《年轻人首套房操作指南》读书笔记

这本书，前房地产从业人员，用自己的专业知识和买房经历告诉你，如何避开买房路上的坑。

《年轻人首套房操作指南》

• 买房条件
  • 买房刚需
    • 必须买的婚房
    • 应当买的改善房
    • 可以买的户口房
    • 理性买的投资房
  • 手上可用资产，是否够付首付款
    • 贷款利率，目前 5 年及以上贷款，银行的基准利率是 4.9%，公积金贷款的基准利率是 3.25%，我国的首套房的贷款利率可以打折
  • 后期偿还贷款，是否会产生压力
    • 我们可以从月供来反推贷款金额、贷款年限和贷款方式。可以用「房贷计算器」，按照实际情况输入年限和方式，计算月供是否能够承担。
    • 等额本金，前期还款压力大，后期压力小，适合打算提前还款（多于 5 年）的朋友；
    • 等额本息，前期还款压力小，后期还款的利息多，适合暂时囊中羞涩，并打算直接贷款至最后，或者买完后 5 年内便全额还款
• 买房地段
  • 适当靠近的场所
    • 医院
    • 中小学
    • 商业
    • 地铁口/公交站
    • 公园
  • 适当远离的场所
    • 锅炉房，工厂等
    • 垃圾填埋场，垃圾站
    • 火葬场
    • 高压线
• 买房时机
  • 外在因素
    • 每年的 6 月 30 日、12 月 25 日是上市房企的两大营销节点
    • 开发商为了防止尾盘卖不出去，会将最好的户型和最棒的位置留到最后，价格最贵
    • 一个分若干期开盘的项目，会一期比一期卖得贵，第一期的第一次大开盘，一定会是优惠力度最大、整盘价格最低的
    • 对于小型开发商长期卖不掉的尾盘，具有很大的议价空间（开发商为减少支付利息，人员工资等开支）
  • 内在因素
    • 首套房，自住，够首付
    • 投资为主，自住为辅
    • 婚房，学区房，社保连贯
• 付款方式
  • 方式分类
    • 一次性全款
      • 立即办房本
      • 不用偿还利息
      • 抵押，转卖很方便
      • 更大折扣与优惠
    • 全款分期
      • 时长1-2月
      • 资金有周转余地
      • 没有利息
    • 公积金贷款
      • 贷款利率低
      • 使用门槛高
      • 审核周期漫长
      • 贷款金额有限，需提高首付比例或混合贷款
    • 商业贷款
      • 门槛低
      • 审批短
    • 组合贷款（混合贷款）
      • 公积金与商业贷款组合使用
      • 不用提高首付比率
      • 使用公积金贷款的最优惠费率
      • 避免卖方不愿意等、贷款审核流程繁琐、等待时间长、耗费精力等弊端
  • 付款建议
    • 人生首套房，自己买房，日后打算投资或置换，再买第二套房，且不想给家里人太大负担，并希望后期自己偿还贷款的年轻人
    • 能贷款，不全款；能长贷，不短贷；能多贷，不短贷；能用等额本息，不用等额本金；能用商业贷款，不用住房公积金贷款。
    • 等额本息前期还款压力相对等额本金较小，月还款额相等，但还款总额较大
    • 首套房商业贷款额度大
    • 信息获取渠道
      • 关于大数据搜房网房天下、安居客、链家在线，这三家专业的房产公司可以为我们提供
      • 关于新闻资讯和房产信息，58 房产、凤凰房产、新浪房产、腾讯房产、搜狐房产等门户网站的房产频道，可以让我们获取到足够多的房产资讯
      • 关于房产干货、避坑指南、操作技巧，知乎、水库论坛以及众多房产自媒体、公众号
• 一手&二手房
  • 价格：二手房房价是普遍低于一手房的
  • 位置：二手房的位置，一般好于一手新房
  • 户型：二手房的户型一般多于一手房
  • 配套：二手房的周边配套要优于一手房
  • 贷款：贷款时，由于房地产商一定会与特定的银行谈好合作，所以贷款容易通过，也方便办理，贷款的比例，也相较二手房更大
  • 风险
    • 一手房购买时，最大的风险在于目前大部分一手房为期房，通常购房者对开发商一知半解
    • 二手房全部都是现房交易，不会出现这种风险，只要完成过户，基本可以安枕无忧
    • 二手房多是个人与个人之间的交易，某些卖房者可能会故意欺骗买方，隐瞒房产的不利因素，增大买方的识别成本
• 普通住宅&商住两用
  • 使用年限不同
  • 水、电费用的差异
  • 上下水、燃气管道的差异
  • 是否可落户口的差异
  • 贷款比率、最长年限及费用的差异
  • 土地供应情况的差异
  • 税费的差异
  • 得房率的差异
  • 单价的差异
• 什么叫好房
  • 户型：「大面宽，短进深」的类长方形户型可以让阳光充分照进来，且空间利用率高，经济，不（面宽： 一套房中东西墙间的宽度；进深：一套房中南北墙间的距离）
  • 房间尺寸： 大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室。
  • 层高与净高
  • 楼层
  • 得房率
  • 绿化率
  • 容积率
  • 绿化率
• 相关TIPS
  • 一手房
    • 一手房流程
      • 看房
        • 可以选择通过中介来帮忙，好处是中介会根据你的需求，给你推荐在他所在区域内，适合你的若干楼盘
        • 大部分情况下，我们普通人自己通过砍价所达到的最终房款金额，是很难低于中介与开发商达成的共识金额的
        • 看样板间时，主要看户型设计、层高、楼间距
      • 交房
        • 交首付款的同时，签署购房合同
        • 合同上房屋面积、房号、姓名、地址是否存在错误
        • 合同里的补充条款究竟都写了什么（几乎所有合同的正本都没有问题，但很多合同的附加条款会有霸王条款、免责声明）
      • 收房
        • 带上购房合同、发票、身份证、户口本等材料，要缴纳契税、公共维修基金、物业费等金额
    • 避开小产权房（法律上得不到保障）
      • 「五证不全」的小产权房
        • 开发商是违法者，由于没有证照，这种房产的业主无法办理落户，其子女无法上学，房价涨幅也没有其他五证俱全的房屋快。
      • 是农村的土地归村集体或个人所有的「违建」小产权房
    • “5证”保障
      • 商品房的五证，分别是《建设用地规划许可证》《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》（又称《建筑工程开工证》）以及《商品房预售许可证》。
  • 二手房
    • 中介
      • 从可靠度的角度：亲友＞全国性大型中介＞区域性龙头中介＞区域性小中介
      • 不确定某中介是否靠谱，最简单的方式是通过搜索引擎进行检索负面
      • 在与中介签署房地产居间合同时（非与买房人，而是与中介机构签署的合同），请使用范本，或认真阅读相关条例
    • 看房流程
      • 真假房源
        • 看价格
        • 看带看量
        • 看房本
  • 小结
    • 一手房更关注开发商的知名度，二手房更关注物业的知名度；
    • 一手房更关注未来的趋势，二手房更关注当下的形势；
    • 一手房产权明晰，隐瞒较难，二手房不看产调就可能掉进坑里