房产中介房源知识

下图详细讲解中介行业内的房源知识，从房源、维护、聚焦等关于房源的相关知识科普，如果有感兴趣，可以点击大图查看。

房源

• 房源
  • 依法能够上市交易，不能交易的不能成为房源
  • 房屋权利人有出售意向，并采取了出售委托行为
    • 签属房屋出售委托协议
    • 微信
    • 短信
• 房源信息
  • 区位信息
    • 座落位置
    • 所在楼层与总楼层
    • 停车方便程度
    • 物业管理情况
    • 出入可利用的交通工具
    • 周边教育、医疗、生活、娱乐等设施
    • 周边环境和景观
  • 实物信息
    • 建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积
    • 建筑类型、建筑结构、户型布局、朝向
    • 装修装饰情况
    • 日照、通风、供暖情况
    • 梯户比、层高和室内净高
    • 建成年代和设计使用年限
  • 权益信息
    • 所占土地使用年限
    • 所有权归属情况
    • 用途、共有情况、出租或占用情况
    • 抵押权设立
    • 所有权是否不明确或归属有争议、是否被依法查封
  • 交易条件
    • 挂牌价格、时间、价格变动记录、看房方便程度
    • 定金金额，首付金额及支付时间要求
    • 权属转移登记时间、交房时间
    • 户口是否迁出及迁出时间、上次交易时间
    • 交易税费金额、交易税费承担方式、付款方式
  • 房源区位、实物、权益信息可通过实地看房或者查看产证可以了解，交易信息因卖方要求随时可变，买方、交易情况差异大，处于随时可变状态中。交易条件能否在经纪人中实现快速共享，是衡量是否有竞争力的重要标志。
• 房源聚焦
  • 识别卖方出售急迫性
    • 挂牌价格的高低，挂牌价与类似房源平均价格越接近或更低，卖方越着急出售。
    • 空置房源钥匙是否委托，签署了房源钥匙委托协议，经纪人拿到钥匙，代表卖方越着急出售
    • 看房时间的方便程度，对看房时间的限制很少客户看房比较方便，卖方越着急出售
    • 卖方心理底价的高低，指卖方私下透露给经纪人的可接受最低价，越接近或低于类似房源，越着急出售。
    • 挂牌价格调整记录，调降的次数多、周期短或者调降的幅度大，越着急出售
    • 卖方售房的原因，对于先买后卖的换房、即将出国或去外地的、急需变现还债的卖方比较着急出售
  • 房源聚焦
    • 一旦各项数据高度接近市场行情时，这套房就离成交非常近了，这种房源就是聚焦房源。
  • 房源聚焦的意义
    • 经纪业务管理的核心能力是聚焦+合作。聚焦就是找到离交易最近的房和客；合作就是聚焦的资源上进行大的投入。房源聚焦的出发点是服务买卖双方，提高效率，卖方什么时候能卖出，合理价格是多少，买方什么时候能买入，合理价格是多少
  • 房源聚焦的方法
    • 寻找房源、传递房源，经纪人的核心能力，就是通过房源盘点、带看反馈、业主回访等业务基本功，找到那套聚焦房源，并把足够的资源集中过去。经纪人遇到这种房时首先要能找到，其次是能够组织传递，，引起更多手中有客的经纪人的关注，形成更多带看，最终成交。
    • 聚焦房源不能太多，一个门店1周的数量最好是一套，最多不要超过2套。聚焦的核心逻辑是经纪人信，首先是相信这套房源是属于本周必卖的类型，其次是相信房源一旦被列为聚焦房源，带看量肯定会明显提高，成交概率会大大增加。
• 房源信息维护
  • 如何做好房源维护
    • 向卖方反馈类似房源近期成交量和成交价格。近期半年以内，类似房源区位实物和权益基本想似
    • 向卖方反馈当前房地产市场景气情况和趋势。月度成交量与历史月度平均成交量的比率、月度带看与历史月度平均带看量的比率。
    • 向卖方反馈第三方媒体对房地产市场分析的文章。
    • 向卖方反馈委托房源的数据。包括：单日的浏览量、关注量、累计的浏览量、关注量、带看量、以及以上量的变化趋势
    • 及时向卖方反馈看房客户的评价和初次报价。客户看房后，对房源都有一些评价，包括房源缺点和优点。若客户有意向购买，经纪人可以了解初次报价
    • 带领卖方实地查看类似挂牌房源和了解挂牌价。若卖方对反馈批标不信任可带卖方实地查看类似房源，比较类似房源和委托房源的优劣
  • 如何评估房源维护的效果
    • 带看量，带看量是指经经人带领潜在客户的总数量。一定时期累计带看量越大，潜在买方关注度越高
    • 关注量，指关注某房源潜在客户的总数量，累计关注量越大，潜在买方关注度越高
    • 在线咨询（IM会话）量，在线资询量是指潜在客户通过IM会话咨询某房源的总数量，累计咨询量越大，潜在买方关注度越高。
    • 电话咨询量，指潜在客户通过电话咨询某房源的总数量。累计电话咨询量越大，潜在买方关注度越高
• 房源分级
  • 挂牌价格是否合理，K合理价=P成交均价/（1-S讲价空间）
  • 看房时间是否方便，一周内两个工作日和节假日能看为看房方便，一个工作日和节假日为基本方便，一定要提前约为不方便
  • 签署买卖合同时间是否方便
• 关注度高的房源，预示极有可能快速成交，经纪人要重点关注，积极寻找匹配的客户
• 指与买卖交易有关的信息
• 房地产业务中房屋权利人委托经纪机构交易的房屋
• 房源分级的方法
  • A类预计成交周期法超过30天
  • B类预计成交周期超过30天，不超过90天
  • C类预计成交周期超过90天
• 非房屋权属人签署出售委托时，要第一时间联系房属所有权人，核实签署委托协议人的真实身份，要求权利人以房属出售委托进行追认，也就是权利人签署授权委托书。