建设工程合同效力的判断

法律实务中对于建设工程合同效力的判断

建设工程合同效力的判断

• 承包人资质
  • 施工总承包和专业承包的承包人，既需符合资质类别也需符合资质等级，否则施工合同无效
  • 劳务承包只需具备劳务资质，不区分类别和等级
  • 农村建房非住宅，三层（含）以上，需具备相应资质
  • 装饰装修工程合同，公装的承包人需具备相应资质，家装的承包人不要求具备相应资质
• 招标程序
  • 必须招标而未经招标，施工合同无效
  • 无效中标，施工合同无效
    • 7种情形
      • 其中，签订黑白合同的，黑合同一律无效，白合同视情况有效
• 经营模式
  • 挂靠，施工合同无效
    • 区分要点
      • 以被挂靠人名义签订合同
      • 挂靠人自行管理施工活动
      • 自负盈亏，只向被挂靠人缴纳管理费
    • 挂靠人的下游施工合同效力不受影响
  • 肢解发包，施工合同无效
  • 转包，施工合同无效
  • 违法分包，施工合同无效
  • 内部承包，施工合同有效
• 审批手续
  • 主要的行政审批
    • 六阶段：规划许可审批、土地审批、大循环审批（消防、卫生、人防、环保等）、施工图审查、建设项目相关费用、施工许可审批
  • 未取得土地使用权证的，不影响施工合同效力
    • 最高人民法院国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
  • 未取得用地规划许可证的，不影响施工合同效力
    • 最高人民法院国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
  • 未取得施工许可证的，不影响施工合同效力
    • 施工许可属管理性规范，不是效力性规范，未取得施工许可证，仅表明建设行为违法，但这属于施工合同的履行范畴，即法律上的履行不能，不能以此认定施工合同无效。
    • 1、重庆高院《关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》（2007年11月22日）；2、北京高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》
  • 未取得建设工程规划许可证，施工合同无效，但发包人在一审法庭辩论终结前取得的除外
  • 施工合同约定的施工范围超越建设工程规划许可证规模的，施工合同无效
    • 例外：起诉前补办的
• 施工合同，其他协议的效力问题
  • 不影响结算协议的效力
  • 不影响以房抵债协议的效力
  • 垫资协议受影响，不具独立性
• 法规链接
  • 房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法（2004）
  • 建设工程质量管理条例（2011）
• 法规链接
  • 招标投标法（2017）
  • 政府采购法（2014）
  • 必须招标的工程项目规定（2018）
• 法规链接
  • 中华人民共和国建筑法（2019）
  • 建筑业企业资质管理规定（2015）
  • 建设部关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见（建质【2004】216号）
  • 建设部关于加强农民住房建设技术服务和管理的通知（建村【2006】303号）
  • 北京市高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答