有约定从约定，期满一块钱付价款，也视为履行完毕权属归承租人
    • 没有约定，返还出租人。
    • 例外：合同无效，当事人未约定租赁物的归属（东西还你浪费了，我拿着，给你给钱）